#109.[독서] 월급쟁이 부자로 은퇴하라 (너나위 저) [워렌부핏]

남기고 싶은 단 한 문장

부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이며, 현재 가치 대비 저렴한 자산을 사서 리스크를 방어할 수 있는 유동성을 확보한 채, 시스템이 스스로 완성될 때까지 인내하며 기다리는 과정이다.

1.목차

10만 부 돌파 기념 특별 서문

프롤로그_회사는 당신을 책임지지 않는다

| WHY | 1장_왜 투자를 해야 하는가

01 무관심 속에 썩어가는 당신의 돈

02 월급은 절대 오르지 않는다

03 당신마저 관심 없는 당신의 노후

04 직장생활 N년 차, 당신의 현주소

| DIRECTION | 2장_당신과 돈이 가야 할 방향

01 직장인의 투자 전략

02 돈을 쓰면서 결국 돈을 버는 법

03 내가 부동산을 택한 이유

| WHAT | 3장_평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

01 전세금 레버리지로 7배 수익을 거두다

: 의왕시 25평 아파트

02 저평가 아파트에서 얻은 1억 2,000만 원

: 분당 21평 아파트

03 수익률 440%, 아는 지역을 늘린 대가

: 수지 32평 아파트

04 3,000만 원으로 구한 역세권 대단지 초품아

: 평촌 21평 아파트

| CONCEPT | 4장_성공 투자를 위한 필수 지식

01 돈이 없다는 당신을 위한 종잣돈 마련법

02 직장인에게 꼭 맞는 시세차익형 투자

03 절대로 돈을 잃지 않는 투자법

04 용돈 몇 푼 벌 것인가, 인생을 바꿀 것인가?

05 인생을 바꾸는 시스템 투자의 원리

06 위기가 나만 피해갈 거라는 착각은 버려라

| HOW | 5장_누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼

01 확실한 투자 기준 세우기

02 가격이 상승할 지역 선정하기

03 임장 전, 지역조사 하기

04 지역을 눈에 담는 현장조사

05 투자 즉시 돈 버는 실전 투자법

| MIND | 6장_당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면

01 인식과 태도의 변환이 시작이자 끝

02 한 번의 성공보다 중요한 것들

03 종잣돈처럼 귀하게 사람을 모아라

04 갈등에 대처하는 자세

에필로그 한 번뿐인 인생을 주도적으로 이끌고 싶다면

특별 추가문

· 독자 FAQ에 대한 답변

· 윤석열 정부의 부동산 공약

· 너나위의 투자 사례 업데이트

2. 인상깊은 구절

■ 프롤로그. 회사는 당신을 책임지지 않는다

남들 못지않게 열심히 일했는데. 어느덧 회사만 믿고 있기엔 미래가 불안한 시기가 되어버렸다. 마음이 무거웠다. 하지만 이런 생각보다 내 마음을 더 힘들게 한 것은, 이처럼 답답함을 느끼면서도 정작 무엇을 어떻게 해야 할지 전혀 감도 잡히지 않는 현실이었다.

돈보다 더 중요한 것은 시간이며, 과거의 시간을 어떻게 보냈는지가 지금의 나를 결정한다는 사실도 깨달았다. 그렇게 나는 자극적인 즐길 거리로 불안감을 뒤로 미뤄버리던 이전의 무책임한 삶에서 탈출했다. 이런 과정에서 직장생활도 한결 즐거워졌음은 물론이다.

부동산은 인류 역사상 단 한순간도 자산으로서의 가치를 잃어본 적이 없다. 그렇기에 이런 부동산의 본 모습을 똑바로 보지 못한다면, 결국 경제적으로 어려운 상황에 내몰릴 수밖에 없다. 그저 내 생각이나 주장이 아니다. 역사가 말해주는 실제이자 현실이다

당신은 당신의 1년 뒤, 5년 뒤, 10년 뒤의 모습이 그려지는가? 아니, 앞서 물어야 할 것이 있다. 당신은 미래에 대한 알 수 없는 불안감이 당도할 때 차분하게 앉아 그 이유가 무엇인지 하나하나 따져본 적이 있는가? 만약 이 질문에 ‘내가 나의 미래를 구체적으로 그려본 적이 있었던가?’ 하며 ‘예스’ 혹은 ‘노’라는 대답조차 하지 못한다면, 당신의 1년 뒤, 5년 뒤, 10년 뒤는 절대 지금보다 나아질 게 없을 것이다.

■ 1장. 왜 투자를 해야하는가

부동산도 아파트도 물건이라는 사실, 또 자본주의 경제체제에서 인플레이션은 필연이라는 걸 기억하라. 이에 따라 아파트도 가격이 올라간다. “부동산 가격은 우상향”이라는 말이 단순히 투기꾼들이 외치는 부동산 불패 신화 같은 것이 아니라, 자연스러운 현상이라는 뜻이다.

당신이 좀 더 주변을 주의 깊게 둘러본다면, 자본주의와 인플레이션의 본질을 인식한 사람과 그렇지 못한 사람의 결과가 얼마나 다른지 알 수 있을 것이다. 똑같은 회사에서 똑같이 일하고 똑같은 급여를 받았음에도, 그 자산의 격차는 벌어질 수밖에 없다. 인플레이션의 영향을 비껴가는 사람은 없기 때문이다. 이를 먼저 인식하고 받아들였다면, 평범한 직장인이 월급을 저축하는 것만으로는 완벽한 노후 준비를 할 수도 없고, 부자가 되기도 어렵다는 것을 깨달았을 것이다. 지금처럼 일생을 바쳐 일해서 번 당신의 돈을 그대로 통장에서 썩힐 것인가? 대책을 강구해야 한다. 돈을 현금이 아닌, 자산으로 바꾸는 대책 말이다. 그것이 바로 투자다. 투자는 위험하다고? 천만에! 내가 보기에 가장 위험한 것은, 아주 작은 리스크도 감당할 수 없다며 결과가 빤히 보이는 상황에서도 변하지 않으려는 태도다.

1995년에는 우리나라 안에서 3주체가 경제활동을 통해 100원만큼의 이익을 발생시켰을 때, 기업이 18.1원, 정부가 12.9원, 가계가 69.0원씩 나눠 가졌다. 그러나 무려 22년이 지난 2017년, 똑같이 100원만큼의 이익이 발생하면, 기업이 24.5원, 정부는 14.2원을 가져가는 반면, 가계는 61.3원만 가져간다. 가계는 22년 전보다 무려 7.7원을 덜 가져가는 반면, 기업은 6.4원, 정부는 1.3원을 더 가져가게 된 것이다.

보고서는 이를 두고 소득분배의 불균형이 심화되고 있다고 표현했다. 이처럼 가계는 예전과 다름없이 열심히 일하고 있음에도, 과거에 비해 점점 더 적은 것을 가져가고 있다. 이 자료가 ‘내 월급 빼고 다 오른다’라는 말과 일맥상통하지 않는가? 기업들의 이익도 늘고 정부의 세수도 증가하는 가운데, 당신의 월급은 어떤가?

당신이 지금 대한민국에서 살아가는 사람이라면, 노후는 스스로 준비해야 한다. 당신 외에 이를 고민하고 해결해 줄 사람이 없다는 걸 인정하라. 마음이 불편하더라도 외면하지 말고 직시하길 바란다. 국가와 사회와 정치인들을 탓하는 동안, 준비할 수 있는 시간과 기회 역시 사라지고 있다.

상황을 인지하고 이제는 빤한 미래를 바꿔보고 싶다는 의지가 생겼다면, 본격적으로 그 방법을 배우기 전 마지막으로 해야 할 것이 있다. 그건 바로 목표를 명확하게 하는 것이다. 이는 내가 집중해야 할 부분에 하나의 포인트를 찍는 것과 같다. 이것이 뜬구름 잡는 일에서 벗어나 핵심에 집중할 수 있는 지름길이다.

투자를 시작하려는 사람들에게 나는 투자를 통해 가장 이루고 싶은 것이 무엇인지 묻곤 한다. 남녀노소를 막론하고 빠지지 않는 것 네 가지가 있다. 좋은 집, 좋은 차, 해외여행 그리고 일을 하지 않아도 여유로운 삶. 이 네 가지가 아마 ‘부자’나 ‘경제적 자유’에 대한 이미지이기 때문일 것이다. 그러나 투자의 목적을 정하는 데 있어 그 순서는 달라져야 한다. 부자가 되려고 투자하는 게 아니냐고 묻고 싶을지 모르겠다. 하지만 나는 부자가 되기 위해, 흔히들 말하는 경제적 자유를 얻기 위해 투자하는 것은 투자의 첫 번째 목표가 아니라고 생각한다. 내가 생각하는 투자의 첫 번째 목적은 바로 ‘노후 준비’다.

이러한 이유로, 나는 투자라는 수단을 통해 달성하고자 하는 목표를 설정할 때, 크게 2단계로 나누어 생각할 것을 제안한다. 1단계는 바로 나와 내 가족에 관한 경제적 위험 요인을 제거하는 것. 즉, 노후 준비다. 많은 이가 막연히 머릿속에 그리고 있는 경제적 자유나 풍요로운 부자의 삶은, 1단계 목표를 달성한 후 도전해도 늦지 않은 2단계 목표라는 걸 기억하자. 이것이 현실적인 목표 설정이며, 이 같은 목표를 세워야만 투자에 대한 시각이 ‘한 방에 인생역전’과 같은 잘못된 인식에서 ‘차근차근 미래를 준비하는 것’으로 바뀔 수 있다. 그렇게 바뀐 시각이야말로 앞으로 예기치 않은 어려움을 만나도 쉽게 포기하지 않고 꾸준히 앞으로 나아갈 수 있게 만드는 원동력이 될 것이다.

■ 2장. 당신과 돈이 가야 할 방향

1단계 : 직장에서 열심히 일하고 그 대가로 급여를 받는다(시간 ↔ 근로소득 교환).

2단계 : 소비 자산에 대한 지출을 최소화한다(절약).

3단계 : 남은 돈을 모은다(자본화).

4단계 : 모은 자본으로 생산 자산을 산다(투자).

5단계 : 앞의 1~4단계를 반복하며 규모를 키워 자산 시스템을 만든다(시스템 마련).

6단계 : 시스템으로부터 일하지 않고도 소득을 얻는다(비근로소득 확보).

여기서 한 가지 유심히 들여다보아야 할 것은, 내가 이 아파트를 매입할 때 얼마의 돈을 들였느냐는 중요하지 않다는 점이다. 그저 매입한 아파트를 내가 가지고 있으면 된다. 일단 내가 소유하고 있으면 그 생산 자산으로부터 얻을 수 있는 과실은 그것의 소유주인 내 것이 된다는 말이다. 이를 잘 활용하면 가진 돈이 많지 않아도 더 비싼 생산 자산을 살 수 있는 것은 물론이요, 거기서 나오는 부가가치도 모두 내 것으로 만들 수 있다. 자본주의 사회에서 살아가려면, 이를 제대로 이해해야 한다. 그렇지 않으면 죽을 때까지 생계를 위해 모든 일을 직접 해야 하는 삶을 살아야 할 것이기 때문이다.

