강남, 용산 보다 높은 전세 호가! 앞으로 좋아질 일이 가득한 서울 가심비 지역은?

안녕하세요, 나와 가족 그리고 모두의 인생을 바꿀 수 있는 도움을 주고 싶어 하는 허씨허씨입니다.

최근 서울에 전세 물량이 빠르게 줄고 있다고 합니다. 각종 규제로 인해 서울투자 진입이 어려워 지면서 매물이 나오지 않고 있고, 신규로 입주하는 아파트도 부족해서 전세 매물이 줄어들고 있는데요. 서울 뿐 아니라 경기도까지 씨가 마르고 있다고 합니다.

전세 품귀 현상 속에서 어제 네이버부동산을 보다가 전세 가격을 보고 흠칫 놀랐던 단지가 있는데요. 용산구, 송파구 대장급 단지보다 이 지역의 대장급 단지 전세 호가가 더 높게 나왔습니다.

지역을 먼저 알려드리면!!! 바로 성북구입니다.😁

잠실엘스, 이촌동 한가람은 지역 내에서 거주민들이 좋아하는 단지인데도 성북구 래미안센터피스 전세가가 높게 나온 것이 인상적이었습니다.

• 최근 성북구 선호 단지 전세 분위기

   

이전의 실거래보다는 높은 가격이라 실제 거래까지 연결될 지 지켜봐야겠지만, 바로 래미안길음센터피스 옆에 위치한 롯데캐슬클라시아에서 10.8억 원에 거래가 된 걸 보면 아예 불가능한 가격은 아니라고 생각합니다. 

성북구는 실거주 만족도가 높은 곳이며, 앞으로 좋아질 호재도 남아 있어 강북에서 대표적인 ‘가심비’ 지역으로 손꼽힙니다. 오늘 이 글로 성북구에 대한 이해도를 높여 보셨으면 좋겠습니다. 

📌 이 글에서는 이런 정보를 얻을 수 있어요

• 성북구의 현재 입지 가치를 이해할 수 있어요.
• 진행 중인 호재를 통해 앞으로 달라질 모습을 상상할 수 있어요.
• 현재 성북구 가격대를 확인하고 기회인지 확인할 수 있어요.

1. 도심과의 접근성, 가심비 학군지

강남만큼은 아니지만, 광화문이 직장이라면 성북구 어디에서도 접근이 편하다는 장점이 있습니다. 지하철로 30분 내 직장까지 접근할 수 있다는 장점! 매력적이지 않으신가요?

• 압도적인 도심 접근성

   

현재 광화문에 일을 하고 있는데 실제로 같은 부서에서 일하시는 많은 분들이 성북구를 거주지로 선택하고 있습니다. 지하철 외에도 버스 교통도 잘 되어 있어서 30~40분 내 도심 메인 일자리로 접근할 수 있는 강점이 있습니다.

강남을 지금은 가는 것이 조금 불편하지만 동북선이 들어온다면 이 또한 크게 개선될 것으로 기대됩니다.  

• 특목고 + 가성비 학군지  

성북구에는 학업성취도가 85%가 넘는 학군이 괜찮다고 볼 수 있는 중학교가 4개가 있습니다. 이 중 길음중학교는 특목고 진학률이 높은 것으로 유명한데요. 

길음뉴타운 4단지 입구에는 길음중과 길음초를 배정받을 수 있다는 현수막이 걸려있기도 합니다. 

또한 행정구역으로는 강북구이지만 영훈초, 영훈국제중과 인접해 있고 대일외고 등 명문 외고까지 포진하고 있어 학부모들의 관심이 쏠릴 수 밖에 없는 지역입니다. 

노원 중계처럼 대규모 학원가는 없지만 아이를 키우기에 꽤 괜찮은 학군을 보유하고 있습니다.

2. 앞으로 더 좋아질 성북구의 호재

앞서 도심 접근성이 뛰어나다는 것이 장점이라고 말씀 드렸는데요. 지금은 강남을 가기에는 조금 불편하기는 합니다. 환승을 하더라도 돌아가는 느낌이 있는데요.

강북에서 가장 빠르게 실현될 교통 호재인 ‘동북선’이 아쉬 점을 해결해 줄 수 있게 됩니다.

• 동북선이 가져다 줄 강남 접근성

성북구에 들어가는 동북선 노선은 미아사거리역을 제외하면 모두 지하철이 없는 곳에 지하철 역이 생기게 됩니다. 

지금은 교통이 불편한 것으로 약점으로 지목되는 장위뉴타운에도 지하철 역이 바로 들어서게 되는데요. 네이버 부동산 광고에서도 호재에 대한 기대감이 느껴지곤 합니다.

동북선이 개통된다면 왕십리역에서 환승을 통해 1시간 내로 강남 접근성이 가능한 지역으로 바뀌게 되는데요. 성북구의 아쉬운 점으로 지목되면 강남까지 접근성이 대폭 개선된다는 호재가 남아 있습니다.

• 유해시설 철거로 달라지는 환경

성북구에는 숨기고 싶은 유해 시설이 있었습니다. 바로 미아리 텍사스라고 불리는 미성년자 출입금지 구역인데요. 본격적으로 철거를 앞두고 있다고 합니다.

노원구에서 자라면서 성북구에 대한 인식이 안 좋았었는데 바로 저 유해시설에 대한 편견이 있었던 것 같습니다. 철거를 마치고 나면 2,000세대가 넘는 초고층 주상복합단지로 바뀐다고 하네요.

