안녕하세요~~!
투자자의 정신을 깨워주는 알람 ‘아라메르’입니다.
지난 분위기임장, 단지임장, 전화임장에 이어서 이번엔 매물임장 관련 이야기를 해보고자 합니다.
(이전 글이 필요하신 분을 위해 링크 남깁니당)
분임편 : 지역과 친해지는 ‘분위기 임장’ [아라메르]
단임준비편 : 단지임장, 확실히 기억나게 준비하는 법(feat. 트렐로)
단지임장 실전편, '걷기 운동'이 아닌 '투자'가 되는 법 [아라메르]
전화임장편 : "사장님 귀찮게 할까 봐..." 전화임장이 두려운 당신을 위한 실전 가이드
매물예약편 : 투자의 확신은 결국 ‘매물임장’에서 나옵니다
매물임장편 : 매물임장, 가서 무엇을 봐야할지 막막한 당신에게 '선호도 파악'과 '실전 매물 털기' 차이
이번에는 매물임장 실전편을 준비해봤습니다.
여러분들 매물예약과 여러분들이 어떤 스탠스로 매물을 봐야할지 준비를 잘 하고 오셨나요?!
(만약 준비가 안되었다면 위 매물예약편, 매물임장편 참고 부탁드립니다!)
이제는 드디어 매물임장!! 실전으로 돌입할 시간입니다.
저도 처음 매물임장을 갔을 때..
어떤 부분이 중요한 점인지 몰라서 부동산 현관문을 열기가 참 두려웠던 것 같습니다.
실제 물건을 보러가더라도 부동산 사장님 뒤만 졸졸 따라다니며
집 구조만 보다가 ‘좋네요..’하고 남는건 없고..
분명히 수리해야할 곳들은 보이는데 그래서 얼마정도 들지를 정확하게 모르겠고
분명 공부는 많이 했는데,
막상 현장에 서니 어떤 것부터 봐야 할지 머릿속이 하얘지고 혼란스러웠던 기억이 납니다.
하지만 여러분, 진짜 매물 임장은 ‘집 구경’이 아니라 ‘수익률과 리스크를 계산하는 과정’입니다.
오늘은 저처럼 처음이라 막막할 분들을 위해,
제가 시행착오를 겪으며 깨달은 실전 매물 임장 체크리스트를 아낌없이 공유해 드립니다.
1. 상태 확인하기
상태는 그야말로 현장 체크입니다 (인테리어 범위나 물리적 하자를 체크).
내가 물건을 매수할 때 들어갈 추가 비용을 확인하고
투자 직전이라면 해당 부분을 네고 포인트로 사용할 수 있습니다.
상태를 볼 때 연식에 따라서 주요 포인트가 달라집니다.
구축의 경우 추가로 들어갈 돈이 얼마인지 상세하게 확인해야 합니다.
우선 추가비용 확인은 해당 하자가 물건의 레벨을 바꿀 수 있을 수준인지 봐야 해요.
해당 물건의 수리비가 3천만 원 정도 들 것 같으면
차라리 최근 수리된 물건 2천만 원 비싼 물건이 나을 수 있다는 겁니다.
대략적인 비용은 다음과 같습니다:
- 신발장 40~50만원
- 장판 80~100만원
- 도배 100~140만원
- 화장실 250~300만원
- 싱크대 220~300만원
외부 샷시(84 기준) 1200만원~1500만원 (따라서 외부 샷시가 알루미늄일 경우를 잘 봐야 함)
즉, 화장실 / 싱크대 / 샷시가 비용이 많이 드는 구간입니다.
구축의 경우 외부 샷시 안쪽으로 추가 내부 샷시가 있는 경우가 있는데
이러면 생활에 불편함은 크진 않아서 괜찮지만,
만약 해당 단지 내 대부분의 단지가 외부 샷시가 되어있는 상황이라면
내 물건이 상대적으로 하자인 부분이 되겠죠? 그러면 향후 전세를 구할 때도 힘들기 때문에 수리해야합니다.
신축의 경우에는 옵션을 중점으로 보시면 됩니다.
시스템 에어컨 유무 / 몇 대 있는지 / 중문 / 식세 / 펜트리 / 창고 / 커뮤니티 시설 등 옵션이
선호도를 뒤집기도 합니다.
실제로 시에(시스템 에어컨) 유무에 따라서 전세 나가는 금액 차이도 나기 때문에 체크해보실 필요가 있습니다.
또한, 신축이 많은 지역의 경우 펜트리나 알파룸, 커뮤니티 센터 등이 더 민감하게 반응될 수 있으니
상세한 점검이 필요하겠죠?!
신축도 가끔 화장실 타일이 깨지기도 합니다.
네고 포인트가 될 수 있으니 꼼꼼한 체크 필수!
그리고 구축이든 신축이든 중대 하자를 확인해야 합니다.
누수 흔적이 있으면 반드시 매수 전 체크해야 합니다.
만약 도배가 젖었거나 곰팡이가 슬고 우수관 쪽에 외부로 물 흐른 흔적이 있을 경우
누수일 수 있으니 꼼꼼한 확인이 필요합니다.
2. 상황을 확인하라
매도자의 매도 사유를 확인하는 과정입니다.
이 사유에 따라서 네고 포인트가 될 수 있습니다.