사람마다 처한 상황은 모두 다르다. 나는 부동산 투자를 통해 활로를 찾았지만, 그렇다고 해서 부동산 투자가 최고의 재테크 수단이며 다른 투자 영역에 비해 우월하다고 생각하지는 않는다. 따라서 그렇게 주장하지도 않는다. 사람에 따라 자신에게 맞는 영역은 따로 있다. 중요한 것은 각각의 투자 수단, 즉 본인이 사게 될 생산 자산의 특징을 공부해서 그 특징을 제대로 아는 것이다. 각 투자 수단의 특징을 공부하고 배워 자신에게 맞는 것이 무엇인지 찾아야 한다. 그래야만 그저 한두 번의 수익이나 손실로 끝나는 것이 아닌, 노후 준비와 경제적 자유라는 더 큰 목표를 향해 꾸준하면서도 흔들림 없이 나아갈 수 있다. 나는 당신이 꼭 그렇게 되길 바란다.

■ 3장. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

이 아파트에 투자하기로 결정한 데는 E 아파트가 단지 신축이어서가 아니었다. 부동산 투자를 고려할 때는 건물보다는 입지를 먼저 봐야 하기 때문이다. 정작 신축 아파트에 투자해 놓고 무슨 소리냐고 묻고 싶을지 모르겠다. 하지만 앞서 말했듯, 이 아파트는 평촌 신도시에 포함되지는 않아도 기존 인프라를 활용할 수 있는 입지를 가지고 있었다. 그저 허허벌판에 위치한 새 아파트가 아니라는 말이다. 지금은 시장이 뜨거운 상황이기에 신축 아파트라고 하면 무조건 많은 사람이 찾게 될 거라고 생각할 수 있지만, 아파트의 진짜 가치는 결국 입지로 결정된다. 투자를 고려할 땐 입지를 우선순위로 보고, 그다음으로 신축인지 구축인지를 따져보는 것이 현명하다.

당연히 입지가 어느 정도 받쳐주는 상황이라면 신축이 좋다. 아주 드물기는 하지만, 내손동 E 아파트처럼 비교적 입지가 괜찮으면서 매매가와 전세가의 차이가 적은 신축이라면 투자처로 적합하다. 단, 무조건 신축 아파트라는 이유 하나만으로 투자를 결정하지 않기를 바란다.

부동산 공부를 하다 보면 ‘입지’라는 말을 정말 많이 듣게 된다. 입지란 무엇일까? 사전에서 단어를 찾아보면 ‘인간이 경제활동을 위해 선택하는 장소’라고 설명되어 있다. 맞는 말이다. 하지만 개념을 명확히 알기 위해 조금 더 생각해 보자. 경제활동을 위해 선택할 수 있는 장소는 한두 군데가 아니다. 무엇보다 그중에는 사람들이 더 선호하는 곳이나 기피하는 곳이 있을 수 있다. 바꿔 말해, 좋은 입지와 덜 좋은 입지가 존재한다는 것이다. 그러니 입지는 곧 사람들의 선호도를 의미한다고 볼 수 있다. 강남의 입지가 가장 좋다는 건, 사람들의 선호도가 높아 수요 역시 가장 많다는 의미다.

그렇다면 이 입지는 어떻게 결정되는 걸까? 바로 위치에 의해 결정된다. 그 부동산이 어디에 있느냐에 따라 입지가 결정된다는 말이다. 위치에 의해 가치가 결정되는 건 부동산은 움직일 수 없기 때문이다. 예를 들어, 고급 자동차의 대명사는 ‘벤츠’다. 그러나 벤츠라는 차가 벤츠여서 좋은 것이지, 그게 독일에 있어서 좋은 것은 아니다. 자동차는 그 성능을 유지한 채 계속 이동하니까. 반면 부동산은 어떤가? 서울 강남의 아파트는 강남에 있기에 그 가치를 인정받는다. 강남에는 사람들이 선호하는 여러 가지 요인(일자리, 교통, 환경, 학군 등)이 다른 위치에 비해 월등하게 조성되어 있고, 이러한 요인 역시 강남을 떠날 수 없다. 따라서 그 위치에서만 가질 수 있는 특성을 갖게 된 것이다. 이것이 부동산의 입지이며, 결국 가치다. 이렇게 생각하면 입지는 곧 그 땅이 어디에 있는가를 뜻한다.

그렇다면 부동산의 입지는 어떻게 판단할 수 있을까? 지금 이 시대를 살아가는 사람들이 좋아하는 것을 항목별로 생각해 보면 된다. 대표적으로 일자리, 교통, 주변 환경, 학군 등이 있다. 각각의 항목이 우수할수록 그 땅에 대한 선호도가 높고 수요가 많으며 더 높은 가치를 지닌다.

임신한 아내가 떠올랐다. 나는 얼마 전 본 ‘깎는 만큼이 하루 일당’이라는 글귀를 떠올리면서 냉큼 말을 이었다.

당시 나는 그 아파트를 간절히 갖고 싶었다. 하지만 그건 어디까지나 내 사정이다. 세상 모든 사람이 나의 간절함에 귀 기울여야 할 의무는 없다. 그런데도 나는 떼쓰는 아이처럼 굴었다. 그 아파트에는 월세 임차인이 살고 있었지만, 만약 매도자가 거주 중이었다면 계약 이후에 전세 임대를 위해 집을 보여줘야 할 때 비협조적인 상황을 만들 수도 있었다. 당장 눈앞에 보이는 이익을 조금 더 취하려다가 큰 어려움에 봉착할 수도 있었던 것이다.

엎어질 뻔한 계약을 되살리고 빠른 시간에 임대까지 마칠 수 있었던 건, 부동산 중개소 소장님의 도움이 컸다. 투자 경험이 쌓이면서 크게 깨닫게 되는 것 중 하나는 중개인과의 관계가 투자 결과에 미치는 영향 또한 작지 않다는 것이다. 투자를 하면서 모든 일은 결국 사람끼리 한다는 것도 알게 되었다. 경험 부족으로 아마추어 같이 행동했지만, 중개소 소장님은 자신을 진심으로 대하고 신뢰해 준 나를 좋게 봐주었다. 투자 전부터 좋은 관계를 쌓은 덕분이다. 나는 부동산 거래를 마칠 때마다 최선을 다해주어 감사한 마음이 드는 중개인들에게는 사소한 선물이라도 준비한다.

이런 모습이 ‘속 보이는 비즈니스’처럼 보일지 모르겠다. 하지만 당신이 만약 임대사업을 단순한 부업 정도가 아니라 인생을 바꾸는 데 필요한 수단으로 여긴다면, 그 정도의 관심과 표현은 필수다. 자주 보면 정이 든다고, 자주 연락하다 보면 자연스럽게 관계가 돈독해질 수밖에 없다. 부동산 투자를 시작하면 필연적으로 많은 사람을 만나게 된다. 그 과정에서 당신이 상대에게 좋은 사람으로 기억된다면, 당신의 투자 성과도 더욱 빛나게 될 것이다. 이 사실을 잊지 않았으면 좋겠다.

내가 투자를 결정할 때 첫 번째 기준으로 삼는 것은 ‘해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐’ 하는 것이다. 이것이 ‘잃지 않는 투자’의 선결 조건이다. 해당 부동산의 가치가 가격에 충분히 반영되지 않은 상황이라는 판단이 서면, 그것만으로 투자 결정 신호등이 빨간색에서 주황색 그리고 녹색으로 바뀐다. 그렇다면 호재는? 나는 부동산 호재를 투자 결정의 조건이 아닌 보너스 개념으로 생각한다. 이미 가치 대비 저렴한 것을 샀다면 이후 발생하는 호재는 상승세를 더욱 강하게 만드는 역할을 하기 때문이다.

투자자는 투자 대상으로 고려하고 있는 부동산이 현재 저평가되어 있는지 아닌지를 가장 먼저 체크해야 한다. 물론 호재가 불에 기름을 붓는 역할을 하기에, 저평가된 부동산에 호재까지 있다면 더없이 좋다. 그러나 기름이 아무리 많아도 불꽃이 튀지 않는다면 불은 활활 타오르지 않는다는 걸 기억하라. 엄청난 호재가 있어도 그것이 부동산 가격에 이미 반영되어 저평가된 상태가 아니라면, 그 대상에 투자하지 않는 것이 좋다.

투자 교훈

❶ 레버리지는 리스크를 감수해야 하는 투자 수단이지만, 잘만 활용하면 수익률을 극대화할 수 있다.

❷ 부동산 투자에 있어 주택이 신축이냐 구축이냐보다 중요한 것은 입지다.

❸ 부동산 거래가 내 생각대로 늘 순조롭게 진행되는 건 아니다. 따라서 나의 입장만 주장하지 말고 상대방의 입장도 고려하며 인내심을 가지고 임해야 한다.

❹ 부동산 거래는 나와 매도자 둘 사이의 거래일 뿐 아니라, 기존 인맥과 중개인, 임차인 등 많은 사람이 함께 인연을 맺는 일이다. 좋은 결과를 얻기 위해서는 좋은 관계가 우선되어야 한다는 걸 잊지 말아야 한다.

❺ 호재보다 저평가 여부가 잃지 않는 투자를 위해선 더 중요하다. 호재의 불확실성을 염두에 두라.

우리는 사무실에 앉아서 일하고 그 일에 대한 급여를 받고, 받은 돈으로 물건이나 서비스를 구입한다. 그 과정에서 아쉬운 소리를 해야 하거나 상대의 입장을 깊이 헤아리고 배려해야 할 일은 거의 없다. 그렇다 보니 어떤 사안을 두고 타인과 협상해야 하는 상황이 되면, 결국 나의 자존심이 가장 중요하게 된다. 훈련이 되지 않아서 어려운 일이다. 내 제안을 상대가 받아주면 하는 거고, 아니면 말고 식이 되기 쉽다. 좋은 협상이 되기 힘든 이유다. 다만 생각을 바꿀 필요가 있다.

투자 시장에 들어와서 첫 투자를 통해 돈을 벌었다면, 당신은 운이 좋은 것이다. 다만 이런 행운이 매번 찾아오는 건 아니라는 걸 명심하라. 오히려 그 행운이 투자자의 눈을 가리게 된다면 다음 투자에서 고배를 마실 수도 있다. 실제로 그런 경우를 적지 않게 목격했다. 인간이 무언가를 배운다는 건, 결국 시행착오를 반복하면서 얻는 살아 숨 쉬는 경험과 교훈으로 실력을 가다듬는 과정이 아닐까? 투자, 그중에서도 소액으로 부동산에 투자하는 사람들은 이를 꼭 기억했으면 좋겠다. 가진 돈이 많지 않은 상태에서 원하는 목표에 도달하려면 필연적으로 여러 번의 투자를 해야 한다. 그렇기에 지역이나, 물건, 상황도 많이 겪어본 사람에게 유리할 수밖에 없다.

