안녕하세요
느리지만 한 걸음씩 채워가고 있는
싱글투자자 쓸입니다
딱 1년 전, 어느 겨울날 2호기를 매수하려고
시장에 돌아다니다 그날 아침까지도 부사님께
안된다는 거절을 듣고 풀이 죽은 채로 투자 코칭을 받으러 갔던 기억이 납니다
그 때는 더 새싹 같은 초보이고 자산을 담을 그릇이 안된 상황에서
욕심이 생기다 보니 눈이 돌아 리스크 full한 선택지들로
투자를 진행하려고 했었는데요
만약 그때 마스터 멘토님과 코칭을 하지 않았더라면
아직도 힘겹게 빚을 갚고 있었을 것 같아 아찔합니다 ㅎㅎ
1호기 투자 코칭 후기
https://weolbu.com/s/ITOuogtcGE
그 때 이후로 1년에 한 번씩 꼭 투자 코칭을 받자고 다짐했는데,
어느덧 1년이라는 시간은 순식간에 지났습니다
투자코칭 질문지에는
월부 수강 과목과 자산을 쓰는 란이 있는데
이걸 쓰면서 지난 1년을 다시 돌아봤습니다
25년 지난 한 해, 저는 가지고 있던
중소도시 1호기를 매도하고
광역시 2호기를 매수하고
매도한 1호기로 수도권 3호기 갈아타기를 하였으며
실전반과 지방실전을 겨우 충족하고
월부학교를 다녀왔더라구요
스스로 성장한다는 느낌 없이
그냥 열심히 하자고 했는데 돌아보니
후회 없이 지난 1년을 보낸 것 같아 스스로에게 감사하기도 했습니다
(아물론 가족관계가 여전히 미혼이고 신청자 “본인”만 오프라인으로 참여한다는 점은
굉장히 유감스러운 상황입니다만,,,)
처음 코칭과 달라진 나의 생각
첫 번째 코칭 때는 진짜 아무것도 모르고
저 투자한 거 잘했나요 멘토님?
이거 어떻게 매도하면 될까요 멘토님?
빚 내서 투자고 싶은데요 멘토님?
등등 삐약거리는 질문들만 가득했습니다
그래서 멘토님이 쓸님 그러다 큰일 난다고 기겁도 하셨는데요
두번째 코칭 때는 멘토님이 어떻게 저런 말씀을 하시는지
그 사고 프로세스에 대해서 배우고 싶었습니다
더불어, 나의 편견이 있다면 깨고 새로운 식견이 있다면 배워오고자 다짐했습니다
1. 지방 투자를 하고 보니, 이 세 박자를 다 갖추기는 어려운 게 맞다
목표 매도가/ 전세 만기 시점/ 공급 없음
2호기는 공급 없는 지방 광역시에 투자를 진행하게 되었는데
1호기와 다르게 제가 2년을 보유하는 동안은 다행히도 큰 입주는 없습니다
그래서 신나게 목표 매도가에만 집중을 했는데요
멘토님께서 말씀해주신 내용이,
"사실 지방 투자를 할 때 공급이 없고, 전세 만기 시점에 목표 매도가에
딱 매도하는 일이 사실 정말 쉽지 않다는 점입니다"
맞아요. 매도 경험을 하고 나니 이건 약간 운의 영역도 있는 것 같습니다
사실 1호기 때 워낙 협조가 잘되는 임차인 분을 만나서
계약 갱신을 쓰지 않고 저는 매도할 수 있었습니다
또 다행히도 2호기 역시 계약 당시에 신혼부부 세입자는
“저희 2년만 살고 나갈거에요” 라고 말씀하셨는데요
(저는 지금도 이 말을 좀 많이 믿고 있습니다)
이렇게 특수한 경우가 아니라면, 공급이 또 예정된 지방의 경우에는
자칫 매도 타이밍을 또 놓칠 수 있기 때문에
주의해야 할 점이 있었습니다
목표 매도가에 너무 집착하지 않기 (=욕심 부리지 않기)
세입자와의 협상 (계약 갱신을 쓰지 않고 나가주실 수 있도록)
"좋아하는 위치의 공급이나 혹은 대규모 공급이 기다리고 있는 도시의 경우
새 아파트로 들어가려는 수요가 매수를 하지 않고 전세를 선택하다 보면,
매매가의 상승은 더디지만, 전세가가 올라가는 특징이 있습니다
(지금의 청주처럼)
이 때, 세입자 역시 나가고 싶어도 상승한 전세 가격에 집을 못 구하고
계약갱신권을 써서 더 거주하길 원할 수도 있으니 세입자와 소통하는 것이 중요합니다"
준비해야 할 점?
