안녕하세요. 안나800입니다.
어느덧 오늘은 마지막 스리링튜터님과의 코칭일 D-day
(시간 참 빠르다.)
수도권 투자 준비로 실전반에 소홀한 시간이 많았습니다.
아쉬움이 남지 않도록 한달간의 기록을 남겨보겠습니다. 📝
내가 느낀 수도권 현장 분위기
구리시 : 인창동 쪽은 비선호 단지는 아무리싸도 잠잠하고, 인창동에서도 선호도가 있으면 매수자 대기중. 장자호수공원 역 주변은 여러팀이 함께 집을 보고, 당일 현장에서 매수 결정 목격. 부동산 말로는 집도 안보고 산다고 함.
투자금이 괜찮으면 투자자가 싹 쓸어가고, 입주물건 또한 실거주 수요가 넘쳐남. 조금씩 가격 밀어올리는 중
남양주시: 다산 신축의 경우 실수요자들이 주요 구매층, 투자자도 여전히 들어옴, 전고점까지 아직 많이 남았다.
투자하기 좋은 물건들은 금방 팔린다. 별내에도 갭투자, 실거주 수요가 매수하고 있음. 별내는 다산에 비해 덜 불이 붙었다.
3. 성남시 중원구 : 2.12 발표까지도 매물이 많이 없다가 3월이 되자마자 매물 문자가 오기 시작함. 사고 싶었던 단지들의 실입주 가능 물건이 나와서 매우 아쉬웠음. 전화보다는 직접 워크인으로 방문하면 사장님들이 매우 친절하고 적극적으로 알려주심. 3월에 무조건 급매를 잡을 수 있을 것 같은 분위기.
4. 서울시 동대문구: 6-8억대 매수 대기자가 줄을 서고 있다. 3월달부터 다시 가격을 소폭 올리기 시작했으며, 산다고 하니까 물건을 거두고, 가격을 올리는 집주인을 부동산 현장에서 자주 목격함. 부동산 갈때마다 신혼부부가 집을 구하고 있다. 물건 사정에 따라 실제 가격이 깎이기도 하지만 대부분은 깎기는 커녕 거둬들이는게 많음
(어차피 4월되면 세일해줘야해서 3월에 살짝 올렸다가 4월에 3월가격으로 팔려나? 뇌피셜해봄)
5. 서울시 관악구: 9억대 매물이었는데도 신혼부부를 한 부동산에서 5팀넘게 마주쳤다. 전고점 갱신이 되었으나 호가보다 몇천만원이 싸다면 비선호 동이라도 바로 팔림. 관악구 역시 2.12 정책이후 물건이 전보다는 나왔으나 가격을 올려서 나오거나 최근 가격수준으로 팔고자 함
느낀점: 워크인하고, 전화임장하고, 끈질기게 사장님들한테 말하면 진짜 연락이 온다 ! 앞마당 만들때도 기억하자.
다시는 없을 기회라고 생각하고 가계약금 넣었는데, 또 새로운 기회가 계속 남아있었다. 왜 날아가도 내집이 아니라고 생각하고 다시 찾으면 되는지 조금은 알게된 계기였다.
종잣돈, 대출, 잔금여력은 백번 말해도 중요하다!!
오랫동안 투자를 꿈꿔왔음에도 가장 어려웠던 것은 대출과 잔금여부 확인이었습니다.
혼자가 아닌 둘이 되다보니 변수가 많이 생겼고, 내 손에 얼마가 쥐어져 있는지 아는건 왜이리 어려운지…
스리링 튜터님이 처음부터 조언해주셨지만 제가 정확히 알아보지 않은 것 같아요.
부동산: “잔금도 12월까지 가능하고, 중도금도 안줘도 되고, 다 맞춰줘요~ ”
(심지어 가격도 깎아주셔서 실거래보다 저렴한 가격에 심장이 뛰었습니다.
“그럼 저희 가계약금 넣을게요!”
하지만 저희가 생각했던 매매가보다 2억이나 비싼 세안고 물건이었습니다.
그렇게 튜터님과 상의도 없이 가용금액을 제대로 따져보지도 않은채.
이자만 잘 내면 되지 않을까? 세안고라서 당장 드는 비용은 적은데? 잔금때는 1호기도 팔고, 어떻게든 부모님이 도와주시지 않을까?
안일한 마음으로 감당하지 못할 길로 들어설 뻔 하였습니다.
부동산: “세입자 동의가 아직 안되서 확약서를 받아야 하는데, 일단 월요일이 되면 구청에 확약서 없이도 토허제 인가가 되는지 알아보고 가계약해도 될까요?”
우리.. 하루의 시간을 벌었다 !!
저희가 영끌하려고 가계약금 넣으려는 순간. 오히려 저희를 멈춰주신 것은 부동산 사장님과 엄마의 반대였습니다.
지금 생각해도 저희는 가슴을 쓸어내리며 안도하고 있답니다.(그외에도 많은 사인이 있었지만 하늘이 도왔다고 할 수 있죠. 꼼꼼하신 일잘러 부동산 사장님과 튜터님들, 엄마에게 감사합니다)
예비 배우자가 사업자라 수입이 매달 다른데도 어떻게든 좋은 입지에 들어가고 싶은 욕망이 화를 부를 뻔했어요.