분당이라는 지역명 자체가 브랜드가 될 정도다. 물론 앞서 말했듯 구미동은 분당 내에서 가장 외곽에 위치하기에, 분당 중심부의 가격이 움직인 후 후행하는 경향이 있으나 그럼에도 결국 그 흐름에 영향을 받는다. 이처럼 입지가 우수한 지역일 경우 실수요 자체도 풍부하지만, 부동산 상승장에서 전체적으로 강한 상승 기류가 형성될 때 투자수요 또한 빠르고 강하게 유입된다. 이런 곳은 보통 입지가 우수한 강남이나 잠실, 분당과 흡사하게 하나의 브랜드가 된 곳들이다. 2018년 하반기 기준, 서울을 둘러싸고 있는 ‘똘똘한 한 채’ 신드롬에서 이런 움직임을 포착할 수 있을 것이다. 수요가 공급보다 많은 경우 가격이 오르는 것은 당연한데, 이런 지역의 경우 그 수요에 실수요뿐 아니라 가수요까지 포함되기 때문이다. 가수요까지 포함돼 수요층이 두껍다 보니 상승의 기세가 강하고 상승폭 또한 크다. 강남 부동산의 가격이 오를 때 더욱 가파르게 오르는 것도 이러한 이유에서다.

대안이 있으면 급할 것이 없다

투자 초기엔 투자할 만한 물건을 찾는 데 나의 역량 100%를 쏟아부을 수 있다. 그러나 시간이 지나 조금씩 시스템을 갖추게 되면, 기존에 투자한 물건을 관리하는 데도 일정 부분 시간과 노력을 투입해야 한다. 이러한 이유로 나는 기존에 거주하는 임차인의 임대만료 기간이 남아 있는 물건도 적극적으로 검토한다. 집을 매입한 후 따로 임차인을 구해야 하는 수고로움에서 벗어날 수 있기 때문이다.

잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세 가지를 갖춰야 한다. 첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술, 셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다.

나는 시장을 예측하거나 예단하지 않는다. 대신, 언제가 될지는 모르지만, 가치 대비 싼 가격의 물건을 사서 그것이 스스로 제 가치를 찾아가는 시기까지 즐겁게 생활하며 기다리는 투자를 한다. 많은 사람이 투자자라면 소위 미래 기대가치를 내다볼 줄 알아야 한다고 말하지만, 나는 그 부분은 인간이 접근할 수 있는 영역이 아니기에 깔끔하게 포기한다. 또 투자할지 말지 판단하는 과정에서 ‘앞으로 이렇게 저렇게 되면 이곳이 정말 좋아질 거야’와 같은 기대는 애초에 하지 않는다. 그저 철저히, 현재 가치를 볼 때 가격이 저렴한 편인지 아닌지에 집중한다.

미래 기대가치의 실현 여부는 내가 통제할 수 있는 영역이 아니지만, 현재 기준으로 저평가된 것을 매수하면 그것만으로도 수익을 낼 수 있기 때문이다. 나는 내가 어찌할 수 없는 이유로 철석같이 믿었던 미래 기대가치가 실현되지 않는 위험까지 감수하고 싶지 않다. 지하철 개통이 늦어지는 것을 통제할 수 있는가? 개발계획이 좌초되는 것을 막을 수 있는가? 지하철이 개통되거나 근처가 개발되면 지금보다 훨씬 좋아질 거라는 소리는 누구나 쉽게 할 수 있지만, 정작 우리는 그렇게 되지 않았을 때 벌어질 수 있는 위험의 크기를 가늠조차 할 수 없다. 그저 ‘발표가 되었다’, ‘이건 확실하다’와 같은 다른 사람의 말이나 아무도 책임지지 않을 신문의 기사만 믿고, 어렵게 번 수천만 원의 돈을 묻는 건 정말 불안하기 짝이 없는 행동이다.

이 아파트가 저평가된 상태라 판단한 이유다. 어떻게 이러한 판단을 내리고 남보다 한발 앞서 좋은 투자 타이밍을 잡을 수 있었던 걸까? 투자의 이유에서 밝혔듯, 이미 수지 지역을 속속들이 알고 있는 한편, 그 지역과 비교해 볼 수 있는 수도권의 다른 지역들 또한 많이 알고 있었기 때문이다. 그리고 이는 좋은 투자처가 보이지 않던 순간에도, 또 당장 투자금이 없어 어차피 투자를 실행할 수 없던 시기에도 꾸준히 발로 현장을 직접 찾아갔기에 가능했다.

‘준비된 자에게 기회가 온다’라는 말은 부동산 투자에 있어서 ‘아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신 있게 실행할 수 있다’라는 의미라고. 시간이 갈수록 성장하고 좋은 투자를 하고 싶다면, 투자할 수 있는 상황이든 아니든 아는 지역을 넓혀가기 위해 노력해야 한다.

부동산 투자에서는 발품이 가장 중요하다. 귀로 들어 배우거나 손품으로 투자에 어느 정도 접근할 수는 있지만, 내가 하는 선택에 확신을 주고, 실제 좋은 성과로 이어주는 것은 결국 내 발이다. 발로 걸어야 아는 지역이 된다. 아는 지역이 많아야 내가 시장을 들여다보는 지금 시점에 어느 지역의 어떤 물건이 싸고 투자금이 적게 드는지, 같은 투자금으로 접근 가능한 물건 중 어느 것이 제일 좋은지를 더 정교하게 판단할 수 있다. 이러한 이유로 부동산 투자는 고되고 힘들다. 그래서 시장 상황과 무관하게 꾸준히 수익을 내는 투자자가 많지 않은 것이다. 다만 같은 이유로 부동산 투자는 정직하다. 땀 흘린 만큼 좋은 투자를 할 수 있게 되니까. 화려한 기술과 어렵고 복잡한 분석 도구를 가지는 것보다 현장에서 흘리는 땀방울이 더 큰 가치로 실현되는 것이 부동산 투자다.

물론 투자를 계속해 나가는 이상 가격 협상은 피할 수 없기에 매번 최선을 다해 조금이라도 이익을 챙기는 것도 중요하다. 하지만 이미 저평가된 물건이란 확신이 들어 투자하기로 마음을 먹었다면, 작은 것을 얻으려다 큰 것을 놓치는 우를 범하지 말아야 한다. S 아파트의 매도자가 끝까지 2억 9,500만 원을 고수하며 더 이상 협상은 없다고 했다면, 나는 아마 그 조건으로 이 아파트를 매입했을 것이다. 그런데도 협상에 최선을 다했다. 협상도 경험이다. 비록 실수하거나 잘못되어 계약이 깨진다 해도 그런 것들 하나하나가 귀한 자산이 된다.

선호 지역엔 이유가 있다. 만약 당신이 투자에 적합한 물건을 여럿 알고 있는데 그중 어디에 투자해야 할지 행복한 고민을 하고 있다면, 입지 선호도와 지역의 위상이 높아 가수요든 실수요든 먼저 몰려드는 지역의 물건에 우선 투자하는 게 좋다. 가수요 유입의 특징은 실수요에만 의존하는 시세상승에 비해 더욱 상승 기간이 짧고 폭은 더 큰 경우가 많다는 것이다. 최고의 입지와 위상을 자랑하는 서울 강남의 부동산 가격이 가장 먼저 그리고 많이 오르는 것도 이 때문이다. 평촌의 S 아파트는 당시 규제 지역이 아닌 곳 중에서 입지 선호도와 위상이 높은 지역이었다.

최근 서울과 수도권에서도 이러한 움직임을 쉽게 목격할 수 있다. 많은 이의 선망을 받으며 집값이 치솟은 강북의 마용성(마포, 용산, 성동구), 강남 3구(강남, 서초, 송파), 그 외에 영등포구, 양천구, 강동구, 동작구, 광진구 그리고 경기도의 과천, 판교, 분당, 평촌, 광명 같은 지역이 여기에 해당한다. 이런 지역은 부동산 상승장에서 실수요뿐 아니라 가수요 또한 풍부하게 몰리기에, 가격의 상승 속도가 매우 빠르고 그 폭도 크다. 물론 상승이 절정으로 치달을수록 이 지역들 외 인근 지역으로도 온기가 퍼져 나가지만, 이 지역에 소액으로 투자를 할 수 있는 상황이라면 다른 지역보다 우선순위에 두고 검토해야 한다.

물론 이러한 선택은 당신이 투자를 시작하고 부지런히 임장해 아는 지역을 넓혀나간 후 해야 한다. 명심하길 바란다. 무조건 좋은 지역에 투자할 생각을 하기보다, 먼저 자신이 세운 투자 기준에 충족되는지 살핀 후 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자하는 순서를 따르자. 투자의 목적은 자금을 효율적으로 운용해 최상의 수익을 내는 것이다.

■ 4장. 성공 투자를 위한 필수 지식

나는 원하던 것을 갖기 위해 소비하던 과거의 삶보다 지금의 삶에 더 큰 만족감을 느낀다. 물론 절약해서 모은 종잣돈을 그저 은행에 넣어두는 게 전부라면 힘들기만 할 것이다. 하지만 나는 아끼기만 한 게 아니라, 예전보다 오히려 더 큰돈을 쓰고 있다. 그것도 아주 펑펑! 그 소비 대상이 기존의 소비 자산에서 생산 자산으로 바뀌었을 뿐이다. 감가상각만 있는 소모품이 아닌, 나 대신 일할 수 있는 입지 좋은 곳의 부동산으로 말이다. 이 책을 읽고 있는 당신이 정말 투자를 통해 돈으로 인한 어려움을 극복하고 싶다면, 먼저 해야 할 것이 있다. 그동안 갖고 있던 경제적으로 여유롭고 폼 나는 투자자의 이미지를 머릿속에서 지우는 것이다. 오히려 주변 사람으로부터 ‘왜 저렇게까지 할까?’라는 소리를 들을 각오도 해야 한다.

그런데 생각해 보라. 내가 따른 전략은 그저 허리띠를 졸라매고 필요비까지 극단적으로 줄여서, 통장에 돈을 모셔놓는 방식이 아니다. 지출하는 건 똑같다. 그 지출의 대상만 앞서 말한 소비 자산이 아닌 생산 자산으로 바꾸는 것이다. 그리고 경험해 본 결과, 투자를 통해 얻는 만족감은 옷이나 차나 시계를 샀을 때 얻을 수 있는 만족감과 비교할 수 없었다. 나는 진심으로 당신이 그 기분을 느껴보길 바란다.

만약 당신에게 투자할 마음은 간절하나 당장 투자에 활용할 돈이 없다면, 현재의 지출을 관리해 수입에서 지출을 뺀 저축액을 늘리는 것과 동시에, 깔고 앉아 있는 돈을 적당한 수준으로 재배치하는 일까지 두 가지를 병행할 방법을 모색해야 한다.