(1) 1호기 때 처럼 세입자 상황 미리 파악하기
(2) 목표 매도가에 집착하기 보다
“명의x투자금 회수x기대 수익이 더 큰 자산”에 갈아탈 수 있다면
매도하고 갈아타기
2호기 매도에서 관건은 나 자신과 타협하기가 될 것 같습니다
그래서 지금처럼 매달 임장보고서 결론을 더 디테일하게 작성할 예정입니다
(다시금 중요성을 느끼는 임보 결론 파트)
2. 3호기 세입자 분은 조금 더 빨리 퇴거를 원하세요.
전세가가 오를 것 같은데 어떻게 기준을 잡을까요?/
2호기 매도와 3호기 전세 상승분으로 4호기 매수 시점을 잡을까요?
전세가가 상승할 확률이 높은 지금 시장에서,
저의 3호기 전세입자도 본인 집이 있기 때문에 통상적으로 계약하는 2년보다
덜 살고 빨리 퇴거하기를 원합니다
특약에 계약갱신 사용을 하지 않겠다고 넣진 않았지만,
2년보다 더 빠른 퇴거 날짜를 특약에 넣어주셨어요
“쓸님은 임차인 운이 참 좋네요..”
2호기, 3호기 임차인 분들이 처음 하신 말씀대로만 지켜주시면,
네 맞아요 저는 임차인 운이 감사하게도 좋은 것 같습니다
그래서 또 한번 싱글투자자에게 기회를 주는 것 같습니다
“쓸님이 매도할 때 지금 3호기 가격이 어떨 것 같나요?”
“솔직히 예측할 수 없습니다.”
"네, 그게 정답이에요. 전세가 역시 마찬가지에요.
예측할 수 없지만 우리는 그 추세를 보는거에요."
수도권 전세금 기준 잡기: 생활권 내에서 전세가를 보는 것 외에도
인접한 상위 지역의 입지 비슷한 단지들을 보면서 전세가 흐름 보기
(내 단지가 있는 곳이 위치는 떨어지지만 전세가율을 높게 받을 수 있는 곳은 맞으므로
같은 지역 내 상위 입지의 단지 전세가와
인접한 상위 지역의 입지 비슷한 단지들 전세가 그 사이가 될 것임)
4호기 매수 시점: 4호기 매수 시점을 꼭 전세금 상승분이 아닌
3호기 매도까지 고려해보는 것도 추가적인 선택지
단, 임차인이 빨리 퇴거하기 때문에 이 부분이 난이도가 높을 것
아마도 내 물건을 받아줄 사람들은 또 실거주자일 확률이 높을텐데,,
이 시나리오에서는 새로운 세입자를 맞추기 보다는
-여력이 된다면 일반 과세까지 공실로 만들고 실거주자에게 매도
(내가 퇴거 자금을 내어주고 공실 기간 동안 드는 비용이 감당 가능하다는 전제)
-현 세입자와 계약갱신 쓰지 않는 조건으로 일반과세 기간까지 연장해서 거주하는 것으로 조율
-비교적 입주 날짜를 유동적이게 맞출 수 있는 신혼부부 세입자 찾기
-일반 과세를 받지 않고 더 빨리 매도했을 때 나오는 금액으로 갈아타기 할 단지의 가치가 충분한지?
준비해야 할 점?
(1) 2호기 매도 시점부터 4호기 매수를 더 가시적으로 해야 하는데
이 때 갈아타기 단지 가치가 어느 정도 나오게 만들고 미리 준비해야 함
임장보고서 결론에 들어갈 추가 시나리오?
Plan A. 2호기 매도 금액+3호기 전세 상승분 갈아타기 단지
Plan B. 2호기 매도 금액+3호기 일반 과세 (해당 시점 기준)로 갈아타기 단지
Plan C. 2호기 매도 금액+3호기 양도세 적용(해당 시점 기준) 갈아타기 단지
(2) 멘토님 시나리오로 가려면, 발품을 많이 팔아야 한다는 점
멘토님과 함께 추가적인 플랜을 의논하고 나니
임차인들이 빨리 퇴거해주신다는 말씀이 어떤 시나리오에는 운이 좋을 수도 있고,
어떤 시나리오에는 아쉬울 수도 있는데요
제가 느낀 점은 그 어떤 결정이라도 아쉽지 않게 제가 조금 더 발품 팔고 움직여서
좋은 결과로 만들어야겠다는 생각이 들었습니다
3. 이제 저는 큰 부동산을 매수할 남은 자산이 없습니다.
