안녕하세요. 하람입니다.
오늘은 그동안 미루고 있던
전세 빼기 경험을 복기해보려 합니다.
매수와 매도도 그리 순탄치 않았지만
전세 빼기 역시 쉽지 않았습니다.
그래도 이번 경험을 통해 매수–매도–전세 세팅까지
전 과정을 직접 해본 투자자가 되었다는 점에서
개인적으로 의미가 참 큰 것 같습니다.
지금부터의 기록은 제 지난날의 복기이기도 하지만
이 글이 지금 전세를 빼고 있거나
혹은 언젠가 맞닥뜨릴 그 순간을 준비하는 누군가에게
조금이나마 도움이 되길 바라며 적어보겠습니다.
예고 없는 위기 : “저 집 샀어요, 나갈게요”
추석 연휴였습니다. 평소 문제 없이 지내던 임차인이었고
혹시 퇴거 계획이 있다면 추석 연휴가 지난 후 꼭 말씀해달라고까지
미리 이야기해 둔 상태였습니다. 그래서 더 안심하고 있었습니다.
그런데 연휴 중 뜬금없이 날라온 문자 한통
순간 머리가 멍해졌습니다. 상의도, 협의도 없이 정해진 일정 통보.
만기까지 시간이 남아 있었고 시장 상황도 나쁘지 않았지만
그 한마디는 충분히 당황스러웠습니다.
그리고 이어진 더 당황스러운 말들-
퇴거 날짜 조정이 가능한지 조심스럽게 물었습니다.
“이사 갈 집 날짜가 그날밖에 안 돼요.”
“한 달 더 살아줄 테니 그동안 내놓으면 금방 나갈 거예요.”
원래 만기일은 2026년 2월 5일, 회사 일정에도 부담이 없는 날짜였습니다.
하지만 어느새 퇴거 일정은 제 의사와 무관하게 한 달이 밀려 있었습니다.
그때 깨달았습니다.
임차인의 선의에 기대는 건 리스크 관리가 아니라는 것.
애매한 대응은 결국 상대의 권리를 더 단단하게 만들어준다는 것도요.
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임차인의 선의를 믿기보다 만기 6개월 전부터 미리 연락하여 퇴거 의사를 문서나 문자 등으로 명확히 확답받는
'리스크 관리'가 필수적이다.
후에 안 사실이지만 만약 임차인의 행동을 납득하지 못한다면 그 즉시 거절 의사표현을 했어야 했다.
임차인이 당연하다고 생각하며 권리를 내세울 수 있도록 방치한건 애매하게 의사표현을 한 내 잘못이다.
냉정한 상황 판단 : 감정 대신 ‘확약서’로
처음엔 억울했고 당황스러웠습니다.
하지만 감정으로는 아무것도 해결되지 않았습니다.
그래서 방향을 바꿨습니다.
그 순간부터 문제는 ‘감정’이 아니라 ‘프로세스’의 영역이 되었습니다.
다행히도 그 시기는 열반실전반에서 험블 튜터님께 튜터링을 받을 수 있는
소중한 기회가 있던 때라 튜터님께 1:1로 실시간 코칭을 받을 수 있었습니다.
주변에서는 쉽게 말했습니다.
“만기 지나면 그 달은 월세로 계산하면 되지.”
“안 나가면 보관이사 시키고 내보내면 되는 거 아니야?”
겉으로 들으면 참 그럴듯해 보이고 저 역시 처음에는 그렇게 단순하게 생각했던 순간들이 있었습니다.
하지만 현실은 전혀 달랐습니다. 부동산을 직접 돌아다니며 현장에서 조언을 구해보니
사장님들의 답은 하나같이 같았습니다.
“현재 점유자는 임차인입니다.”
“안 나가겠다고 버티면 사실상 방법이 없습니다.”
“결국 소송으로 가는 수밖에 없어요.”
그제야 알게 되었습니다.
만기 이후의 상황을 감정이나 기대 섞인 가정으로 풀어갈 수는 없다는 것을.
‘그 정도면 되겠지’라는 생각은 희망회로일 뿐
법적 점유권 앞에서는 아무 의미가 없다는 사실을 그때 비로소 체감했습니다.
'지금 가장 중요한 것은 임차인이 새로운 임차인에게 집을 잘 보여주는 것'
괜히 감정이 상해 협조가 어려워지면
손해는 결국 제 몫이 될 수밖에 없다고 판단했습니다.
결론은 하나였습니다. 최대한 관계를 잘 유지하자.
그리고 가능한 범위 안에서 임차인의 사정을 들어주자.
대신, 감정에만 기대지 않기로 했습니다.