일반 직장인의 경우 첫 번째 방법만으로는 충분한 종잣돈을 마련하기 힘들 것이다. 반면 두 번째 방법만으로 돈을 모아 투자를 한다 해도, 몸에 절약하는 습관이 배어 있지 않다면 지속해서 가계를 운영하는 데는 어려움이 따를 수 있다. 무엇보다 자본을 재배치하는 방식으로 종잣돈을 마련해 투자를 감행하는 것은 절약으로 종잣돈을 마련해 투자하는 방법에 비해 리스크가 크다. 따라서 투자를 하기 전 심사숙고해야 한다. 자본 재배치를 통해 마련한 돈을 잃을 경우, 월세가 아니면 거주조차 불가능한 상황이 될 수 있기 때문이다. 따라서 성공적으로 투자를 실행하기 위해서 이 두 가지 모두를 잘 이해하고 활용해야 한다.

당장의 현금 흐름에 문제가 없는 직장인이라면, 흐지부지 써버리고 말 용돈벌이 투자를 할 것이 아니라, 긴 호흡으로 자산을 쌓아 올려 인생을 바꾸는 투자를 하길 바란다. 이러한 이유로, 처음부터 가급적 팔지 않을 가치 있는 부동산을 매입해야 한다. 동시에 바로 2년 뒤가 아닌 10년 뒤를 바라보는, 즉 장기적인 안목을 가지고 투자에 접근해야 한다. 부동산의 특성상, 짧은 미래는 그릴 수 없어도 10년 이상의 기간이 흐른 뒤 시장이 어떻게 될지는 오히려 알기 쉽다. 물가가 오르듯 부동산의 가격도 오르기 때문이다. 그래서 부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다.

나는 위험하지 않으면서, 적은 돈으로 짧은 시간에 큰 수익을 낼 수 있는 투자법은 세상에 없다고 생각한다. 하지만 직접 해본 결과 수중에 가진 돈이 적더라도 시간을 투입하면 목표를 달성할 수 있다는 걸 알게 됐다. 단기간 성과를 내려 하지 말고, 뜸 들이듯 기다릴 수 있다면 가능하다. 그래서 나는 목표한 바를 이루는 데 필요한 기간을 ‘10년 이상’으로 설정했다. 세상에 거저 되는 것은 없다고 생각하니 10년도 그리 긴 시간처럼 느껴지지 않았다. 그런 생각으로 투자를 시작하고 잠시 눈을 감았다 뜨니 어느덧 4년에 가까운 시간이 흘렀다. 다행인 것은, 내가 아직은 비교적 젊은 나이이기에 급여라는 현금 흐름을 대략 10년 이상 확보할 수 있다는 점이다. 그러니 당장 월세투자 등을 통해 현금 흐름을 만들어내기보다 안정적으로 자산과 수익의 규모를 키워나갈 수 있는 장기 보유 전세투자 방법이 적합했다.

시스템 투자법은 내가 그랬듯, 당신의 자산 규모를 극적으로 키워준다. 특히 최근 같은 부동산 폭등장에서는 상상하지 못한 속도로 자산과 순자산이 증가할 수 있다. 아울러, 이후 필연적으로 찾아올 부동산 하락장에서도 과도기에 발생할 수 있는 역전세 리스크를 잘 관리하면서 시간을 보낼 수만 있다면, 얼마간 시간이 흘러 벌어질 주택 공급 감소와 전세대란으로 부동산의 전세가가 상승해, 또다시 당신에게 적지 않은 수익을 선사할 것이다.

위기가 나만 피해갈 거라는착각은 버려라

투자한 자산의 가격이 상승하는 것도 결국 내가 그 자산의 소유권을 방어할 수 있을 때나 의미가 있다. 향후 지속적으로 보유할 만한 가치가 있는 물건임에도 당장의 역전세에 대응할 수 있는 현금이 없다면, 결국 매도할 수밖에 없다. 최악의 경우 그마저도 쉽지 않아 법적 분쟁에 휘말리게 될 수도 있다.

일단 부동산을 매입하기만 하면 전세가가 계속 상승만 할 거라고 믿으며 투자 시장에 막 진입한 초보자라면, 이 같은 리스크에 대해 구체적으로 생각해 봐야 한다. 그렇다면 이러한 리스크는 어떻게 준비하고 대응해야 할까? 현금, 즉 유동성을 확보해야 한다. 당장 통장 속에 있는 현금이 아닐지라도, 현금을 동원할 방법을 마련하는 것으로도 가능하다. 마이너스 통장이나 신용대출 등이 이에 해당한다. 이 말을 바꿔 말하면, 처음부터 마이너스 통장이나 신용대출까지 모두 끌어와서 투자를 진행해서는 안 된다는 뜻이기도 하다. 매우 중요한 이야기이니 꼭 명심하길 바란다.

마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다. 인플레이션을 감안하면 무조건 현금을 쥐고 있는 것이 능사가 아니다. 같은 이유로 은행 통장보다는 부동산에 저축하는 것이 장기적으로 볼 때 개인의 재정에 훨씬 유리하다고 생각한다. 하지만 그렇다고 해서 마이너스 통장이나 신용대출까지 모두 동원해서 부동산에 투자해서는 안 된다. 그렇게 투자할 경우 일시적 전세가 하락장세가 펼쳐질 때, 하락한 만큼의 전세금을 마련하지 못해 큰 어려움을 겪을 수 있다. 그러니 아무리 욕심 나는 물건이 보인다고 해도 신용대출까지 일으켜서 투자를 진행하지는 말자. 마지막 방어선이 사라지는 것과 마찬가지이기 때문이다.

반 직장인들은 마이너스 통장 외에는 별도의 신용대출을 일으키기 어렵다고 생각하는데, 제2금융권인 보험사 등에서도 신용대출을 취급한다. 대개 신용대출은 내가 당장 필요한 게 아니라도 대출실행 시점에 대출금액 전체를 넘겨받는데, 보험사의 신용대출 상품 중에는 제1금융권 은행의 마이너스 통장처럼, 한도를 설정하고 필요할 때 사용할 수 있는 것도 있다. 금리가 다소 높은 편이지만, 당장 필요한 게 아니라면 쓰지 않아도 되니 우선은 만들어 두는 것도 좋겠다. 제2금융권에 대출을 설정해 놓으면 신용등급에 좋지 않은 영향을 미칠까 걱정된다고? 이 점이 우려된다면 바꿔 생각해 보라. 신용등급이 중요한가,

노후 준비나 경제적 자유가 중요한가? 내게는 신용등급보다 나의 재정적 목표를 달성하는 것이 훨씬 중요했기에 이런 부분은 크게 개의치 않았다. 그리고 실제로 투자를 하면서 제2금융권에서 대출을 설정하고 필요할 때 사용하기도 했지만, 이자납입이나 상환을 제때 했더니 우려했던 신용등급 하락 같은 일은 벌어지지 않았다.

전세가는 물가와 같다. 장기적인 관점에서 보면 점진적으로 상승한다. 그렇다고 모든 지역, 모든 아파트의 전세가가 매년 오르기만 할 거라는 건 아니다. 지역과 대상에 따라 온도차가 존재한다는 것을 알고 대응 전략을 마련하자. 최근 수도권의 뜨거운 상승장을 지켜보면서, 결국엔 부동산 투자에 답이 있다는 걸 깨닫고 투자 시장에 뛰어든 사람이 많다. 이들 중에는 있는 돈 없는 돈 다 끌어모아서 하루라도 빨리 투자를 진행하려고 조급하게 움직이는 이들도 있다. 명심하라. 인생은 길고, 투자 시장은 상승과 하락을 반복하며, 리스크는 반드시 존재한다는 것을. 리스크에 대한 대응책이 없다면 나와 내 가족이 기대고 있는 성마저 한순간에 무너져내릴 수 있다.

■ 5장. 누구나 따라할 수 있는 투자 매뉴얼

경험이야말로 더 좋은 투자를 할 수 있게 만드는 최고의 무형 자산임을 잊지 말자. ‘리스크가 감당할 수 있는 수준인가?’라는 기준은, 혹시 일어날지 모르는 위기를 감당할 수 있는지 따져보라는 것이다. 예상되는 위기란 크게 두 가지다. 첫째는, 매매한 아파트의 전세 임대를 잔금 기한 내에 맞추지 못해 온전히 내 자금으로 잔금을 치러야 하는 경우. 둘째는, 임대는 순조롭게 놓았으나 2년 뒤 전세가가 떨어져 하락한 만큼을 세입자에게 반환해야 하는 경우다. 이 둘을 감당할 수 있는 재정적 여건이 되는지 계산해 보라.

나는 부동산 시장의 커다란 움직임은 근본적으로 수요와 공급이 만든다고 생각한다. 또한 부동산 시세 기울기의 급격하거나 완만한 변화는 시장에 참가하는 사람들의 수가 큰 영향을 미치고, 시장 참여자의 수는 곧 전반적인 분위기, 즉 대중들의 심리에 영향을 받는다고 생각한다. 주변을 둘러보라. 아니, 굳이 주변을 보지 않아도 자신을 객관적으로 살펴본다면 쉽게 알 수 있다. 당신 역시 예전에는 별로 관심도 없던 부동산 투자 관련 책을 벌써 반 이상 읽지 않았는가? 이 역시 최근 부동산 시장의 움직임과 무관하지 않다. 이런 상태에서는 시장의 작은 움직임이나 신호 하나에도 부동산의 가격 변동 기울기가 가팔라진다.

물론 금리나 유동성, 경기 상황과 글로벌 경제 이슈 등도 영향을 미치긴 하지만, 수요와 공급에 비하면 그 영향력은 미미한 편이다. 이렇게 판단하는 근거는 간단하다. 금리나 유동성, 경기 상황 같은 변수 들의 경우, 국가 단위로 변하기에 대한민국 안에서는 차별화될 수 없는 요인이다. 즉, 이러한 변수라면, 수도권과 지방 간 부동산 가격의 차이가 크게 벌어지지 않아야 한다. 그런데 내가 투자를 하는 동안, 수도권과 지방 아파트 시장에 단어가 심심찮게 등장했다. 이는 각 지역의 주택 가격 움직임만 봐도 어렵지 않게 확인할 수 있다.

투자를 배우는 것 또한 크게 다르지 않다. 빨리 가고 싶다는 바람이 아무리 간절하다 해도 경험이 부족하면 빨리 갈 수가 없다.

아직은 부족한 것이 많고 누군가에게 도움을 줄 능력도 없는 내가 최고의 사람들과 함께할 수 있는 방법은 하나뿐이다. 내가 먼저 좋은 사람이 되는 것. 여기서 말하는 좋은 사람이란, 주변에 좋은 영향을 미치는 사람이란 뜻이다. 좋은 영향을 미치고 싶다면, 내가 가진 재능과 경험을 주변에 나누어야 한다.

혼자서 해나가는 데 자신이 있다면, 굳이 다른 사람과 함께할 필요가 없을지도 모른다. 그러나 당신이 정말 함께하며 서로 도움을 주고받을 수 있는 좋은 사람을 찾고 있다면, 한 번쯤 생각해 봐야 할 것이 있다. 내가 가진 재능과 경험을 사람들에게 나눔으로써 좋은 영향을 미치면, 그들이 나를 더 좋은 사람으로 만들어 주며, 그 결과 내 주변에 어느덧 최고들이 모이게 된다는 것이다. 정말 그렇게 된다고 자신 있게 말할 수 있다. 내가 직접 겪은 일이기 때문이다.