매도인이 상속을 위한 매도가 필요하거나 긴급하게 급전이 필요할 수 있습니다.
만약 중도금이 많이 필요한 물건이라면 중도금 n억 이상 드릴 테니 깎아달라고 시도해볼 수 있는 부분이죠.
또한 점유자가 전세입자라면
전세 퇴거 날짜가 언제인지, 퇴거는 확정된 건지,
세 끼고 사는 거면 만기 일자가 언제인지, 계약갱신청구권은 썼는지도 물어봐야 합니다.
이사 날짜가 정해져 있는 경우도 있습니다.
그럴 경우에는 날짜가 고정되었으므로
네고 포인트로 작용할 수 있습니다.
(단, 내가 고정된 날짜까지 전세를 뺄 수 있을지 혹은 안 나갈 경우 잔금은 가능할지 먼저 고려해야 합니다)
협상의 경우는 확실하게 매수하려고 보는 게 아니면 좀 조심스럽습니다.
가격 조정 여지가 있는지, 이전 협상 경력이 있는지, 매도자의 매도 사유 등을 확인하면서
협상의 가격을 추측하는 것을 추천합니다.
3. 가격 확인 정리
매임하고 나와서 다음으로 이동할 때 반드시 매물 정리를 해주면 좋습니다.
만약 2인 1조로 매임했으면 한 명은 응대하고 한 명은 적는 것도 방법입니다.
매물 단지/단지가 서로 섞이면 나중에 얼마에 어떤 구조였고
사장님은 무슨 얘기 했는지 생각이 잘 나지 않기 때문에
각 부동산별로 1등을 선택하고 나머지를 기억에서 지워도 상관없습니다.
부동산별 / 혹은 단지별 1등을 뽑고 정리를 해주는 과정이 필요합니다.
정리할 때는 금액과 컨디션 대비 좋은 가격인가를 판단하고 남기면 됩니다.
내가 매수한다면 어떤 집을 살 것인지 곰곰이 생각해보고 가치 대비 싼 물건을 남기시면 됩니다.
그리고 꼭 집에 와서 당일에 매물을 정리하는 게 좋습니다.
시간이 오래 지날수록 기억에서 휘발되고 시간이 더 오래 걸립니다.
TIP. 추가 팁을 드리면 요즘 규제 지역 임장하실 때는 실거주자로 물건을 볼 경우가 있는데요~!
그럴 경우 투자와 크게 다르지 않지만 전세입자를 집어넣는지 아닌지만 차이가 난다고 보시면 됩니다.
그리고 추가적으로 내가 살 집으로 보는 것이기 때문에 기능적인 고장이 있지는 않은지
더욱 꼼꼼하게 확인하는 것이 맞습니다.
만약 그런 디테일한 부분을 설렁설렁 볼 경우에, 사장님들이 수상하다고 의심하겠죠..!?
사장님의 의심멘트로 인해서 얻을 수 있는 정보를 많이 못 얻고 나올 수 있습니다.
규제 지역 같은 경우 실거주자로 보기 때문에
오히려 많은 분들이 꼭 매물을 봐야 할지 추가적으로 고민하십니다.
하지만 부동산에 방문해서 보는 것과 안 보는 것은 차이가 크다는 점 다시 한번 말씀드립니다.
내가 내 눈으로 어떤 물건을 살지 안 살지를 판단해 보는 경험이 여러분들에게
향후 투자 시 확신을 가져다주는 결과물이 될 거예요 ㅎㅎ
또한, 언제까지나 규제지역이 규제지역으로 남는게 아닙니다!!
미리미리 내가 어떤 물건이 좋고 나쁜지를 판단하는 시야를 가져오시면 좋을 것 같습니다!
4. 마무리는 거절 연락 필수!!
매물을 보고 왔다면 반드시 거절 연락을 드려야 에티켓입니다.
우리가 매도자 혹은 사장님의 입장으로 봤을 때 분명히 매수 의사가 있었는데 그 의중이 궁금하게 됩니다.
주말이 지나고 하루 이틀 내에 피드백을 주고 보여주신 사장님께
감사 인사를 전하면서 물건을 사지 않겠다고 말씀드리면 됩니다.
다른 물건을 사게 되었다고 하거나, 지금 매수 생각이 없다는 식으로 전화 또는 문자를 전달드립니다.
마무리하며..
이렇게 오늘 임장의 꽃인 매물임장에 대해서 이야기 나눠봤습니다.
분명히 쉽지 않은 과정이고 겪어보지 않은 것들이기에 부담스럽기도 할 것입니다.
하지만 투자자로서 반드시 넘어야 할 과정인 만큼 많이 겪어보시고 익숙해지셨으면 좋겠습니다.
처음은 누구나 서툴고 부족합니다.
이게 맞나 싶더라도.. 실수하는 것 아닌가 싶어도 실행하는게 반드시 필요합니다.
저도 마찬가지로 부동산 방문이 귀찮고 허들이었는데요.
이제는 즐기면서 현장을 방문합니다.
매물을 봐야 확신이 생기고 그 과정들이 쌓여야 좋은 투자로 이어진다는 것을 알기 때문입니다.
여러분들도 부담스러운 과정을 즐거움으로 바꿔가셨으면 좋겠습니다.
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