월부학교 5강은 선배님들의 강의를 오프라인으로 들었는데요
1차시: 마그온 선배님께서는 매도와 매수(갈아타기)에 대한 부분을
2차시: 딩동댕 선배님께서는 지방 징검다리 투자에 대한 부분을
3차시: 험블 튜터님께서는 리스크 관리에 대한 부분을 강의해주셨습니다.
각각의 파트 모두 평소 관심과 의문을 갖고 있었던 부분인데
선배님들의 생생한 경험을 바탕으로 강의를 준비해주신 덕분에
더 쉽게 이해할 수 있었고 더 와닿았던 것 같습니다.
오늘 배웠던 내용을 복기해보겠습니다.
1. 계획과 행동으로 준비 하는 매도, 매수 전략 (feat. 마그온 튜터님)
월부에 있으면서 항상 들었던 말은 ‘매수가 제일 쉽다. 매도가 제일 어렵다.’ 입니다.
처음 매수하는 과정에서는 매수 하나만 바라보며 달려왔고
솔직히 매도에 관한 부분은 엄청 크게 와닿지 않았는데요
매수를 한 시점부터 매도를 신경쓰지 않을 수 없게 됐습니다 ㅎㅎ
튜터님께서는 매도 또한 매수와 별반 다르지 않다고 말씀해주셨습니다.
우리가 매수를 위해 매수 전략을 세우고 여러 단지들을 비교하는 과정들이
매도에서도 똑같이 적용됩니다.
철저한 매도 계획을 세우지 않는다면 매도 기회, 매도 타이밍을 놓친다.
매도에 있어서 첫 단추이자 중요도가 높은 부분은
‘매도 계획을 세우는 것’입니다.
계획이 있어야 상황에 흔들리지 않고
가격에 흔들리지 않고
기회를 놓치지 않습니다.
계획을 통해 기준을 세우면
행동할 수 있습니다.
계획이 없으면 상황에 흔들리고 욕심이 커집니다.
매도가 어려워서 못하는게 아니라
계획이 없어서 막연해서, 막막해서
행동을 못 하는 것입니다.
- 매도 전략 Part3
- 6개월 전
- 임차인 의사확인
- 물건 가치 객관화
- 물건 내놓기
- 3개월 전
- 골든 타임 대응
- 전화, 부동산방문
- 온라인 홍보
- 1개월 전
- 대출 결정
- 매수 물건 확정
- 내 물건 관리
- 6개월 전
매도에서 있어서 중요한 부분이 가격적인 부분이라고 생각되는데요.
매도 가격은 최근 실거래 가격, 거래량, 경쟁 매물 파악, 전임을 통한 거래 가격 확인을 통해
객관적으로 내 물건의 적정 매도 가격을 생각해볼 수 있습니다.
또한 단순히 ‘매매-전세’의 금액만 생각하는 것이 아니라
대출이자, 중도상환수수료, 관리비, 매도복비등의 가격을 계산해서
매도 가격에 따라 내 주머니로 들어오는 돈이 얼마인지 계산해야 합니다.
A억에 매도했을 때, B억에 매도했을 때, C억에 매도했을 때
얼마의 돈이 들어오는지 계산을 해보고
마지노선이 어느 정도가격일지를 가늠해 봐야 합니다.
(ex, 얼마 이하이면 매도하지 않고 가져가는 것이 낫겠다)
만기 1개월전에는 잔금을 준비하며 대출 실행을 알아봐야 하고
(금리 확인, 중도상환수수료 확인, 특약/조건 확인)
내가 어느 정도까지 버틸 수 있는지를 계산해보고
대출을 받아서 잔금을 치르는 것과
가격을 더 네려서 파는 것의 비용과 편익을 계산해봐야합니다.
매도는 최고의 타이밍을 기다리는 것이 아닙니다.
미리 계획하고 준비한 사람만이 기회가 왔을 때 기회를 잡을 수 있습니다.
매도 가격에 따라 내가 갈아탈 수 있는 물건들에 대해 명확히 알고 있어야 합니다.
그래야 공백의 시간을 줄이고 빠르게 매도하고 갈아탈 수 있습니다.
의사결정을 할 수 있습니다.