임대 연장과 관련된 확약 문자 내용을 정리해 험블 튜터님께
검수를 받은 뒤 임차인에게 전송했습니다.
만기 이후 임대 연장에 대해서는 확약서나 문자 등으로
증빙만 명확히 남겨두면 되는 것이었기에
최대한 정중하게 그러면서도 근거는 분명히 남기는 방향으로
내용을 정리해 보냈습니다.
그리고 저는 곧바로 시장으로 눈을 돌렸습니다.
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위기 상황일수록 정신 똑바로 차리고 절차적 정당성을 확보해야 한다.
퇴거 관련 확약서는 임대인과 임차인 모두에게 명확한 가이드라인이 되어 분쟁을 줄여준다.
데이터와 현장 발품: 내 물건의 '객관적 위치' 파악
곧바로 현재 시장 상황을 다시 점검했습니다.
다행히 분위기는 지금처럼 심각한 상황은 아니지만
그래도 전세난에 가까운 흐름이 오고 있었습니다.
‘물건만 제대로 세팅하면 가능성은 있다.’
그렇게 판단이 서자 마음이 조금씩 정리되었습니다.
소피이 튜터님과 험블 튜터님께서도
“전세 충분히 빠질 거예요.”라고 말씀해주셨습니다.
그 한마디가 큰 힘이 되었습니다.
막연한 기대가 아니라, 배운 대로 하나씩 실행해보자는 마음으로
다시 움직이기 시작했습니다.
이 때 운조 튜터님의 전세빼기 1~4탄까지의 칼럼이 큰 도움을 주셨습니다.
https://weolbu.com/s/LaBy2QHoBa
막연히 “빠지겠지”라고 기대하지 않았습니다.
할 수 있는 건 전부 해보기로 했습니다.
- 전화 임장
단지 인근 부동산에 직접 전화를 돌렸습니다.
적정 전세 시세는 얼마인지,
실제 계약이 이뤄지는 가격대는 어디인지
전세대기자는 있는지 구체적으로 확인했습니다.
- 전세가 한판 정리
수도권 앞마당 단지 중 1호기와 비슷한 가치라고
판단되는 단지들을 추려 전세가를 하나씩 비교해 나가며
‘내 물건이 어느 구간에 위치하는지’를 확인하는 작업을 해나갔습니다.
- 현장 임장
현재 나와 있는 경쟁 매물을 직접 보러 갔습니다.
수리는 얼마나 되어 있는지, 층과 뷰는 어떤지,
실제 컨디션은 어떤지, 1호기와 비교하며
냉정하게 점검했습니다.
- 구글 시트 트래킹
구글 시트를 열어 출퇴근 후
아침·저녁으로 인근 전세 물량을 기록했습니다.
물량이 줄어드는 속도, 새 매물이 나오는 흐름을 보며
전세가를 유지할지, 조정할지를 판단했습니다.
막연한 감이 아니라 데이터를 보며 결정하려 했습니다.
그때 느꼈습니다.
전세를 빼는 일도 결국 시장 안에서 내 물건의 위치를 찾는 과정이라는 것을
나름대로 적정 전세가를 산정한 뒤 부동산에 전화를 돌려 매물을 내놓았습니다.
그런데 예상과는 다르게 부사님들의 반응은 제각각이었습니다.
“그 가격은 빠지기 힘들어요.”
“왜 그 가격이에요? 천만 원 더 올려도 될 것 같은데요.”
“수리해주는 조건으로 1천 올리고, 안 해주면 그 가격으로 가보는 건 어때요?”
같은 물건을 두고도 말이 이렇게 다를 수 있구나 싶었습니다.
어느 쪽에 기준을 맞춰야 할지 순간적으로 혼란스러웠습니다.
심지어 가장 높은 가격을 자신 있게 불러주며 기대를 품게 했던
중개사님은 매물 등록 이후 연락이 끊겼습니다.
전세가 빠질때까지도 연락두절 상태이십니다.
그때 확실히 느꼈습니다.
가격에 대한 기준이 없으면 내 결정은 결국 남의 말에 맡겨지게 된다는 것을
📍 복기 포인트
- 경쟁 매물보다 1%라도 더 매력적인 조건을 제시하기 위해선 현장 확인과 트래킹이 유일한 무기다.
투코를 통해 배운 점 : 전임으로도 충분하기에 경쟁매물 확인하러 굳이 갈 필요없다.
(경쟁매물 확인하러 간 부동산의 부사님들이 다 일잘하는 부사님들이였는데 정작 제 물건은 내놓을 수 없어 아쉬웠습니다.)
