수천만원 아끼는 부동산 지식은?
2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요 수잔입니다^^
임장 하시다가
아파트 단지에서 재건축, 리모델링 플랜카드 보신 적
다들 한번쯤은 있으실텐데요.
왜 어떤 아파트는 재건축을 하는데,
또 다른 아파트는 리모델링을 하는 걸까요~?
| 재건축, 리모델링이란?
- 재건축 : 구축 아파트를 완전히 부시고 신축 아파트로 새로 짓는 것
- 리모델링 : 구축 아파트의 뼈대는 그대로 두고 업그레이드 해서 신축처럼 만드는 것
즉, 재건축은 건물을 부시고 아예 새로 짓지만,
리모델링은 기존 골조는 유지하면서 층을 높이거나 내부구조, 외관, 배관, 주차장 등을 개선하는 정비사업이에요.
그렇다면, 이런 질문이 생기실겁니다.
Q. 재건축이 더 좋은거 아닌가요?
Q. 왜 굳이 리모델링을 하는걸까요?
| 재건축, 리모델링의 차이점
재건축과 리모델링은 여러가지 차이점이 있는데요.
가장 큰 차이점은 준공연한 & 안전진단 & 용적률에 있습니다.
준공 30년 이상 된 단지가
안전진단을 통과해야 재건축이 가능하고,
용적률 200% 이하여야 사업성이 좋아지기 때문에 추진이 가능해집니다.
반대로 이런 조건들을 충족하지 못할 때,
대안으로 선택할 수 있는 것이 바로 리모델링이에요.
하/지/만,
이건 정말 간단하게 설명드린거고,
실제로는 더 세부적인 차이점들이 있는데요.
이 부분은 아래 표를 참고해주세요 🙌
| 리모델링 | 재건축 |
근거 법령 | 주택법 | 도시 및 주거환경정비법 |
준공 연한 | 준공 후 15년 이상 | 준공 후 30년 이상 |
안전 진단 | △ (*수직증축시 중요) | O |
성격 | 건축물 노후화 억제 및 기능 향상 | 노후불량 구조물 밀집지역 주거환경개선 및 주택공급 |
공사방식 | 대수선 또는 부분 철거 후 증축 | 전면 철거 후 신축 |
증축범위 | 기존 전용면적의 30%~40% 이내 (세대수 15%) | 용적률 범위 내 |
용적률 | 지구단위계획 용적률 초과 허용 | 지구단위계획 용적률 범위 내 |
건축기준 완화 | 건폐율, 용적률, 높이제한, 조경 등 | 없음 |
기부채납 | 없음 | 도로, 공원, 녹지 등 제공 |
장점 | 사업 절차 및 공사기간 감소 | 자유로운 평면계획가능 |
단점 | 단지 또는 주택 내부 재배치 한계 | 사업절차 복잡, 분양시장 민감 |
| 재건축과 리모델링 절차
재건축과 리모델링은 절차가 매우 복잡한데,
아래 표를 통해서 대략적인 감을 잡으셨으면 좋겠습니다.
보시면, 거의 매 단계에서 소유주의 동의가 필요한데요,
기본적으로 75%라는 숫자를 기억하고 계시면 도움이 되실 것 같아요.