‘나는 투자 초보라 나눌 수 있는 게 없는데….’ 처음엔 나도 다소 막막하게 느껴졌지만 말 그대로 ‘좋은 사람’이 되어야겠다고 마음먹으니 어려운 일도 아니었다. 같은 꿈을 꾸고 있는 사람들에게 작은 메시지로나마 관심을 표현하는 것, 온라인에서 처음 보는 사람이라고 해도 그의 간절한 이야기에 귀 기울이며 응원해 주는 것만으로도 좋은 영향을 미칠 수 있다. 그 과정에서 나는 나의 필요를 채워줄 수 있는 사람에게만 좋은 사람이 되려고 하지 않았다. 나를 필요로 하는 사람에게도 마찬가지로 좋은 사람이 되려고 애썼다. 좋은 사람이 되고자 표현하고 노력하다 보면, 머지않아 그런 사람이 되어 있는 자신을 발견하게 될 것이다. 주변 사람들에게 좋은 말과 행동을 하면서 긍정적인 에너지로 가득 찬 당신을 말이다.

나도 회사의 눈치를 봐야 할 때가 많았고 그때마다 쉽지 않았다. 이러한 문제로 고민할 때 멘토가 해준 한마디가 큰 깨달음을 주었다. “무언가를 얻기 위해서는 반드시 치러야 할 대가가 있습니다.” 투자와 회사일 사이에서 고민하느라 잊고 있었지만, 사실 지극히 당연한 말이다. 회사로부터 시간을 얻기 위해 치러야 할 대가는 무엇일까? 그건 회사에 기대할 수 있는 것에 대한 욕심을 버리는 것이다. 간혹 회사에서도 인정받으며 승승장구하고, 투자자로서도 엄청난 수익을 거두길 꿈꾸는 사람들을 만나게 된다. 개인적인 상황에 따라 불가능하다고만 말할 순 없을 것이다. 하지만 둘 다 해내기 버겁다면, 필연적으로 하나를 택해야 한다. 이때 회사를 택할 수도 있다. 누가 그것이 잘못된 선택이라 확언할 수 있겠는가! 결국 책임은 자신의 몫이다. 그 사람은 회사를 택하는 대신, 투자자로 어느 수준 이상이 되겠다는 욕심은 내려놓아야 할지 모른다. 당연한 세상의 이치다.

평소 직장 동료와의 관계는 잘 다져둘 필요가 있다. 당신이 주어진 업무를 마치기 위해 최선을 다한다고 해도 가끔은 투자일과 부딪힐 수 있다. 반드시 오늘 저녁에 남아서 해야 할 일이 있는데, 저녁에 임장이나 계약이 예정되어 있다면 어쩌겠는가? 이때 평소 싹싹하고 예의 바른 태도를 보이며 상사와 동료, 후배 들과 좋은 관계를 유지해 왔다면, ‘회사 눈치’에서 훨씬 자유로울 수 있다. 갑자기 급한 일이 생긴 당신을 이해할 수 있는 폭이 더 넓을 테니 말이다.

10년 이상 직장생활을 하면서 느낀 것 중 하나는, ‘감정’적인 소통에 문제가 생길 때 비로소 ‘이성과 논리’가 개입한다는 것이었다. 무슨 말인가? 동료들과 좋은 감정으로 관계를 유지하고 있다면, 그들이 당신을 이성과 논리로만 평가하지는 않을 것이라는 뜻이다.

어떻게 하면 직장에서 동료들과 좋은 관계를 유지할 수 있을까? 나의 전략은 가장 불편하고 비호감인 사람에게 오히려 잘하는 것이었다. 회의 중에 내가 싫어하는 상사가 다른 부서와 맞서는 상황에서도 그의 의견에 동조해 주고, 불편한 일을 맡겨도 웬만해서는 흔쾌하고 밝은 표정으로 하려고 노력했다. ‘문제의 원인은 내가 아닌 상대에게 있다’라는 식의 아마추어 같은 사고를 ‘상황을 개선하기 위해 내가 무엇을 할 수 있을까?’ 고민하는 프로의 태도로 바꾼 것이다. 단언컨대, 이런 식의 사고와 태도를 가진다면 당신이 사장인 사업, 즉 투자에도 큰 도움이 될 것이다.

투자를 막 시작한 이들이나 운 좋게 첫 투자로 성공을 맛본 사람들에겐 공통점이 있다. 마치 당장이라도 부자가 될 것 같은 ‘들뜬 마음’과 욕심에서 비롯된 ‘열정’이 가득하다는 것이다. 열정은 분명 좋은 것이지만, 때론 그 열정이 나의 관심사, 즉 투자를 제외한 나머지 것들을 머릿속에서 지우게 만든다. 깊이 생각해 보면, 결국 조급함이 원인이다. 만약 당신에게 그런 순간이 온다면 이를 기억하기 바란다. 어차피 투자는 평생 해나갈 일이다. 그리고 투자의 목적은 나와 가족이 돈 걱정에서 벗어나 경제적 자유를 누리기 위함이다. 그러니 투자에 성실하게 임하되, 하루 24시간 중에서 가족과 함께하는 시간을 완전히 지워버리지는 말자. 정 어렵다면 토요일까지는 투자 관련 일에 집중하고 일요일은 가족과 함께하는 식으로 계획을 짜보라.

그날 아내와 식사를 하고 차를 마시며, 우리는 시간표를 만들었다.

시간표를 만드는 일은 서로의 합의점을 찾아가는 과정이다. 시간표를 짜두고 그대로 따르기 위해 노력하는 모습만 보여도 상대의 불만을 상당히 줄일 수 있다. 정기적으로 이렇게 서로 머리를 맞대는 시간을 가지는 것만으로도 충분히 의미가 있다. 시간표를 짠 후로는 필요할 때마다 아내와 일정을 공유했다. 아내는 아빠가 아이를 매일 안아주었으면 좋겠고, 주말 중 하루는 가족과 함께했으면 좋겠으며, 평일 중 하루는 함께 저녁 식사를 했으면 좋겠다고 이야기했다. 모두 받아들일 순 없었지만 가급적 그에 맞춰 시간표를 수정했고, 이제는 평일 저녁 한 번 그리고 일요일은 온전히 가족과 함께 시간을 보내게 되었다.

한 가지 아주 작은 팁을 주자면, 때에 따라 가사도우미 서비스를 이용하라는 것이다. 나는 일요일 하루만큼은 온 가족이 온전한 휴식을 취하고 서로에게 집중할 수 있도록, 월요일에 가사도우미 서비스를 종종 이용한다. 사실 주변 사람이 추천해 준 방법이었는데, 적시에 사용하면 가족과 함께할 수 있는 시간을 집안일에 빼앗기지 않을 수 있다. 4만~5만 원 정도의 비용이 들긴 하지만, 가사로 인한 스트레스로 갈등을 빚을 일도 없고 그 시간만큼 가족에게 집중할 수 있으니 여러모로 이득이라고 생각한다.

■에필로그. 한 번뿐인 인생을 주도적으로 이끌고 싶다면

나의 뜻보다는 타인의 의도에 따라 하루 절반의 시간을 보내는 것이 이 시대 직장인들의 현실이다. 물론 그것이 잘못됐다고만 할 수 없다. 그렇게 회사생활을 한 덕분에 생계를 꾸리고 그것을 바탕으로 사랑하는 가족들과 추억을 쌓아나갈 수 있으니 말이다. 그러한 삶도 나름의 의미가 있다고 생각하지만, 나는 조금 더 욕심을 내고 싶었다. 아침에 눈을 떠서 밤에 눈을 감을 때까지 시간 대부분을 원치 않는 일에만 쏟으며 살아가는 삶에서 한 발 앞으로 나가고 싶었다. 오전과 오후에 회사일을 한다면, 적어도 저녁에는 내가 원하는 일을 하는 삶. 그리고 그 일이 언젠가 내가 은퇴하게 되어도 사랑하는 가족들을 지켜줄 튼튼한 울타리를 만들어 줄 수 있다면, 그보다 더 가치 있는 일은 없을 것 같았다.

내가 좋아하는 일을 찾았다는 것에 가장 큰 기쁨을 느낀다. 이러한 경험들이 하나의 스토리가 되어 시작할 때의 나와 비슷한 사람들에게 긍정적인 영향을 미치고 있다. 온라인과 오프라인에서 나의 이야기와 투자 경험을 듣고 용기를 얻었다는 사람들의 메일과 쪽지를 받을 때면, 내가 돈 이상의 가치를 가지는 어딘가로 향하고 있다는 생각이 들어 이루 말할 수 없이 뿌듯하다. 3년이라는 짧고도 긴 시간 동안, 그저 느끼고 깨닫기만 한 건 아니다. 알아야 하는데 잘 몰랐던 것, 필요한데 잘하지 못했던 것에 집중했다. 돈을 벌고자 시작한 투자였지만, 어느 순간부터는 투자에 대한 갈망을 갖게 되었다. 투자를 잘하고 싶었고 여전히 그렇다. 그렇게 투자는 내게 꿈이 되었다. 단순히 돈을 벌고자 시작한 일이 전혀 생각해 보지도, 궁금해하지도 않았던 꿈의 의미 또한 내게 깨우쳐준 것이다.

3. 요약

■ 미래에 대한 자각과 변화의 필요성

• "회사는 당신을 책임지지 않는다." 남들만큼 열심히 일해도 미래가 불안하다면, 무엇을 어떻게 해야 할지 모르는 현실을 직시해야 한다.
• "돈보다 더 중요한 것은 시간이다." 과거의 시간을 어떻게 보냈는지가 현재의 나를 결정하므로, 자극적인 즐길 거리로 불안감을 미루던 무책임한 삶에서 탈출한다.
• "부동산은 인류 역사상 단 한순간도 자산으로서의 가치를 잃어본 적이 없다." 이러한 현실을 외면하면 경제적으로 어려운 상황에 내몰리게 된다.
• "당신의 1년 뒤, 5년 뒤, 10년 뒤의 모습이 그려지는가?" 미래를 구체적으로 그려보지 않는다면 지금보다 결코 나아질 수 없다.

■ 자본주의 경제와 인플레이션의 본질

• "부동산도 아파트도 물건이다." 자본주의에서 인플레이션은 필연이며, 아파트 가격 상승은 투기가 아닌 자연스러운 현상이다.
• "자산의 격차는 벌어질 수밖에 없다." 똑같이 일하고 급여를 받아도 인플레이션의 본질을 인식한 사람과 그렇지 못한 사람의 결과는 완전히 다르다.
• "돈을 현금이 아닌 자산으로 바꾸는 대책을 강구해야 한다." 단순히 저축만 해서는 노후 준비가 불가능하며, 위험을 감수하지 않으려는 태도가 가장 위험하다.