앞마당 한판정리하면서 적정전세가 확인할 필요없다. 인근에 있는 선호도 윗단과 아랫단의 단지들의 전세 가격을
살펴보는 게 제일 중요하다.
- 내 스스로가 가격에 대한 기준을 갖고 있지 않으면 부사님들의 말에 휘둘리고 그 후의 일은 온전히 내몫이 된다.
그리고 드디어 찾아온 임차인 : 실행력이 만든 결과
데드라인까지 남은 기간 두달
그동안 몇분이 보고가긴 했지만 결정까지 이루어지는 분들은 없었습니다.
잔금치룰 각오까지 하며 주담대가
얼마나 나올지 대출상담사와 협의까지
하던 중이였는데
협조적인 중개사를 통해
매물이 귀한 타이밍을 놓치지 않고
적극적으로 어필한 덕인지
결과는 예상보다 담담하게 찾아왔습니다.
수리 없이, 가격 조정 없이 계약.
전세금은 5천만 원 인상.
이번 달 말, 잔금을 앞두고 있습니다.
시작은 임차인의 대책없는 일방 통보였습니다.
위기처럼 느껴졌던 순간이었지만
이제와 돌이켜보면 투자자로서 한 단계 성장한 경험이었던 것 같습니다.
시간이 흘러 휘발된 기억들도 많기에
아쉽게 다 담을 수 없지만
매수도, 매도도, 전세 세팅 단한순간도 결코 쉽지 않았습니다.
하지만 이번 경험을 통해 확실히 배웠습니다.
“위기는 피하는 것이 아니라 대응의 영역이라는 것”
그리고 투자자의 태도란 어떤 것인지도 배우게 된 시간이였습니다.
- 상대방의 선의를 기대하지 말 것
- 모든 것은 기록과 증빙으로 남길 것
- 기준은 내가 세우고, 결정도 내가 할 것
- 감정은 배제하고 데이터로 판단할 것
- 운을 기다리지 말고 실행으로 기회를 만들 것
📍 복기 포인트
- 답은 현장에 있다.
- 위기 앞에서 '운'을 기다리기보다 데이터와 현장에서 기회를 쟁취해야 한다.
Thanks to
소피이 튜터님 : 첫 실전에서 임차인 연락받고 전세빼기 당황하고 있을 때 할 수 있다고 용기주셔서 감사했습니다. “잔금까지 가능한 임대인에게 리스크는 없어요.” 라며 조언해주신
튜터님의 응원 덕에 초보 투자자가 포기하지 않고 제대로 맞서서 대응해보려고 애쓰게 되었던 것 같아요. 여러차례 전화 연락주시며 대응 방법에 대해 가이드주시고 도움주셔서 정말 감사했습니다. 튜터님 언제나 응원드릴게요. 감사합니다.❤️
- 험블 튜터님 : 튜터님이 안계셨다면 제가 이런 글을 남길수나 있었을까 싶네요. 튜터님같은 귀인을 그 시기에 만난 덕에 빠르게 행동할 수 있었고 괜한 욕심부리지 않아 마음편히 다음 실전까지 이렇게 올 수 있었던 것 같네요. 2천 더 받겠다고 희망회로 돌리면서 정신 못차렸던 저를 그때 잡아주셔서 진심으로 감사했습니다. 본인 일처럼 애써주시고 전세뺏다고 했을 때는 저보다 더 기뻐해주시는 모습 보며 참 감동했습니다. 튜터님 같은 기버가 될 수 있도록 꾸준히 노력하겠습니다. 감사합니다. ❤️
- 룰루랄라7 튜터님 : 매순간 응원해주시고 격려해주셔서 감사했습니다. 잔금까지 시간이 남긴 했지만 궁금한 것 있을때 꼭 연락달라고 해주셔서 감사했습니다. 진짜 연락드리겠습니다 ㅎㅎ 남은 시간도 잘부탁드리겠습니다!! ❤️
전세빼기 할 수 있다고 확언해주시고 격려해주시고 응원해주시고 같이 방법 고민해주신 소중한 동료분들 감사합니다. 함께 하고 있는 우리 랄랑즈를 비롯해 훌륭한 동료분들과 이런 환경에서 매일을 함께 할 수 있어 감사합니다. ♥️
끝으로 이 글을 읽는 누군가가 전세 세팅을 앞두고 있다면
혹은 갑작스러운 통보로 당황하고 있다면
조금만 숨을 고르고 방법을 찾아 나가시길
진심으로 응원드리겠습니다.
언제나 답은 감정이 아니라
현장과 데이터 속에 있었습니다.
저 역시 또 다른 변수들을 만나겠지만
그때도 오늘처럼 복기하며
한 걸음씩 투자자로서 단단해지려 합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
