안녕하세요.
월부에서 부동산으로
란도너스를 꿈꾸는 브롬톤입니다.
이번 글은 투자경험담글은
수익 인증이 아닙니다.
오히려 반대입니다.
저는 이번에
기존 실거주를 손실 확정하고
서울 신축으로 갈아탔습니다.
많은 분들이 이렇게 생각하실 겁니다.
“왜 손해 보면서 움직였지?”
“조금만 더 기다리면 회복하지 않았을까?”
저도 그 질문을 수십 번 했습니다.
그럼에도 움직였습니다.
그 이유를 솔직하게 적어보겠습니다.
저는 갈아탈 생각이 전혀 없던 사람이었습니다
2025년 2월, 다주택자가 되었습니다.
✔ 취득세 부담
✔ 종잣돈 소진
✔ 대출 여력 제한
솔직히 말해
“이제 2년정도는 조용히 가자”는 생각이었습니다.
하지만, 2025년 7월,
서울 신축 갈아타기를 제안을 받았지만
바로 시행하지 못했습니다.
이유는 명확했습니다.
- 갈아탈 단지 우선순위 없음
- 기존 집 매도 시 큰 손실 확정금액
- 확신 부족
보유자산이 아직 덜 올랐고,
무엇보다 갈아타더라도 큰 손실 확정금액
그리고
다주택자만이 옳다는 점에서
확신의 부족의 결과
실거주 갈아타기는 저와 상관이 없을 거라 생각하였습니다.
그런데 시장이 조용히 변하고 있었습니다
2025년 10월.
서울과 수도권 일부가
토지허가거래지역으로 묶였습니다.
많은 분들이 “이제 끝났다”고 말했지만
현장은 조금 달랐습니다.
- 전세 물량 감소
- 신축 매물 잠김
- 실거주 수요 유지
호가 점진 상승
제가 보던 서울 신축 단지는
보름 사이 수천만 원씩 변동했습니다.
그때 불안해졌습니다.
“이러다 진짜 못 가는 거 아닐까?”
기다림이 안전하다고 생각했는데
기다림이 오히려 리스크처럼 느껴졌습니다.
그래서 대단한 건 안 했습니다. 대신 집요해졌습니다.
저는 실행력이 뛰어난 사람이 아닙니다.
다만, 불안이 저를 움직이게 했습니다.
- 갈아탈 단지 아침·저녁 방문
- 초등학교, 역, 상권 직접 도보 체크
- 우선순위 1번~10번 정리
- 매도 위해 지역 부동산 거의 전부 연락
한 소장님과는 50번 넘게 통화했습니다.
매물 하나 보기 위해
부동산에서 4시간을 앉아 있었습니다.
확신이 없었기 때문입니다.
확신을 만들기 위해 반복했습니다.
가장 어려웠던 건 ‘손실 확정 버튼’이었습니다
서울 상승기에 매수했던 집.
매수가 회복에는
시간이 필요해 보였습니다.
가족은 반대했습니다.
“조금만 더 기다려보자.”
저도 흔들렸습니다.
그래서 감정을 빼고 숫자를 적었습니다.
- 현재 집 5년 뒤 가치
- 서울 신축 5년 뒤 가치
- 입지 격차
- 공급 차이
학군 및 인프라
그 격차를 보고 깨달았습니다.
지금 손실은 ‘기회 비용’일 수 있겠구나.
멈춰 있는 비용이
생각보다 더 크다는 걸 인정했습니다.
그리고 손실 마지노선을 정했습니다.
그 선 안에서 매도했습니다.
그날은 마음이 무거웠습니다.
하지만 후회는 없었습니다.
계획된 선택이었기 때문입니다.
지방 투자단지를 먼저 정리했습니다
서울 신축 갈아타기를 위해
지방 투자단지를 먼저 매도했습니다.
공급이 줄어든 지역이었기에
1년 보유 후 매도는 비교적 수월했습니다.
이 단계가 끝나자
이제는 돌아갈 수 없는 구조가 되었습니다.
아이러니하게도
퇴로가 사라지자 실행이 빨라졌습니다.
2026년 2월, 동시 진행
설 이후 매수자 흐름이 붙기 시작했습니다.
저는 이미 준비가 끝난 상태였습니다.
- 매도 가격 우선순위 정리
- 갈아탈 단지 최종 3곳 압축
대출 구조 점검 완료
마지노선 가격이 들어왔을 때
망설이지 않았습니다.
매도와 매수 동시 진행.
만약 그 타이밍을 놓쳤다면
저는 갈아탈 단지의 오른 가격을 쫓아가는 구조가 되었을 겁니다.
그랬다면
업그레이드가 아니라
무리한 부채로 감당이 어려웠거나
옆그레이드를 했을 가능성이 높습니다.
이번 갈아타기의 본질
저는 큰 돈을 번 게 아닙니다.
대신 자산의 “질”을 바꿨습니다.
그리고 배웠습니다.
- 손실 확정은 패배가 아니다.
- 기다림이 항상 전략은 아니다.
- 규제는 벽이 아니라 선별 장치다.
- 준비된 사람만 선택지를 가진다.
토허제는 모두를 막지 않았습니다.
준비되지 않은 사람만 멈추게 했습니다.
지금 망설이는 분들을 위한 현실 액션플랜
1️⃣ 2주 안에 우선순위 5개 만들기
- 가고 싶은 지역 3곳
- 단지 5개
장점·단점 3줄씩 정리
막연함이 숫자로 바뀌는 순간
두려움이 줄어들고
대체 가능한 선택지를 만들면
결정이 쉬워집니다.
2️⃣ 7일 동안 현장 3회 방문
- 아침 출근 시간
- 저녁 귀가 시간
- 주말 낮
해당 시간대로 방문하시어
직접 체감하시기 바랍니다.
3️⃣ 손실 마지노선 숫자로 설정
감정 기준 ❌
숫자 기준 ⭕
“이 가격 이하로는 안 판다”가 아니라
“이 가격이면 미래를 산다”로 기준 전환.
4️⃣ 매도 준비 먼저 시작
- 실거래 20건 정리
- 부동산 최소 5곳 이상 접촉
매도 전략 메모
시장에 내놓고 고민하면 늦습니다.
5️⃣ 대출 사전 점검 필수
실행 속도는
결국 자금 구조에서 결정됩니다.
은행 3곳 이상 상담 후
실행 가능 금액 확정.
마지막으로
토허제 지역 갈아타기는 쉽지 않습니다.
하지만 불가능도 아닙니다.
저는 용감해서 한 게 아니라
두려워도 멈추지 않았기 때문에 가능했습니다.
혹시 지금
“나는 안 될 것 같다”고 느끼신다면
그 생각이
가장 큰 벽일지도 모릅니다.
🔥오늘 단지 한 바퀴만 돌아보세요.
🔥부동산 한 통화만 해보세요.
🔥우선순위 한 줄만 적어보세요.
그 작은 행동이
생각보다 큰 변화를 만듭니다.
저도 그 한 걸음에서 시작했습니다.
그리고 결국
움직인 사람이 바뀌었습니다.
이 글을 읽고 계시는 분들
대부분도 충분히 가능하고 확신합니다.
끝으로,
좋은 자산을 보유할 때가 되었고, 실행에 옮길수 있도록
물심양면으로 도움 주신 프메퍼튜터님께 감사드립니다.
또한, 겨울학기 멩수반 운영진분들과 반원분들께도
진심으로 감사드립니다.