■ 소득 불균형의 현실과 노후 준비

• "가계는 예전과 다름없이 열심히 일하고 있음에도 과거에 비해 점점 더 적은 것을 가져가고 있다." 기업과 정부의 이익은 늘지만 가계 소득 비중은 줄어드는 현실을 인정한다.
• "노후는 스스로 준비해야 한다." 국가나 사회를 탓하는 동안 준비할 시간은 사라지므로, 마음이 불편하더라도 스스로 해결해야 함을 직시한다.
• "투자의 첫 번째 목적은 바로 노후 준비다." 경제적 자유나 부자의 삶은 1단계인 노후 준비를 달성한 뒤 도전하는 2단계 목표이다.

■ 자산 시스템 구축의 6단계

• "자본주의 사회에서 살아가려면 이를 제대로 이해해야 한다." 직장 급여를 절약하고 자본화하여 생산 자산을 사는 시스템을 만들어야 생계를 위한 노동에서 벗어난다.
• "내가 이 아파트를 매입할 때 얼마의 돈을 들였느냐는 중요하지 않다." 생산 자산을 소유하고 있어야 거기서 발생하는 부가가치를 모두 내 것으로 만들 수 있다.
• "각 투자 수단의 특징을 공부하고 배워 자신에게 맞는 것이 무엇인지 찾아야 한다." 부동산이 우월하다는 주장이 아니라, 본인에게 맞는 생산 자산을 찾아 꾸준히 나아가는 것이 핵심이다.

■ 입지 분석을 통한 부동산 가치 판단

• "아파트의 진짜 가치는 결국 입지로 결정된다." 신축 여부보다 입지를 우선순위로 보고, 기존 인프라를 활용할 수 있는 위치인지 따져보는 것이 현명하다.
• "입지는 곧 사람들의 선호도를 의미한다." 수요가 가장 많은 곳이 좋은 입지이며, 이는 움직일 수 없는 부동산의 특성상 위치에 의해 결정된다.
• "일자리, 교통, 주변 환경, 학군 등이 우수할수록 그 땅은 더 높은 가치를 지닌다." 사람들이 좋아하는 항목별로 입지를 판단하는 안목을 길러야 한다.

■ 잃지 않는 투자를 위한 저평가 원칙

• "해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐를 첫 번째 기준으로 삼는다." 이것이 잃지 않는 투자의 선결 조건이며, 호재는 보너스 개념으로 생각한다.
• "기름이 아무리 많아도 불꽃이 튀지 않는다면 불은 타오르지 않는다." 호재가 이미 가격에 반영되어 저평가 상태가 아니라면 투자하지 않는 것이 좋다.
• "발로 걸어야 아는 지역이 된다." 아는 지역이 많아야 투자 시점에 확신을 가지고 실행할 수 있으며, 현장에서 흘린 땀방울이 수익으로 직결된다.

■ 협상과 인간관계의 중요성

• "모든 일은 결국 사람끼리 하는 것이다." 중개인과의 신뢰 관계는 투자 결과에 큰 영향을 미치므로, 상대방의 입장을 고려하며 좋은 관계를 맺어야 한다.
• "나의 입장만 주장하지 말고 인내심을 가지고 임해야 한다." 당장 눈앞의 이익을 취하려다 계약 이후의 협조적인 상황을 그르칠 수 있음을 경계한다.
• "임대사업을 인생을 바꾸는 수단으로 여긴다면 관심과 표현은 필수다." 상대에게 좋은 사람으로 기억되는 것이 투자 성과를 빛나게 만든다.

■ 리스크 관리와 유동성 확보

• "위기가 나만 피해갈 거라는 착각은 버려라." 역전세 등에 대비하여 현금을 동원할 수 있는 유동성을 반드시 확보해야 한다.
• "신용대출까지 모두 끌어와서 투자를 진행해서는 안 된다." 마지막 방어선인 대출 한도를 남겨두어야 일시적인 하락장에서도 자산을 방어할 수 있다.
• "부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다." 단기 성과를 내기보다 10년 뒤를 바라보는 장기적인 안목으로 접근할 때 목표를 달성할 확률이 높다.

■ 일과 가정의 균형 및 투자자의 태도

• "무언가를 얻기 위해서는 반드시 치러야 할 대가가 있다." 회사와 투자 모두에서 완벽할 수 없다면 우선순위를 정하고 그에 따른 책임을 진다.
• "투자의 목적은 가족과 함께 행복하기 위함이다." 조급함 때문에 가족과의 시간을 지워버리지 말고, 시간표를 짜서 배우자와 합의점을 찾는다.
• "내가 먼저 좋은 사람이 되어야 한다." 자신의 재능과 경험을 주변에 나눌 때 비로소 내 주변에도 최고의 사람들이 모이고 투자 실력도 가다듬어진다.

4. 깨달은 점 & 적용할 점

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투자를 시작하려는 사람들에게 나는 투자를 통해 가장 이루고 싶은 것이 무엇인지 묻곤 한다. 남녀노소를 막론하고 빠지지 않는 것 네 가지가 있다. 좋은 집, 좋은 차, 해외여행 그리고 일을 하지 않아도 여유로운 삶. 이 네 가지가 아마 ‘부자’나 ‘경제적 자유’에 대한 이미지이기 때문일 것이다. 그러나 투자의 목적을 정하는 데 있어 그 순서는 달라져야 한다. 부자가 되려고 투자하는 게 아니냐고 묻고 싶을지 모르겠다. 하지만 나는 부자가 되기 위해, 흔히들 말하는 경제적 자유를 얻기 위해 투자하는 것은 투자의 첫 번째 목표가 아니라고 생각한다. 내가 생각하는 투자의 첫 번째 목적은 바로 ‘노후 준비’다.

이러한 이유로, 나는 투자라는 수단을 통해 달성하고자 하는 목표를 설정할 때, 크게 2단계로 나누어 생각할 것을 제안한다. 1단계는 바로 나와 내 가족에 관한 경제적 위험 요인을 제거하는 것. 즉, 노후 준비다. 많은 이가 막연히 머릿속에 그리고 있는 경제적 자유나 풍요로운 부자의 삶은, 1단계 목표를 달성한 후 도전해도 늦지 않은 2단계 목표라는 걸 기억하자. 이것이 현실적인 목표 설정이며, 이 같은 목표를 세워야만 투자에 대한 시각이 ‘한 방에 인생역전’과 같은 잘못된 인식에서 ‘차근차근 미래를 준비하는 것’으로 바뀔 수 있다. 그렇게 바뀐 시각이야말로 앞으로 예기치 않은 어려움을 만나도 쉽게 포기하지 않고 꾸준히 앞으로 나아갈 수 있게 만드는 원동력이 될 것이다.

처음엔 돈을 벌고 싶다는 이유로 투자공부를 시작했다. 돈 걱정 없 이 내가 하고 싶은 것을 하며 살고 싶다는 마음에 투자를 시작했으나, 공부를 하다보니, 그러한 목표보다 선행되어야 하는 것은 바로 노후 준비를 위한 10억 순자산 달성이였다. 요새는 서울 아파트 중위 가격이 10억을 돌파했기 때문에 10억 이란 돈이 크지 않은 것처럼 느껴지지만 사실 10억은 300만원씩 노후에 30년간 사용할 수 있는 엄청난 의미를 가진 돈이다.

10억이란 배운 방식대로 투자를 이어나간다면 10년 내로 충분히 만들 수 있는 돈이다. 어찌보면 10년의 투자로 30년을 버는 엄청난 일인데, 그럼에도 불구하고 나는 어느샌가부터 '10년도 길다', '더 빨리 가고 싶고, 더 빨리 은퇴하고 싶다'라는 마음을 더 크게 갖게 된 것 같다. '노후준비'보다는 그저 더 빨리, 더 많이 벌고싶다는 조급한 마음이 나를 지배했고, 남들보다 더 빨리 가는 선택을 하기 위해 리스크를 무릅쓰는 행위를 계속 하려고 헀던 것 같다. 나같은 시스템 투자는 '덜 벌더라도, 조금 느리게 가더라도 망하지 않는 투자'를 지향해야 하며, 우선적인 목표는 너나위님께서 책에 적어놓으신 것처럼 '차근차근 미래를 준비하는 것'임을 다시 한 번 깨닫는다.

2

투자 시장에 들어와서 첫 투자를 통해 돈을 벌었다면, 당신은 운이 좋은 것이다. 다만 이런 행운이 매번 찾아오는 건 아니라는 걸 명심하라. 오히려 그 행운이 투자자의 눈을 가리게 된다면 다음 투자에서 고배를 마실 수도 있다. 실제로 그런 경우를 적지 않게 목격했다. 인간이 무언가를 배운다는 건, 결국 시행착오를 반복하면서 얻는 살아 숨 쉬는 경험과 교훈으로 실력을 가다듬는 과정이 아닐까? 투자, 그중에서도 소액으로 부동산에 투자하는 사람들은 이를 꼭 기억했으면 좋겠다. 가진 돈이 많지 않은 상태에서 원하는 목표에 도달하려면 필연적으로 여러 번의 투자를 해야 한다. 그렇기에 지역이나, 물건, 상황도 많이 겪어본 사람에게 유리할 수밖에 없다.

25년 초, 주변 동료들이 한 두명 씩 기존에 샀던 지방 물건을 매도하고 서울/수도권으로 갈아끼웠고, 그 짧은 사이에 수 억의 시세가 상승하는 것을 옆에서 지켜보았다. 심지어는 주변 동료들 뿐만 아니라 주변에 결혼하는 지인들이 부모님에게 큰 액수를 지원받아 서울 상급지 또는 수도권의 좋은 물건들을 사는 걸 보면서 나도 그런 자산을 한 번쯤은 갖고 싶다는 마음이 크게 들었다.

그러던 시기에 우연히 저평가된 수도권 지역에서 매우 매력적인 후보 단지들을 찾았다. 리스크가 분명 존재하였음에도 불구하고, 리스크를 감내해도 괜찮을만큼 좋은 물건이었고, 좋은 시기였다보니 무리해서라도 그 단지의 등기를 가져오고 싶다는 생각을 했다. 가격이 워낙에 저렴했다보니 안전마진을 최소 2억 이상은 둘 수 있는 상황이었고, 그 어떤 투자를 하더라도 짧은 시기에 그렇게 큰 액수를 벌 수 있는 투자는 없다는 마음에 몇 몇 후보들에 완전히 꽂혀버렸다.

그때 월부학교 에이스반 담당 선생님이셨던 빈쓰 튜터님께서 '덜 벌더라도 망하지 않는 투자를 해라', '그거 사면 벌 수 있겠지만, 그거 하나로 절대 10억 달성할 수 있는 것 아니다.', '자산 규모를 늘리는 것에 집중해라'등의 조언을 주셨었다. 실제로 그러한 조언을 들은 이후에 강력한 정부 규제가 터졌고, 만약 내가 그 단지를 매수했더라면 엄청난 고배를 마셨을 것이다. 규제가 없었더라도 그 단지를 안전하게라도 샀다면 분명 돈은 벌었다. 하지만 자산 규모는 필연적으로 줄어들 수밖에 없으며, 좋은 자산을 취득했더라도 시스템 관점에서는 속도가 오히려 느려지는 선택이었기에 원하는 목표에로 가는 는 길에서는 한 발자국 후진했을 것이다.

