안녕하세요.
월부의 모두는 "열심히 사는 사람들"
열사사입니다.
최근에 한가해보이 멘토님의
매도 특강을 들으면서
지방 투자와 수도권 투자의 차이,
그 편익과 비용을 한번 더 깊게 생각해 볼
기회가 생겼습니다.
개인적으로 지방 투자와 수도권 투자 중
무엇이 나에게 더 나은 선택일지 생각해보는 데
도움이 되어, 글로서 정리해 보았습니다.
읽으시는 분들께도
도움이 되셨으면 좋겠습니다.
지방 투자 vs 수도권 비규제 투자
현재 수도권 많은 지역이 규제 지역으로 묶이게 되며
실거주를 제외한다면 투자로서 접근할 수 있는 지역은
비규제 지역으로 한정되는데요.
구리, 부천, 만안구, 군포 등으로 대표되는 비규제 지역들은
사실 대부분 서울 4급지 이상의 지역과 비교하면
장기적으로 상승률이 밀리는 지역입니다.
부천(비규제) vs 동대문구(4급지 규제지역) / 만안구(비규제) vs 성북구(4급지 규제지역)
위의 그래프에서 보여지듯 수도권 투자의 특성으로
땅의 가치가 더 뛰어난 서울의 아파트들이
시간이 지나며 구축이 되어갈 수록
땅의 가격 차이가 발생하며 비규제 지역과
가격 차이를 벌리는 모습을 보입니다.
그렇기에 지금 수도권 비규제 투자의 의미는
일부 생활권과 단지를 제외하면
매매가 기준으로는 더 나은 선택지들(규제지역 안쪽)이 있지만
투자로는 접근할 수 없기에,
장기적으로는 불리할 지언정
투자가 가능한 비규제를 선택하는 것이며
장기적으로 가져가는 것이 딱히 유리하지 않기에
대부분 매도와 갈아타기를 염두에 두게 되는 것입니다.
어짜피 매도를 하게 된다면
지방 투자와 비슷한 거 아닌가? 생각할 수 있지만
다음과 같은 몇가지 핵심적인 차이가 있습니다.
1. 지방이 일반적으로 더 빠른 사이클을 가지고 있다
= 보다 빠르게 수익을 실현할 확률이 높다. (무조건은 아니다!)
2. 하락장이 오게 되면, 지방은 내가 샀던 가격으로도 돌아갈 수 있다.
그러나 수도권은 비규제더라도 내가 산 가격으로는 돌아가지 않는다.
= 지방이 더 높은 난이도, 리스크를 가진다.
물론 이번 24~26년도까지의 서울의 상승을 보며 배운 것은
통상적으로 지방이 사이클이 짧다는 특성이
언제나 지방이 수도권보다
먼저 돈을 벌게 해주는 것은 아니다라는 사실이기도 했는데요.
그럼에도 지금의 비규제 투자와 지방 투자 중
어디가 먼저 수익을 볼 지 예측할 순 없지만
일반적으로 지방이 더 빠를 수 있다는 것은 생각해볼 수 있습니다.
지방의 매도와 수도권의 매도
지방의 투자와 수도권의 투자가 다르기에
매도에도 서로 다른 방법을 적용해야 하는데요.
한가해보이 멘토님의 매도 특강에서
멘토님은 통상적으로
지방의 경우 30% 상승했을 때
수도권의 경우 200%가 상승했을 때
매도하는 것을 적극적으로 고려해보라는
이야기를 해주셨습니다.
사실 이 메시지는
수도권이 200% 상승하는 동안
지방은 고작 30%가 상승한다는 것과는
전혀 다른 이야기인데요.
지방에서 30%의 상승이면 매도하기에 충분하다고
생각하는 이유는
위에서 설명한 것처럼, 지방은 하락장을 맞았을 때
최악의 경우 샀던 가격까지도 빠질 수 있기 때문입니다.
동시에 생각해보아야 할 것은
부동산 규제정책의 존재입니다.
지난 21년도 상승 시기를 돌아보면
수도권은 거의 대부분이 규제지역이 되었고
광역시는 80% 이상, 중소도시는 50% 정도가
마찬가지로 규제지역이 되었었습니다.
규제지역이 되면
1주택이더라도 실거주 2년 요건을 채우지 않으면
매도할 때 일반 과세로 양도세를 내야 하고
2주택 이상이라면 (지금은 아직까지 중과 유예이지만)
일반과세에 더해 20%, 30%의 중과세를 더해
양도세를 내게 됩니다.
수익을 보고 나오는 지방 투자의 특성상
이러한 규제도 의사결정에 영향을 미칠 수밖에 없는데요,
실제로 지난 장에 광역시에 신축급의 단지를 투자했다고 가정하면
대부분 상승의 후반부가 되면 규제지역으로 묶이며
매우 짧은 기간동안 매도의 기회를 주고
하락으로 전환하는 모습을 보여주었습니다.
그렇기에 설령 더 매매가가 오를 수 있더라도
상승 초기에 적당한 수익 + 비규제일때 매도하는 것이
상승 후반에 규제지역으로 묶이며 매도하는 것보다
더 적은 리스크에 안정적인 수익을 가져다 주는 선택이었습니다.
