[열중49기8조 독서왕이 되고싶다면 8로미 쎈타인] 가치판단의 기준은 어디에서 나오는 것일까~?(열중반 1강 후기)

안녕하세요. 세상의 중심이 되고픈 쎈~사람 쎈타인입니다. 작년 가을에 열중반 수강을 하고 벌써 반년이나 지났습니다. 두 번의 계절을 지나 봄을 맞이하면서 저 역시 마인드셋의 필요성을 절감하며 이번 열반스쿨중급반 강의를 신청하게 되었습니다. 세 번의 실전반을 거치고 3년 가까이 이어온 월부 투자공부의 시간이 꽤 무겁게 느껴지면서 생각보다 긴 침체기를 겪게 되었고 그동안 많은 생각이 오고 갔습니다. 하지만 결국 제가 해야 할 일은 정해져 있었고, 그것이 무엇인지는 누구보다 저 스스로가 잘 알고 있었기에 현재 시점에서 저에게 가장 필요한 강의는 이 열반스쿨중급반 과정이었습니다. 그리고 오랜만에 온라인을 통해 뵙게 된 밥잘 튜터님의 강의를 들으면서 결국 저에게 필요한 것이 무엇인지 다시금 확인해보는 시간을 가지게 되었습니다. 그럼 월부에서 투자자로 성장하기 위해 어떤 원칙을 가져야 하는지 그리고 강의 수강 후 저의 생각과 적용할 점을 정리해 보도록 하겠습니다. 

우리는 여기서 단순히 지식을 습득하는 것이 아닙니다. 투자자로 성장하기 위해 가장 먼저 가져야 할 것은 단단한 마인드셋입니다~!

밥잘님의 강의를 들으면서 월부를 만나기 전 혼자서 김해를 임장했던 때가 생각났습니다. 그 때는 임장을 직접 경험해보고자 한창 지방과 수도권을 오가며 임장에 몰입하던 시기이기도 하였습니다. 하지만 정작 중요한 아파트를 보기 위해 어떤 기준을 가져야 하는가에 대한 인식은 없었습니다. 제가 읽은 책에서 본 입지 즉, 초등학교 접근성, 주변에 어떤 환경이 있는지, 교통은 편리한지 정도만 보면서 열심히 아파트만 보러 다녔습니다. 그 때 김해의 외곽 구축단지의 가격을 보니 500만원이면 투자가 가능한 단지가 꽤 있었습니다. 거래량도 상당했습니다. “이거 생각보다 아파트 투자가 그리 어렵지 않겠는데?” 이런 생각이 들기도 하였습니다. 지금 생각해보면 참 아찔한 순간이었습니다.

밥잘님은 투자에 대한 제대로 된 인식과 원칙이 없으면 어떤 일이 벌어지는지 예시를 들어주시며 그 결과를 보여주셨습니다. 부화뇌동(附和雷同)하지 않는 투자를 위해 가장 먼저 선행되어야 할 것은 결국 독서라는 것을 강의 초반에 계속 강조하셨습니다. 그것은 나무의 뿌리와 같아서 그 뿌리(독서)가 얼마나 깊게 내릴 수 있는가는 내가 얼마나 독서를 충실히 하느냐에 달려있다는 것입니다. 저는 그 힘을 작년 초 ‘세이노의 가르침’을 읽으며 여실히 깨달았습니다. 그리고 이번 겨울 침체기를 겪으면서 또 한번 깨달았습니다. 내가 끝까지 해낼 수 있는 근본이자 가장 큰 원동력은 바로 독서라는 사실을 말입니다.

연이어 터져 나오는 규제로 이제는 서울과 수도권에 투자가 어려워 보이는데 정말 집을 사도 될까요~?

앙드레 코스톨라니의 유명한 책인 ‘돈, 뜨겁게 사랑하고 차갑게 다루어라’에는 이런 내용이 나옵니다.

투자를 통해서 번 돈은 고통의 결과물이다. 처음에 힘든 시간을 보내야 나중에 돈이 생긴다.

규제에 대한 막연한 공포만이 능사가 아니기에 밥잘 튜터님께서는 규제에 대해 상세히 정리해 주셨습니다. 규제가 뜻하는 바가 무엇이고, 그 규제로 인해 현재 서울의 부동산 시장이 어떻게 흘러가는지 그 흐름을 알기 쉽게 보여주셨습니다. 그와 동시에 수도권 주변 지역과 지방 시장의 가격흐름을 통해 현재 그 지역에서 거래하는 사람들의 심리를 어떻게 파악하고, 이것이 투자자에게 어떤 영향을 주게 될 것인지에 대해서도 설명을 해주셨습니다. 서울 수도권 규제지역과 비규제지역의 가격흐름을 보면서 단순히 공포에 매몰되어 있는 것은 우리에게 아무런 도움이 되지 않음을 알 수 있었습니다. 그리고 지역 간 흐름을 통해 여전히 우리에게 기회가 있다는 것 또한 알 수 있었습니다.

결국 우리가 해야 할 일은 내가 가진 돈으로 최선의 선택을 하고, 목표 자산을 형성하기 위해 강의에서 알려준 내용을 바탕으로 행동 계획을 세우고 실천하는 일이었습니다. 그래도 규제는 분명 강력한 압박으로 다가왔기에 밥잘님께서는 예시를 통해 결국 우리가 어떻게 행동하는 것이 옳은 지에 대해 다시 한 번 짚어주셨습니다. 그것은 바로 투자 원칙을 통해 투자에 대한 올바른 인식을 가지는 것이었습니다. 