소액 투자를 계속 하면서 다주택 시스템으로 넘어가면 될까요?
"과거 어느 정권 때보다 현 정부의 규제가 더 타이트한 게 사실입니다
그래서 막연히 우리가 아는 소액 투자로 몇 채씩 늘리기에는 사실 리스크가 큽니다
내가 매도하기 쉬운 자산을 사야 하는데
그러려면 쓸님의 2호기 정도 투자금으로 해야 매도하기 수월할 거에요
그럼 투자를 조금 더 기다렸다가 매수를 하는 게 좋을 것 같습니다"
사실 멘토님이 저렇게 말씀해주실 것도 어느 정도 예상했었고,
요근래 들었던 우울감과 연결되는데요
싱글투자자로 자산을 모아나갈 때 꼭 한 번은 겪는 시기인 것 같습니다
투자 공부는 물론 투자를 쉰 적이 없었는데,
그렇게 아등바등 모은 자산을 보니 여전히 귀여웠습니다
사실 2호기도 목표 매도가 대로 매도하고,
3호기도 내가 원하는 전세가 만큼 받아줘야 그래도 가치 있다고 생각되는
4호기를 매수할 수가 있는데,,
꿈의 매도 금액은 점점 깎이고 저축액으로만 돌려야 하니
입지 좋은 곳을 미리 앞마당으로 만들어도 매수는 언감생심이고,
그 사이 가치는 알고 있어도 날아가는 걸 지켜볼 게 뻔한데
또 몇 년을 어떻게 기다려야 하나라는 생각에 정말 울컥했습니다..
많이 답답하고 막막한 게 사실이었고, 멘토님께 솔직하게 이 감정들을 털어놓았습니다
“저 비교 안하고 싶은데 비교되고, 답답하고 막막해요”
사실 그 과정들을 똑같이 겪으셨을 멘토님이
조급해 하지 말라고 호되게 뭐라 하실 것 같았는데,
제가 가진 자산들을 분석해주셨고,
객관적으로 제가 이룰 수 있는 1차 목표를 정해주셨습니다
그리고 당신께서 겪으셨던 시장 상황과 다른 점이 있다며,
지금 제가 느끼는 감정들이 자연스럽다고 이해해주셔서
정말 감사했습니다
"상급지 자산의 상승 속도를 보면 빨리 오를만한 걸 누군가는 사서
목표 금액을 달성 한 거에요
그런데, 쓸님이 가진 자산에는 그 시기가 아직 안 온 것 뿐이에요
저는 이제 시작이라고 생각해요
지금까지 해온 투자 포트폴리오를 보면 야무지게 잘 해오셨어요
제가 회사를 다닐 때 동료 분 중에 한 명이 ~~(엄청 좋은 단지)에 실거주로 살았어요
그 때 속으로 나는 언제 저런데 살 수 있나 라고 생각이 들었는데,
어느 순간 자산이 쌓이고 그 자산이 복리의 효과를 무섭게 보여주면서
목표 금액까지 치고 가는 것을 봤습니다
그 시기가 조금 더 느릴 수는 있지만 저는 절대 쓸님이 못 이룰 분이라고 생각하지 않습니다"
어쩌면 투자 코칭에서 가장 듣고 싶었던 말이
다음 포트폴리오 계획도 멘토님과 함께 얘기 할 취지도 있었지만
그간 잘해왔다고도 듣고 싶었던 것 같습니다
남과 비교하지 말고 조급해하지 말자고 처음 시작 때 다짐했는데,
자연스럽게 드는 감정은 어쩔 수가 없었습니다
이렇게 솔직하게 복기 글을 남기는 이유는
저처럼 싱글투자자인 분들이나 혹은 외벌이 투자자 분들 역시 비슷하게
느끼셨을 감정이고 고민이라 생각이 들어 용기 내어 남겼습니다
그리고 훗날 꼭 꿈을 이룰 제 자신이 이 글을 보면서
시간과 노력의 힘을 믿고 기다리다 보니 이렇게 이뤘구나 라고
일종의 미래 일기를 쓰면서 저 스스로에게도 용기를 주고
제 자신을 믿어주고 싶었습니다
긴 시간 실효적인 코칭과 진심이 담긴 위로로 코칭 시간을
가득 채워주신 마스터 멘토님께 다시 한 번 더 감사 인사를 드리며
내년에는 더 성장해서 가겠습니다 멘토님 ♡
참! 멘토님이랑 약속한 올해 새로운 원씽 꼭 이루도록 적극적으로 해보겠습니다 ㅎㅎ