동시에 땅의 가치가 괜찮은 단지이거나
공급이 상대적으로 적었던 곳은
하락을 맞더라도 샀던 가격까지는
잘 떨어지지 않는 모습을 보여주는데요.
그렇다고 지방 물건을 매도하지 않고 좀 더 가져가는 것이
좋은 선택이 되기는 어려웠습니다.
위와 같이 비규제 경기도라고 할 지라도
지방보다 기본적으로 땅의 가치가 더 뛰어나기에
시간이 지날수록 인플레이션을 더 먹으면서
같은 매매가인 구간이 있었지만
장기적으로는 더 높은 상승률을 보여주기 때문입니다.
즉, 6년 이상 장기로 보유하기에는
수도권이라는 더 좋은 선택지가 있었기에
지방 투자에는 맞지 않는 의사결정이었습니다.
정리하자면
지방 투자가 위와 같은 특성이 있었기에
매매가 대비 30% 정도의 상승이라면
더 상승할 여지가 있더라도
규제로 묶이기 전에 한타이밍 먼저 매도하고
수익을 실현하는 것이 왠만하면 더 나은 의사결정인 것입니다.
반면 수도권 비규제 투자는 어떨까요?
수도권 비규제 투자는 지방 투자와는 달리
샀던 가격까지는 하락하지 않는 특성을 가집니다.
그렇기에 규제지역으로 묶기기 전에 적당한 수익을 보고
나와야 하는 지방투자와 달리
상황에 따라 매도의 타이밍을 보다
자유롭게 가져갈 수 있습니다.
위와 같이, 서울 안쪽의 4급지 이상에 비해 상대적으로 상승률은 밀리지만
매도 시기가 상대적으로 한정된 지방과 달리
경기도 비규제 지역도 상당히 긴 시간을 매도 시기로 준 모습을 보입니다.
그렇기에 수도권 비규제 투자는
지방 투자에 비해 더 높은 안정성과 난이도를 가집니다.
이렇게 지방 투자와 수도권 투자는
각각 다른 특성과
다른 편익과 비용을 가진 투자임을 알 수 있습니다.
그래서 과연 두 투자중 규제지역/매도를 함께 고려했을 때
비슷한 매매가 or 비슷한 투자금에서
더 나은 선택지는 무엇이었을까요?
지방/수도권 투자 시나리오
위와 같은 각 투자의 특성을 이해한 상태에서
지방 투자 / 수도권 비규제 투자시 어떤 결과를 예상해볼 수 있을까요??
6억짜리 아파트를 매수한다고 했을 때
다음과 같은 시나리오를 생각해볼 수 있습니다.
지방 투자
6억 매수
→ 2년 뒤 8억 (+30%)
→ 4년 뒤 추가 상승 10억
(+규제지역)
→ 6년 뒤 하락 7억
비규제 투자
6억 매수
→ 3년뒤 7억
→ 6년 뒤 꼭지 12억 (+200%)
(+규제지역)
→ 9년 뒤 하락 9억
시기와 가격은 예시이지만
지난 시장의 흐름을 생각했을 때
이정도 시나리오는
충분히 합리적인 수준이라 생각되는데요.
각 상황별 매도시 예상 수익을 계산해보면 다음과 같습니다.
주택수와 규제지역이라는 변수가 많아
조금 복잡하지만
위 계산을 천천히 뜯어보았을 때
다음과 같은 인사이트를 얻을 수 있습니다.
1. 단기적으로는 지방이 유리할 확률이 좀 더 높지만,
장기적으로는 수도권 비규제 투자가 거의 대부분 유리하다
2. 지방의 경우 규제로 묶이기 전 시기 or 꼭지 시기에
매도하는 것이 왠만하면 유리하다.
3. 수도권의 경우 규제로 묶인 이후 꼭지 시기 or 하락한 이후 시기에
매도하는 것이 왠만하면 유리하다.
4. 실거주를 통한 규제시기 + 비과세 매도는
지방과 수도권 모두 굉장히 강력한 전략이다.
5. 통상적으로는 수도권 투자가 안정성 + 기대수익 측면에서
지방 투자보다는 유리한 경우가 많다.
6. 지방은 실거주가 가능하고, 수도권은 투자만 가능하다면
지방 투자가 더 짧은 기간에 더 많은 수익을 기대해볼 수 있다.
위 내용이 규제와 상황을 함께 고려했을 때
지방 / 수도권 투자를 가르는 핵심이라고 생각합니다.
결론으로 정리하면
개인의 상황(주택 수, 실거주 가능 여부)에 따라
무엇이 유리한지는 달라지겠지만
수도권 비규제 투자가 지금은
통상적으로 나은 경우가 많다는 것입니다.
그럼에도 만약 제가 지방에 거주하고
실거주로 1주택이 가능한 상황이라면
비규제 투자가 아닌
실거주도 적극적으로 고려해볼 것 같네요 ㅎㅎ
오늘은 조금 어려운 내용이었지만
개인적으로도 정리하면서도 큰 도움이 되었는데요.
읽으시는 분들에게도
각 투자가 어떤 특성을 가지는지,
어떤 장단점이 있고
그래서 나에게 무엇이 더 유리할 지 생각해보는데
조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다!
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