동대문구 청량리역 앞에도 비슷한 경우가 있었는데요. 집창촌을 철거하고 새로 주상복합을 지으면서 이제는 완전히 달라진 모습과 함께 높은 호가를 보이고 있기도 합니다.

교통과 함께 환경까지 달라질 성북구의 미래 모습이 기대가 됩니다.

3. 현재 성북구 가격 수준은?

사람들이 손에 꼽는 대장급 단지들은 가격이 많이 오른 것은 사실이지만 성북구에는 여전히 가성비로 살 수 있는 기회가 많이 남아 있습니다.

흔히 이전 상승장의 전고점보다 호가가 낮은 경우 가격이 비싸지 않다고 이야기 할 수 있는데요. 랜드마크 단지들이나 선호도가 좋은 단지들이 전고점을 넘은지 별로 되지 않았기에 아직 많은 단지들에 기회가 남아 있다고 생각합니다.

• 10억 원 이하 남아있는 저평가 단지들

신생아 특례대출을 활용하거나, 서민 실수요자 대출을 활용할 수 있는 단지들 중에서도 아직 전고점을 넘지 못한 단지들이 꽤 많이 남아 있습니다.  

역세권이거나 동북선 개통 예정으로 역세권이 될 단지 중에서 가격이 비싸지 않은 단지는 지금 내집마련 하기에 괜찮은 가격이고 기회라고 생각합니다. 

현장에서 다주택자 중과 유예 종료로 인한 급매가 나오지는 않는지 발품도 팔아보는 의미가 있는 시장이지 않을까 싶습니다.

• 1달 사이 급하게 오르고 있는 성북구 호가

   

2월 실거래 대비 3월 호가를 보면 성북구는 호가가 빠르게 오르고 있습니다. 물론 2월 실거래에는 토허제로 인한 시차가 있어서 공백이 있다고 생각합니다. 그럼에도 거래가 되고 있다는 것을 생각하면서 더 망설이기 보다 빠르게 움직이는 것이 중요하지 않을까 싶습니다.

4. 내 집 마련 이렇게 해보세요.

단계별로 따라해 보시면서 성북구를 보고 계시다면 상반기에 꼭 기회를 잡으셨으면 좋겠습니다.

• 1단계 : 결심과 예산 설정

"아파트 가격이 더 떨어지지 않을까?"

“추가로 매물이 더 나오지 않을까?”

이런 생각이 들 수 있다고 생각합니다. 중요한 건 단기간의 가격 변화가 아닌 장기간의 가격 흐름입니다.

서울의 역세권 단지거나 입지가 괜찮은 지역의 아파트는 장기간 우상향 할 수 밖에 없습니다. 그래서 결심하는 것이 중요하고 행동하는 것이 필요합니다.

결심했다면, 감당할 수 있는 예산을 설정해 보세요. 

대출 상품, 종잣돈, 상환 능력 등을 따져보고 전고점 대비 현재 가격이 10%를 넘지 않았다면 매우 좋은 가격입니다.

• 2단계 : 매수후보 아파트 리스트 작성 

예산 범위에 맞는 매수후보 리스트를 작성해보세요. 예산 범위를 조금 초과하더라도 현장에서 가격 조정 가능성이 있기 때문에 괜찮습니다.

성북구 부동산에 오늘 전화를 해보니까 호가 대비 조정이 가능한 물건들이 아직 있더라고요. 한계를 짓지 마시고 일단 넓게 후보를 만들 것 같습니다.

단순히 가격만 보지 마시고, 가치를 먼저 보면서 후보 리스트를 만들어 보세요.  

성북구에서 역세권과 뉴타운 그리고 학군의 의미는 상당합니다. 4,6호선 역세권도 좋고 현재 공사 중인 동북선 예정 역세권도 좋습니다. 

• 3단계 : 현장 가보기

   

마음에 드는 아파트 후보를 다니면서 현장을 가보시는 걸 추천합니다. 길음 뉴타운이나 장위 뉴타운을 사진으로 보는 것도 좋지만 실제로 가보면서 가족 단위 수요가 얼마나 살고 있는지 보시는 걸 추천합니다.

저도 실제로 가보고 너무 살고 싶다는 마음이 들어서 깜짝 놀랐던 기억이 아직 생생합니다.  “어? 이 정도면 괜찮은데?” 하는 단지가 생기거나 “나도 살고 싶은데…”라고 확신을 주는 단지가 나타날 겁니다.

참고로 다주택자 중과 관련 매물을 만났다면? 토허제 신청 기간을 고려해서 4월 9일 전에는 계약하는 것이 안전합니다.

성북구는 실거주 만족도 높아서 상대적으로 전세가가 높은 편이고 과거에서 서울 25개구 중 전세가율이 높았던 지역 중 하나인데요.

매매 가격이 합리적이라면 지금은 용기를 내는 것이 중요하다고 생각합니다. 

성북구는 가치가 높은 지역이고 앞으로 더 좋아질 것이라고 보고 있습니다. 처음부터 상급지로 들어가면 좋겠지만 용기를 내시는 분에게 충분히 디딤돌 역할을 해 줄 것이라고 생각합니다. 오늘 이 글이 도움 되었으면 좋겠습니다.

진심으로 응원하겠습니다.