안녕하세요 :)
함께할때 더 빛나는 함께하는가치입니다.
내집마련 하려고 대출을 알아보다보면 생각보다 한도가 적게 나와서 당황하셨던 분들 많으시죠?
내 생각보다 적게 나오는 대출금, 원인은 다양합니다. 스트레스 DSR, LTV 강화 등 다양한 이유가 있는데요.
오늘은 다양한 이유중에서도 대출금 깎아먹는 주범 중 하나인 ‘방공제’에 대해서 핵심만 요약해드리겠습니다.
이 글을 읽으면… 💡 방공제가 무엇인지 알 수 있어요. 💡 방공제의 치명적인 단점을 해결할 수 있어요. |
1.방공제가 대체 뭐죠?
주택담보대출을 받을 때, 은행은 집값 전체를 기준으로 대출해주지 않습니다.
나중에 집이 경매로 넘어갈 경우를 대비해,
세입자에게 우선적으로 돌려줘야 하는 최소한의 보증금을 미리 빼고 대출해 주는데, 이를 ‘방공제’라고 합니다.
2.왜 빼는걸까요?
주택임대차보호법상 '최우선변제권' 때문입니다.
소액 임차인은 집이 경매에 넘어가도 다른 저당권자보다 먼저 일정 금액을 배당받을 권리가 있어요.
그래서 은행 입장에서는 나중에 돌려받지 못할 수도 있는 이 돈을 대출 한도에서 미리 차감하는 것이죠.
3.지역별 방공제 금액
방공제 금액은 주택임대차보호법 시행령에 따라 지역별로 다른데요.
이때 아파트는 방 개수만큼 공제하는 것이 아니라, 방 1개를 기준으로 공제합니다.
(🚨다가구 주택 등은 방 개수만큼 공제되는 등의 예외 발생)
지역 구분 | 소액임차인 보증금 범위 | 최우선변제금(방공제액) |
|---|---|---|
서울특별시 | 1억 6,500만 원 이하 | 5,500만 원 |
과밀억제권역(서울 제외), 세종, 용인, 화성, 김포 | 1억 4,500만 원 이하 | 4,800만 원 |
광역시(군지역 제외), 안산, 광주, 파주, 이천, 평택 | 8,500만 원 이하 | 2,800만 원 |
그 밖의 지역 | 7,500만 원 이하 | 2,500만 원 |
4.방공제 피하는 방법은 없나요?
다행히 보증보험을 가입한다면 방공제를 피할 수 있습니다!
한도가 부족하다면 MCI(서울보증보험)나 MCG(주택금융공사) 보증보험을 가입하면 한도를 풀로 받을 수 있어요.
MCI (Main Mortgage Clean Insurance): 서울보증보험에서 가입. 보통 은행이 보험료를 부담하며,
대출 시 방공제 없이 한도를 꽉 채울 수 있습니다.(은행이 보험료를 부담하기 때문에 유리!)
MCG (Mortgage Construction Guarantee): 한국주택금융공사에서 가입.
개인이 보험료를 부담하는 경우가 많으며, 주로 보금자리론 등 공적 대출에서 사용됩니다.
은행에 주택담보대출을 신청할때 MCI 가입가능여부를 확인해보시고
가입이 불가하다고 하면 가입이 가능한 다른 대출 상품, 다른 은행을 찾아보시는것이 좋습니다.
⚠️ 디딤돌 대출 이슈: 최근 정부 지침에 따라 수도권 아파트는 방공제 면제(MCI/MCG 가입)가 제한되는 경우가 많아졌습니다. 따라서 수도권 디딤돌 대출을 준비하시는 분들은 방공제와 관련해 보증보험 가입이 가능한지 꼭 알아보시고 계약을 실행하시기 바랍니다!
💡만약에 방공제를 피할 수 없는 상품인데 ‘3억원을 빌려야 한다면’💡
이 부분이 정말 중요합니다. 대출 승인 금액 자체를 방공제를 포함한 금액으로 높여서 신청해야 합니다.
예를 들어 내가 서울에서 대출을 실행한다면 대출 승인 금액 자체를 3억 5,500만원으로 높여서 신청해야 하는데요.
이때 방공제의 가장 치명적인 문제가 생깁니다. 나는 방공제를 제외하고 3억원만 통장에 입금을 받게 되는데
은행에는 받지도 않은 5,500만원을 포함한 3억 5,500만원에 대한 원리금을 갚아야 하는 상황이 됩니다.
이런 말도 안되는 상황이 벌어지는 이유는 은행은 서류상으로 우리에게 3억 5,500만원을 실행해준것이라고 기준을 삼고 원리금을 떼어가기 때문입니다. 그래서 최종적으로 3억원을 쓸 수 있지만 3억 5,500만원에 대한 원리금은 모두 갚아야 하는거죠. 모두 갚으면 5500만원을 돌려주는 것도 아닙니다.
그래서 반드시 보증보험 가입이 가능한 상품을 찾는게 중요합니다!
방공제는 단순히 한도가 깎이는 문제 뿐만 아니라
받지도 못한 돈에 대한 ‘원금과 이자’를 모두 내가 갚아야 하기 때문에
대출 상담을 받으실 때 이 부분을 꼭 확인해보셔야 합니다!
모두 안전하고 현명한 대출을 통한 내집마련 하시길 응원하겠습니다 😊🩷