욕심을 내려놓고, 감정이 아닌 이성적인 선택을 할 수 있습니다.
매도의 전체 프로세스에 대해
상세하게 강의해주신
마그온 튜터님 감사합니다 🩵
2. 징검다리 투자, 언제든 투자할 수 있는 실력을 쌓는 방법 (feat. 딩동댕2 튜터님)
딩동댕 튜터님께서는 경제적 자유 달성을 위해 나아가기 위한
징검다리 투자에 대한 내용을 중점으로 설명을 해주셨습니다.
투자금이 많이 있어서 좋은 물건들만 주워 담을 수 있으면 좋겠지만
모아둔 돈도 많지 않고, 연간 모을수 있는 돈도 적은 저의 경우에는
징검다리 투자는 필수라고 생각합니다.
한 번에 모두가 좋아하는 우량한 자산을 바로 매수하기 어렵지만
중간 중간 징검다리를 건너듯이 하나씩 하나씩 앞으로 나아가다 보면
그 끝에는 우리가 바라보는 목표가 있다고 생각합니다.
지방의 경험이 없는 저에게는 아직도 ‘지방 소액 투자 괜찮은 걸까?’
라는 의문이 계속 남아있었고,
딩동댕 튜터님의 강의를 들으며 생각의 정리를 다시 해볼 수 있었습니다.
<수도권 소액 투자>
- 입지 덜 좋은 30평 vs 입지 더 좋은 20평
- 10평대 투자
- 역세권 투자
이전까지 항상 고민이 많이 되는 부분인데요.
(1) 입지 더 좋은 20평대 vs 입지 덜 좋은 30평대의 경우
20평대 물건의 입지가 어느 정도이냐에 따라 우선순위가 달라집니다.
평형을 줄이더라도 매력적인 물건이냐 아니냐를 봐야 합니다.
(2) 10평대 투자, 물론 할 수 있지만 원룸, 오피스텔과 경쟁을 해야할 수 있고
전세가의 상승이 아닌 시세차익을 보는 투자라고 할 수 있습니다.
전세가 상승 투자를 바라보는 사람에게는 차라리 지방 투자가 나을 수 있다는 생각이 들었고
해당 단지의 주변에 경쟁 상대가 어떠한 것들이 있는지
10평대라도 충분히 수요가 있는 곳인지 봐야합니다.
(3) 역세권이라고 무조건 다 좋은게 아닙니다.
하위 생활권의 단지라면 반드시 그보다 더 좋은 생활권의 멀세권 단지와도 비교해야 합니다.
교통만 좋고 다른 모든 부분이 안 좋은 단지보다
전체적인 밸런스가 맞고, 무난하게 좋아하는 물건이 더 나은 선택일 수 있습니다.
<지방 소액 투자>
- 입지 좋은 20평대 vs 입지 덜 좋은 30평대
- 연식 좋은 20평대 vs 연식 덜 좋은 30평대
- 어수선한 외곽 신축
(1) 수도권 케이스와 유사하다고 생각이 되는데, 지방에서는 기본적으로 큰 평형과 연식을
더 중요한 포인트로 둡니다. 그럼에도 불구하고 20평대 물건이 압도적인 선호/입지를 갖고 있다면
고려해볼 수 있습니다.
(2) 지방 소액투자일수록 중요한 부분이 환금성입니다. 매수하는 시점부터 매도를 생각해야 합니다.
그리고 지방에서의 환금성의 큰 부분이 단지 상품성(연식)입니다.
땅의 가치, 입지의 힘이 떨어질수록 연식을 절대적인 우선순위로 봐야합니다.
환금성이 중요하기 때문에 준신축 30평대보다, 신축 20평대가 더 나을수도 있습니다.
(3) 어수선한 나홀로 신축보다 좀 더 외곽이라도 균질적인 신축 택지가 나을 수 있습니다.
이 단지에는 어떤 사람들이 찾아오고, 저 단지에는 어떤 사람들이 찾아오는지
수요를 파악하고 가치를 파악하고 좀 더 환금성이 좋은, 사람들이 더 선택하는 곳을 찾아봐야합니다.