꼭 가용자금! 한 달에 얼마 모을 수 있는지 보수적으로 따져보기 !!
희망회로 돌리다가 망할 수 있다.
규제지역에 메수할 때 따져야 할 것들
임차인 거주중인 물건의 경우 매도자가 다주택자인지 매수인은 무주택자인지 따져볼 것
부동산 사장님들의 말만 믿고, 아 ~ 그렇구나 하고 약정서를 작성하러 갔는데, 매도인의 물건이 상속주택이었고,
상속주택 세법을 모르는 저는 아무것도 할 수 없었습니다. 세무사도, 법무사 사무장도, 심지어 매도인도 답을 내놓지 못해 약정을 미루기로 했답니다. → 네이버 엑스퍼트 세무사 상담, 구청 등 잘 알아보기 !
1)임차인 계약중인 집은 “매도자가 다주택자 + 매수자가 무주택자”만 거래 가능
2)주담대를 실행할 경우: 잔금실행일 기준 6개월안에 실입주를 해야 대출 회수안됨(대출과 양도세 중과 유예 무관) → 임차인 만기전까지 입주 가능하도록 유예를 해줬더라도 대출은 현재기준 6개월안에 실입주 안하면 회수됩니다.
3) 전세퇴거자금 마련이 어렵다면? 월세안고 물건을 찾아보는 것 추천. 후순위 대출+가용현금+추가 대출 받아서 잔금을 치고, 실입주시 월세 보증금만 돌려주면된다. ex) 10억짜리 집에 6000/200월세안고: 10억*생애최초70%(LTV)-6000만원=후순위 대출 가능금액. (주의: 가능 금액에서 한 번 더 소득 DSR은 별도 산정)
4)월세안고 방공제: 후순위 담보대출을 받을 때 최우선변제금(서울 5,500만원)과 실제 보증금(3,000만원)중 큰금액을 빼고 후순위 대출됨. (월세보증금이 5500만원 이하 시 확인)
2. 토허제인가 약정서 쓰는 날에도 법무사가 등장한다 !
법무비 만큼은 호갱당하지 않도록 월부에서 교육을 많이 받았는데요.ㅎㅎ 약정서는 처음이랑 아무 준비 없이 갔더니 부동산에서 모셔온 법무소 사무장님이 70만원이라고 하셔서 적잖이 당황했습니다. 제발 미리미리 부동산이랑 소통하고 정확히 좀 알아보자!!!
나는 언제쯤 수도권에 등기 칠 수 있을까? 그런날이 올까?
2024년부터 지방임장을 다니면서 많이 했던 생각이었습니다.
2025년 제주바다님께 코칭을 받으면서 언제 돈이 생길지 모르고, 어떤 상황이 될지 모른다고 하셨습니다.
“에이~ 나한테 그런일이 생길까?”
잘 들리지 않았습니다.
1호기를 구입한지 올해로 딱 2년차인데, 함께할 배우자를 만나 서울에 집을 마련할지는 저도 정말로 몰랐어요.
어느날 남자친구가 왜 나랑 결혼하냐는 물음에 “레버리지 할 수 있잖아~” 라고 내뱉었던 그 날의 장면이 미안하기도 하여 마음에 내내 남는데요.
그 대답에도 내가 너에게 도움이 되어서 너무 좋다고 웃으며 말해주는 남자친구에게 앞으로 더 잘해줘야겠습니다.
▲2024년 쯤 메모장에 끄적였던 확언인데요. 진짜로 2026년 2호기를 하고, 2027년 결혼을 하게되서 신기했어요.
무의식속에 자리잡았던 나의 목표들?!!!
남은 기간도 잘 준비해서 2호기 준비에 차질이 없기를 💗
아직 넘어야할 산이 10개쯤 되는 것 같고, 여전히 저희의 2호기는 현재진행중이지만 저와 같은 분들에게 조금이나마 도움이 되면 좋겠습니다. (화이팅!!!)
함께 고민해주시고 여기저기 알아봐주시느라 고생해주시는 스리링 튜터님과 이륙공주들께도 정말 감사합니다.
✨투자 후기는 이렇게 쓰면 더 많은 분들이 읽고 도움 받을 수 있어요!
1. 제목에 OO시 OO구 + 아파트 투자 후기 2가지를 포함하면 좋아요.
- 예) 서울시 관악구에 드디어 등기쳤습니다! 월부 입성 1년만에 아파트 투자 후기
2. 본문에 2가지를 포함하면 더 많은 분들이 후기를 읽을 수 있어요.
첫째, ‘아파트 투자 후기’ 라는 말을 자연스럽게 1회 이상 넣어주면 좋아요.
둘째, 내가 월부에서 수강한 강의와 도움 받은 부분을 구체적으로 이야기하면 좋아요.
그럼 이제 제2의 직업, 월급쟁이 투자자로서 경험한 실제 투자 이야기를 어서 들려주세요.☺️