'75% 가능하지 않을까?' 싶지만
소유주분들이 다양한 이해관계를 가지고 계신만큼,
동의율이 5~10%만 부족해도 사업이 수년간 정체될 수 있기 때문에 정말 쉽지 않은 과정인거죠 😂
단계 | 재건축 | 동의 필요 / 동의율 | 리모델링 | 동의 필요 / 동의율 |
1 | 안전진단 신청 | 필요 (통상 10~30% 이상) | 리모델링 주택조합 설립 인가 | 필요 (75% 이상) |
2 | 정비계획 수립 및 정비구역 지정 | 필요 (토지등소유자 2/3 이상) | 1차 안전진단 | 별도 동의율 없음 |
3 | 조합 설립 추진위원회 승인 | 필요 (75% 이상 + 동별 50% 이상) | 시공자 선정 | 필요 (통상 과반수 이상) |
4 | 시공자 선정 및 입찰 절차 이행 | 필요 (조합원 과반수) | 심의 절차 이행 | 별도 동의율 없음 |
5 | 사업시행계획 인가 | 필요 (조합원 과반수) | 권리변동계획 수립 | 필요 (75% 이상 유지) |
6 | 분양 신청 및 감정평가 | 별도 동의율 없음 | 리모델링 허가 및 사업계획 승인 | 필요 (75% 이상) |
7 | 관리처분계획 인가 | 필요 (75% 이상) | 분담금 확정 총회 | 필요 (통상 과반수 이상) |
8 | 이주 및 착공 (일반분양) | 별도 없음 | 이주 및 철거 | 별도 없음 |
9 | 준공 인가 및 이전 고시 | 별도 없음 | 2차 안전진단 (수직증축 시) | 필요 (80% 이상 사전 동의) |
10 | 조합 해산 및 청산 | 별도 없음 | 착공 및 준공 | 별도 없음 |
| 재건축과 리모델링 실제 사례(예시)
그럼 실제 사례를 한번 살펴볼까요~?
1기 신도시 중에서도 지자체 사이트에
재건축, 리모델링 현황이 가장 잘 정리되어 있는 군포시를 예시로 가져와봤습니다.
위에 있는 표는 재건축,
아래 있는 표는 리모델링 단지들인데요.
용적률에서 차이가 보이시나요?
재건축 단지들은 110~120% 용적률이지만,
리모델링 단지들은 200%에 상응하는 용적률을 보여줍니다.
한가지 더,
리모델링은 세대수 증가가 최대 15%로 제한되어 있어서
정말 최대한 세대수 증가가 잘 맞춰져 있다는 사실을 확인하실 수 있습니다.
| 단지명 | 용적률 | 위치 | 추진현황 | 단계 |
| 4단지 한라1차아파트 | 115 | 산본동 1156-1 | 안전진단완료 (조건부재건축) | 1/10 |
| 5단지 가야1차아파트 | 129 | 산본동 1155 | 현지조사(예비안전진단)통과 | 1/10 |
| 단지명 | 용적률 | 위치 | 추진현황 | 단계 | 기존세대 | 증축세대 | 최종세대 | 세대수 증가% |
| 8단지 설악아파트 | 233 | 산본동 1151-9 | 조합설립인가 완료 | 1/10 | 1471 | 220 | 1691 | 15% |
| 3단지 퇴계아파트 | 196 | 금정동 875 | 조합설립인가 완료 | 1/10 | 1992 | 260 | 2252 | 13% |
| 7단지 우륵아파트 | 226 | 산본동 1146-11 | 심의 절차 이행 | 4/10 | 1312 | 196 | 1508 | 15% |
| 3단지 율곡아파트 | 219 | 금정동 876 | 심의 절차 이행 | 4/10 | 2042 | 306 | 2348 | 15% |
| 1단지 무궁화아파트 | 212 | 금정동 849 | 심의 절차 이행 | 4/10 | 1329 | 123 | 1452 | 9% |
| 2단지 충무2차아파트 | 228 | 금정동 873-2 | 심의 절차 이행 | 4/10 | 476 | 70 | 546 | 15% |
| 13단지 개나리아파트 | 201 | 산본동 1066 | 사업계획승인 | 6/10 | 1778 | 222 | 2000 | 12% |
이제 재건축, 리모델링에 대해 간단하게라도 정리 되셨을까요?
1기 신도시 분당, 평촌, 부천, 군포, 일산과 같이
연식이 오래된 단지들을 투자 대상으로 고려하실 때는
재건축, 리모델링 이슈와 용적률까지 같이 챙겨봐주시면 좋을 것 같습니다.
그럼 오늘도 임장, 임보 달라시는 모든 분들을 응원합니다. 화이팅🙌🤗