소액 투자에 대해 다른 시선으로 볼 수 있었고
평소 헤깔리는 부분들에 대해 상세히 가르쳐주신
딩동댕 튜터님 감사합니다 🩵
3. 위기를 기회로 만드는 리스크 관리의 모든 것 (feat. 험블 튜터님)
혼란스러운 시장. 누군가에게는 위기일 수 있으나 누군가에게는 기회일 수 있다.
험블 튜터님께서 강의 시작으로 해주신 말씀인데요.
위기가 위기인 줄 알고, 기회가 기회인 줄 아는 투자자.
위기 속에서도 기회를 찾을 수 있는 투자자가 되야겠다는 생각을 해봅니다 ㅎㅎ
<대표적인 리스크 3가지>
- 외부 환경에 의해 가격이 하락할 때 자산의 가치를 몰라 지키지 못하는 것
- 공급에 대한 리스크
- 진짜 리스크는 가치를 모르는 ‘나’ 자신…
진짜 리스크는 가치를 모르는 ‘나’ 자신이다…! ㅎㅎ
요즘 들어 계속 느끼지만 부동산에 있어 가장 중요한 것은
첫 째도 가치, 둘 째도 가치인 것 같습니다.
가치를 알고 있는 사람이라도 막상 하락장, 역전세를 만나면
심적으로 큰 충격을 받고 많이 흔들릴텐데
가치마저 제대로 알지 못한다면
절대 자산을 지켜나갈 수 없다고 생각합니다.
가장 큰 리스크는 운을 실력이라고 착각하는 나 자신
운이 좋아서 돈을 벌 수는 있지만
운은 절대로 지속될 수 없습니다.
튜터님 강의를 들으며 인상깊었던 부분인데요.
단지 운이 좋아서, 시기가 좋아서 좋은 방향으로 흘러간 것일 수 있습니다.
물론 버는 것도 중요하지만,
장기적인 관점에서 봤을 때는 ‘결과’보다 ‘과정’이 중요하다고 생각합니다.
오랫동안 투자하겠다는 마음을 품은 투자자로서
1~2번의 투자가 아닌 지속적인 투자를 해야한다고 생각합니다.
과정이 잘못됐으나 운이 좋아서 수익을 얻은 사람은
1~2번의 투자에 대한 성과는 괜찮았을 수 있으나
이후 투자에서 더 큰 실수를 저지를 수 있고
그동안의 노력이 물거품이 될 수 있습니다.
올바른 과정으로 수행했으나 결과가 안 나온 사람은
1~2번의 투자에서 좋은 결과가 안 나올 수 있지만
장기적인 관점에서 봤을 때 성공 확률이 더 높다고 볼 수 있습니다.
결과만 보고, 수익을 냈다고 기뻐하며 넘어가는 것이 아니라
결과가 좋으면 좋은대로, 나쁘면 나쁜대로
그 과정을 철저히 복기하고 배우고 잘못된 것이 있으면 개선하고
그런 과정을 거친 투자자가 진짜 실력있는 투자자가 될 수 있고
나의 자산을 지킬수 있고
내가 원하는 목표에 도달할 수 있다고 생각합니다.
험블 튜터님 강의를 들으며 중요한 한 가지라고 생각되는 것은
‘복기를 통해 나의 생각을 검증하고, 잘못된 부분을 개선하고 앞으로 나아가는 것’ 입니다.
과거에는 내가 어떻게 생각했었구나.
돌이켜 보니 그 생각이 맞았구나.
아니네, 내가 생각했던 것보다 후보로 생각했던 게 더 큰 수익을 얻었네?
여기 공급이 이 정도 영향일 줄 몰랐는데? 생각보다 영향이 크네?..
이런 것 하나하나가 결국 인사이트이고
나의 자산으로 쌓이는 것이라고 생각합니다.
험블 튜터님께서 강의를 끝내며 지금 이 자리까지 올 수 있었던
비결을 말씀해주셨는데요!!
“멈추지 않고 나아가는 것. 어떤 상황에서도 멈추지 않는 것”
환경을 믿고
동료를 믿고
나 자신을 믿으며
멈추지 않고
계속해서 나아가겠습니다.
좋은 강의 해주신
험블 튜터님 감사합니다. 🩵