감사하게도 그 때 그 투자를 감행하지 않았고, 기존 자산을 지킨 채 덜 좋은 물건을 매수함으로써 자산 규모를 더 키우는 동시에 수도권에 더 많은 자산으로 갈아탈 수 있는 씨앗들을 지킬 수 있었다.

이런 경험이 있었기에 너나위님께서 책에 적어놓으신 '원하는 목표에 도달하려면 필연적으로 여러 번의 투자를 해야 한다'는 말씀이 더욱 와닿았다. 한 채 좋은 걸 사서 운 좋게 버는 것 하나만으로는 절대 목표를 이룰 수 없단 것을 다시금 깨닫는다.

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나는 시장을 예측하거나 예단하지 않는다. 대신, 언제가 될지는 모르지만, 가치 대비 싼 가격의 물건을 사서 그것이 스스로 제 가치를 찾아가는 시기까지 즐겁게 생활하며 기다리는 투자를 한다. 많은 사람이 투자자라면 소위 미래 기대가치를 내다볼 줄 알아야 한다고 말하지만, 나는 그 부분은 인간이 접근할 수 있는 영역이 아니기에 깔끔하게 포기한다. 또 투자할지 말지 판단하는 과정에서 ‘앞으로 이렇게 저렇게 되면 이곳이 정말 좋아질 거야’와 같은 기대는 애초에 하지 않는다. 그저 철저히, 현재 가치를 볼 때 가격이 저렴한 편인지 아닌지에 집중한다.

미래 기대가치의 실현 여부는 내가 통제할 수 있는 영역이 아니지만, 현재 기준으로 저평가된 것을 매수하면 그것만으로도 수익을 낼 수 있기 때문이다. 나는 내가 어찌할 수 없는 이유로 철석같이 믿었던 미래 기대가치가 실현되지 않는 위험까지 감수하고 싶지 않다. 지하철 개통이 늦어지는 것을 통제할 수 있는가? 개발계획이 좌초되는 것을 막을 수 있는가? 지하철이 개통되거나 근처가 개발되면 지금보다 훨씬 좋아질 거라는 소리는 누구나 쉽게 할 수 있지만, 정작 우리는 그렇게 되지 않았을 때 벌어질 수 있는 위험의 크기를 가늠조차 할 수 없다. 그저 ‘발표가 되었다’, ‘이건 확실하다’와 같은 다른 사람의 말이나 아무도 책임지지 않을 신문의 기사만 믿고, 어렵게 번 수천만 원의 돈을 묻는 건 정말 불안하기 짝이 없는 행동이다.

수도권에서 직장이나 교통호재, 재개발/재건축 호재는 실로 어마어마한 파급력을 가져온다. 그러나 그 호재의 파급력과 실제로 내 자산이 불어나는 속도는 일치하지 않는다는 걸 뼈저리게 깨달은 경험이 있다.

첫 번째로는 재개발 호재이다. 현재 내 명의로 된 재개발 예정 빌라가 한 채 있다. 엄밀히 말하면 아직 재개발 첫 번째 단계조차 제대로 시작되지 않은 빌라다. 약 7년 전에 재개발 예정이라는 호재 하나를 보고 투자를 한 것인데, 아직까지도 사업 진척에 아무런 변화가 없다. 만약 당시 같은 투자금으로 호재는 없더라도 애초에 본질적으로 입지가 좋고 환금성 우수한 물건을 샀더라면 전세금을 올려받건 시세차익을 크게 내건 둘 중 하나를 함으로써 더 많은 투자 기회를 얻었을 것이다.

두 번째로는 부모님의 실거주집 매수였다. 2005년 당시 집 근처 역에 대형 플랫폼과 스퀘어가 건축되는 호재가 있었다. 실제로 여러 층이 건축되어 주민들은 엄청난 난 기대감을 가졌다. 우리 부모님은 단순히 그 호재만 보고 들어간 간것은 아니지만, 해당 호재에 큰 관심을 가지고 있었고, 실제로 그 호재가 실현될 날을 고대하셨다. 그러나 건설업체에 부도가 나 공사가 멈췄고 그 다음에 이어받을 시공사가 선정되지 않아 20년간 뼈대만 있는 남은 상태로 흉측하게 방치되었다. 21년이 지난 이제서야 다시 제대로 건설되고 있다. 만약 애초에 그 호재를 생각하지 않고 오히려 더 입지가 좋은 지역을 매수했더라면 시세차익은 물론 훨씬 큰 지역으로 이사를 갈 수도 있었을 것이다.

이런 경험이 있다보니 너나위님께서 '개발계획이 좌초되는 것을 막을 수 있는가? 정작 우리는 지금보다 훨씬 더 좋아질 거라는 기대와 달리 그렇게 되지 않았을 때 벌어질 수 있는 위험의 크기를 가늠조차 할 수 없다'라고 말씀하신 것이 뼈저리게 와닿았다.

현재 임장하고 있는 지역은 호재를 가득 안고 있는 곳이다. 각종 지하철 호재 뿐만 아니라 직장, 재개발 호재 등 삼종 세트가 묶여 앞으로가 정말 기대되는 곳이다. 하지만 해당 호재가 실현되는 위치와 가까운 곳에 있는 단지들은 이미 호재가 가격에 매우 크게 반영되어 있어 현재 입지 대비 가격이 지나치게 비싼 상황이다. 분명 호재가 실현될 경우 그 가격은 싼 가격일 것이다. 하지만 호재가 실현되지 않을 경우에는 그냥 안좋은 곳에 있는 단지를 매우 비싸게 산 셈이 된다. 아직 실현된 게 아니다보니 전세가에는 실거주가치가 반영되지 않아 투자금도 한 두푼 들어가지 않는다. 따라서 호재가 실현되지 않더라도 이 가격이 현재 입지 대비해서 충분히 저평가된 상황인지, 호재가 실현되지 않더라도 충분히 가치있는 땅 위에 있는 단지인지 등을 좀 더 예리하게 판단해볼 필요가 있음을 깨닫는다.

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위기가 나만 피해갈 거라는착각은 버려라

투자한 자산의 가격이 상승하는 것도 결국 내가 그 자산의 소유권을 방어할 수 있을 때나 의미가 있다. 향후 지속적으로 보유할 만한 가치가 있는 물건임에도 당장의 역전세에 대응할 수 있는 현금이 없다면, 결국 매도할 수밖에 없다. 최악의 경우 그마저도 쉽지 않아 법적 분쟁에 휘말리게 될 수도 있다.

일단 부동산을 매입하기만 하면 전세가가 계속 상승만 할 거라고 믿으며 투자 시장에 막 진입한 초보자라면, 이 같은 리스크에 대해 구체적으로 생각해 봐야 한다. 그렇다면 이러한 리스크는 어떻게 준비하고 대응해야 할까? 현금, 즉 유동성을 확보해야 한다. 당장 통장 속에 있는 현금이 아닐지라도, 현금을 동원할 방법을 마련하는 것으로도 가능하다. 마이너스 통장이나 신용대출 등이 이에 해당한다. 이 말을 바꿔 말하면, 처음부터 마이너스 통장이나 신용대출까지 모두 끌어와서 투자를 진행해서는 안 된다는 뜻이기도 하다. 매우 중요한 이야기이니 꼭 명심하길 바란다.

(중략)

전세가는 물가와 같다. 장기적인 관점에서 보면 점진적으로 상승한다. 그렇다고 모든 지역, 모든 아파트의 전세가가 매년 오르기만 할 거라는 건 아니다. 지역과 대상에 따라 온도차가 존재한다는 것을 알고 대응 전략을 마련하자. 최근 수도권의 뜨거운 상승장을 지켜보면서, 결국엔 부동산 투자에 답이 있다는 걸 깨닫고 투자 시장에 뛰어든 사람이 많다. 이들 중에는 있는 돈 없는 돈 다 끌어모아서 하루라도 빨리 투자를 진행하려고 조급하게 움직이는 이들도 있다. 명심하라. 인생은 길고, 투자 시장은 상승과 하락을 반복하며, 리스크는 반드시 존재한다는 것을. 리스크에 대한 대응책이 없다면 나와 내 가족이 기대고 있는 성마저 한순간에 무너져내릴 수 있다.

나는 최근에 지방 자산을 매도할 것을 예상하고 미리 매도금액분만큼을 대출로 가져와 수도권 투자를 진행하였다. 매도하려고 헀던 자산은 현재 공급이 없는 지방에 위치해있으며 가격이 오르는 상황이었기에 제때 매도할 수 있을 거라는 믿음을 갖고 있었다. 따라서 가격이 날아가기 전에 수도권 단지를 미리 투자해야겠다는 생각으로 예상 매도가를 계산하여 대출을 감행하였다. 결과적으로 그때 적은 투자금으로 물건을 잡았기에 짧은 시간만에 기대했던 던것보다 큰 시세 상승을 맛보았다. 나는 이것이 나름 전략적이고 성공적인 투자 경험이라고 생각했다.

하지만 얼마 전 현재 월부학교 선생님이신 밥잘튜터님께서 '언제까지나 내가 예측한대로 흘러갈 거라 생각하지 말라'고 이야기를 주셨다. 2021년도 상승장 때에도 U지역에는 공급이 없었다. 전세가 없어서 오히려 엄청난 전세가율을 형성하던 시기였고, 모두가 더 상승할 것이라고 예측하던 시기였다. 그러나 예상치 못하게 갑작스런 금리 인상이 단행되었고 시장은 급격히 하락 분위기로 전환되어 전세가격을 1억이나 낮추어도 1년 간 공실이 해소되지 못하는 지옥같은 시장으로 변화하였다. 지금 내가 매도하려는 물건이 있는 지역의 공급 상황과 큰 차이는 없었지만 갑작스런 대외 변수에 의해 가격이 폭락한 한것이었다.

이번에도 그러지 말라는 법은 없다. 오늘만 하더라도 갑자기 미국이 이란을 공격해 국제 정세가 흔들리고 있으며, 정부에서는 다주택자를 지속 압박하는 과정 속에서 예측하지 못한 변수들이 속속들이 등장하고 있다. 아직 매도기간까지 시간은 꽤 남아있지만 그 사이 동안에 무슨 일이 일어날지는 아무도 예상할 수가 없는 상황이다. 그렇기에 밥잘튜터님께서 해주신 말씀이 더 와닿았고, 내가 너무 리스크를 낙관적으로만 생각했구나 하는 것을 깨달았다.

만약 이번에 성공적으로 매도해서 계획했던대로 모두 대출을 상환한다면 나는 이 투자가 꽤나 성공적이었다고 복기했을 뻔했다. 그리고 다른 지방 자산을 매도할 때에도 이번과 동일한 전략을 취했을 것이다. 시장이 상승할수록 리스크는 커지는 법이고, 내가 예측하지 못한 변수는 더욱 많아질 것이기 때문에 99% 확신한다고 하더라도 1%의 예측할 수 없는 일이 벌어질 수 있단 것을 반드시 인지해야 한다는 것을 깨닫는다.

"인생은 길고 투자 시장은 상승과 하락을 반복하며 리스크는 반드시 존재한다. 리스크에 대한 대응책이 없다면 나와 내 가족이 기대고 있는 성마저 한순간에 무너져 내릴 수 있다"라는 너나위님의 말씀과 밥잘튜터님께서 해주신 말씀을 반드시 기억하고, 리스크를 헷지할 수 있을 것이라고 함부로 얘기해서는 안되겠다.

5

나도 회사의 눈치를 봐야 할 때가 많았고 그때마다 쉽지 않았다. 이러한 문제로 고민할 때 멘토가 해준 한마디가 큰 깨달음을 주었다. “무언가를 얻기 위해서는 반드시 치러야 할 대가가 있습니다.” 투자와 회사일 사이에서 고민하느라 잊고 있었지만, 사실 지극히 당연한 말이다. 회사로부터 시간을 얻기 위해 치러야 할 대가는 무엇일까? 그건 회사에 기대할 수 있는 것에 대한 욕심을 버리는 것이다. 간혹 회사에서도 인정받으며 승승장구하고, 투자자로서도 엄청난 수익을 거두길 꿈꾸는 사람들을 만나게 된다. 개인적인 상황에 따라 불가능하다고만 말할 순 없을 것이다. 하지만 둘 다 해내기 버겁다면, 필연적으로 하나를 택해야 한다. 이때 회사를 택할 수도 있다. 누가 그것이 잘못된 선택이라 확언할 수 있겠는가! 결국 책임은 자신의 몫이다. 그 사람은 회사를 택하는 대신, 투자자로 어느 수준 이상이 되겠다는 욕심은 내려놓아야 할지 모른다. 당연한 세상의 이치다.

처음 월부은을 읽었을 때는 사실 투자공부를 본격적으로 시작하기 전이라 이 문장이 눈에 들어오지 않았다. 하지만 그로부터 4년이 지난 지금 이 문장을 다시 읽으니 '치러야 할 대가'라는 것이 너무나도 크게 와닿는다. 직장인 투자자로 바쁘게 살아가다보니 어떤 때는 회사 업무를 미흡하게 챙길 때도 있고, 어떨 때는 회사일에 몰입하느라 투자에서 성과를 제대로 못 낼 때도 있다. 하나를 몰입하면 하나를 놓치다보니 현타가 올 때가 상당히 많다.

최근에는 약간 친구들과의 약속 몇 개를 참석 못한적이 있다. 갑자기 생긴 투자 일정 때문에 만나기로 했던 친구들과의 약속, 청첩장모임 등에 나가지 못하게 된 것이다. 약속에 참석하기 위해 나도 여러 방면에서 정말 많이 노력했지만 도저히 양보할 수 없는 일정이다보니 불가피하게 미안하다고 하고 참석하지 못했다. 마음이 너무 불편했다. 어떤 모임의 경우 나때문에 일정을 한 번 바꾼 것인데 갑자기 튀어나온 회사 일정, 투자 일정으로 결국 약속을 내가 못가게 되어 미안한 마음과 함께 나의 상황에 마음이 힘든적도 있었다. 마침 그런 마음일 때 "무언가를 얻기 위해서는 반드시 치러야 할 대가가 있습니다."라는 문장이 많이 와닿았고, 큰 위로가 되었다. 모든 것을 다 챙길 수는 없다. 안타깝지만 지금 시기에는 우선순위에 따라 행동해야 하는 시기라는 것을 잊지 말고, 더 큰 목표를 이루기 위해 스스로를 희생하는 과정에 있는 것임을 믿고 나아가야겠다.

6

투자를 막 시작한 이들이나 운 좋게 첫 투자로 성공을 맛본 사람들에겐 공통점이 있다. 마치 당장이라도 부자가 될 것 같은 ‘들뜬 마음’과 욕심에서 비롯된 ‘열정’이 가득하다는 것이다. 열정은 분명 좋은 것이지만, 때론 그 열정이 나의 관심사, 즉 투자를 제외한 나머지 것들을 머릿속에서 지우게 만든다. 깊이 생각해 보면, 결국 조급함이 원인이다. 만약 당신에게 그런 순간이 온다면 이를 기억하기 바란다. 어차피 투자는 평생 해나갈 일이다. 그리고 투자의 목적은 나와 가족이 돈 걱정에서 벗어나 경제적 자유를 누리기 위함이다. 그러니 투자에 성실하게 임하되, 하루 24시간 중에서 가족과 함께하는 시간을 완전히 지워버리지는 말자. 정 어렵다면 토요일까지는 투자 관련 일에 집중하고 일요일은 가족과 함께하는 식으로 계획을 짜보라.

(중략)

시간표를 만드는 일은 서로의 합의점을 찾아가는 과정이다. 시간표를 짜두고 그대로 따르기 위해 노력하는 모습만 보여도 상대의 불만을 상당히 줄일 수 있다. 정기적으로 이렇게 서로 머리를 맞대는 시간을 가지는 것만으로도 충분히 의미가 있다. 시간표를 짠 후로는 필요할 때마다 아내와 일정을 공유했다. 아내는 아빠가 아이를 매일 안아주었으면 좋겠고, 주말 중 하루는 가족과 함께했으면 좋겠으며, 평일 중 하루는 함께 저녁 식사를 했으면 좋겠다고 이야기했다. 모두 받아들일 순 없었지만 가급적 그에 맞춰 시간표를 수정했고, 이제는 평일 저녁 한 번 그리고 일요일은 온전히 가족과 함께 시간을 보내게 되었다.

한 가지 아주 작은 팁을 주자면, 때에 따라 가사도우미 서비스를 이용하라는 것이다. 나는 일요일 하루만큼은 온 가족이 온전한 휴식을 취하고 서로에게 집중할 수 있도록, 월요일에 가사도우미 서비스를 종종 이용한다. 사실 주변 사람이 추천해 준 방법이었는데, 적시에 사용하면 가족과 함께할 수 있는 시간을 집안일에 빼앗기지 않을 수 있다. 4만~5만 원 정도의 비용이 들긴 하지만, 가사로 인한 스트레스로 갈등을 빚을 일도 없고 그 시간만큼 가족에게 집중할 수 있으니 여러모로 이득이라고 생각한다.

정말 와닿는 대목이었다. 실제로 몇 채 투자를 해서 상승도 맛보고 갈아타기도 해보니 이걸로 인생을 바꿀 수 있다는 확신이 들었다. 정말 이것만이 내 경제사정을 바꿀 수 있고, 나아가 다른 사람의 삶도 나아지게 만들 수 있는 수단이라는 것을 깨닫고 나니 엄청난 열정이 불타올랐다. 열정을 불태우다보니 수면과 건강은 뒷전이고, 심지어는 아내와 시간도 제대로 못 보낼 때가 많았다. 이 문장을 읽으며 시간이 없다는 이유로 와이프를 혼자 내버려두고 임장가고, 팸데이에도 온전히 아내에게만 집중하지 못했던 내 모습이 떠올랐고, 나의 건강을 걱정해주는 아내에게, '어쩔 수 없다'는 식의 반응을 보이곤 했던 것이 생각나 부끄러웠다. 작년에 갈등이 한 번 생겼고 그 이후로는 나도 많이 노력한 끝에 조금은 나아졌지만 여전히 가족의 갈증을 채워주지는 못하는 것 같다.

지금은 아직 투자공부를 시작한지 몇년 안 되었고, 아이가 없다보니 아내가 참아줄 수 있는 것이지, 만약 이런 시간이 더 누적되고 심지어 아이가 생겼을 때에도 이런 식이라면 분명 위기가 찾아올 것 같단 생각이 든다. 따라서 너나위님꼐서 책에 적어주신 것처럼 나도 아내가 원하는 것과 내가 원하는 것을 각자 적어보고 매달마다 이를 계획표에 반영해보고자 한다. 월말에 다음 달 계획을 짤 때 팸데이를 짜는 것에서 그치지 않고, 그 달에 있는 이벤트나 일정들을 반드시 미리 이야기하고 어떻게든 그 일정은 지키기 위해 노력하는 모습을 보여주어야겠다.

7

내가 좋아하는 일을 찾았다는 것에 가장 큰 기쁨을 느낀다. 이러한 경험들이 하나의 스토리가 되어 시작할 때의 나와 비슷한 사람들에게 긍정적인 영향을 미치고 있다. 온라인과 오프라인에서 나의 이야기와 투자 경험을 듣고 용기를 얻었다는 사람들의 메일과 쪽지를 받을 때면, 내가 돈 이상의 가치를 가지는 어딘가로 향하고 있다는 생각이 들어 이루 말할 수 없이 뿌듯하다. 3년이라는 짧고도 긴 시간 동안, 그저 느끼고 깨닫기만 한 건 아니다. 알아야 하는데 잘 몰랐던 것, 필요한데 잘하지 못했던 것에 집중했다. 돈을 벌고자 시작한 투자였지만, 어느 순간부터는 투자에 대한 갈망을 갖게 되었다. 투자를 잘하고 싶었고 여전히 그렇다. 그렇게 투자는 내게 꿈이 되었다. 단순히 돈을 벌고자 시작한 일이 전혀 생각해 보지도, 궁금해하지도 않았던 꿈의 의미 또한 내게 깨우쳐준 것이다.

나도 돈을 벌자고 시작한 투자였지만 너나위님께서 느끼신 것처럼 전혀 생각해보지도 않은 꿈이 생겼다. 원래부터 선한 영향력을 나누는 삶을 살고싶다는 마음을 갖곤 있었다. 하지만 구체적으로 어떻게 살 것인지에 대해서는 그려지지 않았는데 투자공부를 시작하면서부터 그 꿈에 구체화되었다. 아직까지는 꿈에 비해 실력과 마음의 수준이 너무나도 부족하기 때문에 나아가야 할 길이 너무나도 멀게 느껴진다. 하지만 이 책을 쓰셨던 시점에는 너나위님께서도 3년차 투자자셨고, 분명 너나위님도 비슷한 감정을 느끼셨으리라 생각한다. 그럼에도 불구하고 너나위님께서는 단순히 돈을 버는 것을 넘어 사람들을 돕겠다는 마음을 유지한채 끊임없이 나아가셨고, 지금은 우리나라에서 손꼽히는 부동산 투자자가 되어 많은 사람들의 노후를 돕고 계신다. 나 또한 너무나도 부족한 수준이지만, 지금처럼 꾸준히 실력을 쌓아나가고, 선한 마음을 갖고 주변 사람들을 돕다보면 분명 내가 이루고자 하는 꿈에 한 발자국씩 다가설 수 있으리라 믿는다.