어떤 것이 싼 지, 이것은 왜 좋은 지, 서울과 지방 시장 중 내 상황에서 어디를 봐야 하는지, 어떤 선택이 옳은지 너무 헷갈리기만 합니다~!

월부의 투자 원칙은 월부인이라면 누구나 알고 있는 5가지 원칙이 있습니다.

저 환 수 원 리

먼저 저평가는 가치 대비 얼마나 싼 가격에 매수하느냐의 여부를 판단하는 것입니다. 이것을 위해 우리가 해야 할 일은 현장에 나가서 지역에 대한 정보를 습득하는 것입니다. 결국 비교대상이 있어야 하는 것인데 여기서 가치투자냐 갭투자냐의 차이가 존재한다고 밥잘님은 말씀해주셨습니다. 제가 처음에 언급했던 김해의 구축단지를 처음 보았을 때  내가 가진 돈으로 살 수 있는 것이 무엇이냐에만 치중했던 것이 갭만 생각한 가장 대표적인 사례이지 않나 싶습니다. 

그렇다면 ‘부동산에서 말하는 가치란 과연 무엇인가’ 라는 질문이 생기게 됩니다. 이 부분이 이번 강의에서 가장 중요한 내용이자 가장 어렵게 느껴지는 부분이기도 하였습니다. 이 가치에 대한 개념을 밥잘님께서는 꽤 오랜 시간을 들여서 상세히 설명해주셨습니다. 월부에서 부동산 공부를 3년 가까이 해온 저에게도 이 가치에 대한 개념은 아직도 쉽게 느껴지지 않았습니다. 특히 서울과 수도권의 가치와 지방도시의 가치는 그 차이가 크기 때문에 이 개념을 제대로 이해한다는 것은 강의에서 설명하는 시간보다 훨씬 많은 시간과 노력을 들여야 하는 것이었습니다. 이 부분에 대해 밥잘님께서는 최대한 알기 쉽게, 그리고 한 눈에 볼 수 있게 일목요연하게 정리해 주셨습니다. 결국 저평가를 잘  판단하기 위해서는 비교 대상이 많으면 많을수록 그 깊이가 더해진다는 것을 다시금 깨달을 수 있었습니다. 

사는 것만이 능사(能事)는 아닙니다. 팔리지 않는다면 큰 어려움을 겪게 됩니다~!

결국 더 좋은 가격에 팔아야 수익이 남는 것인데 매수한 물건을 현금화 할 수 있는 정도를 환금성이라고 합니다. 만약 내가 산 물건이 팔리지 않는다면 그것만큼 어려운 일은 없다는 것입니다. 여기에 대해 밥잘님은 예시를 통해 명확한 기준을 제시해 주셨습니다. 이 또한 원칙이 없다면 약점을 가진 물건을 무지성(無知性)으로 매수하는 우(愚)를 범할 수 있습니다. 이 부분을 서울 수도권과 지방의 예를 들어 알려주셨고, 지방의 경우 저의 앞마당이 예시로 나와서 이해가 훨씬 수월했습니다. 밥잘님은 결국 가치 있는 아파트의 범위가 곧 환금성을 결정한다고 강조하시면서 이것을 한 눈에 볼 수 있게 한 페이지로 잘 요약해 주셨습니다. 

수익률에서는 가장 궁금한 부분이었던 수익률을 따져야 하는지 수익이 더 중요한 지에 대해 명확한 설명이 이어졌습니다. 밥잘님은 여기서 가장 중요한 것은 갭에 집착하지 않고 가치와 가격에 집중하는 것이라고 하셨습니다. 원금보전 역시 가치 판단이 가장 중요한 요소로 작용하였고 단순히 전세가율에 의존하는 투자는 지양(止揚)해야 한다고 말씀하셨습니다. 

리스크 관리에서는 공급의 중요성을 강조하셨는데 저의 1호기가 공급으로 인해 가격이 눌리는 상황을 보면서 지방시장에서 공급이 얼마나 중요한 지 이미 뼈저리게 느끼고 있는 부분이라 튜터님의 말씀에 더 집중할 수 있었습니다. 여기에 대해 어떤 자료를 검토하고, 공급 수치를 어떻게 계산하여 임보에 적용할 지에 대해 상세히 정리해주셨습니다. 예시를 통해 과거 공급의 여파로 어떤 리스크가 찾아왔는지 복기해 보면서 이것 역시 가치에 대한 판단 기준이 없다면 얼마나 위험한 투자가 될 수 있는지 충분히 느낄 수 있었던 부분이었습니다. 

결국 부동산 투자에서 가장 고려해야 할 것은 투자 대상이 어떤 가치를 가지고 있냐는 것입니다~!

월부 투자의 5가지 원칙에서 공통적으로 나온 단어는 가치였습니다. 투자하는 물건의 가치를 명확히 인지했을 때 이 5가지 원칙에 부합한 투자를 할 수 있다는 것이었습니다. 그렇다면 이 가치를 인지하고, 이것을 투자에 적용하기 위한 과정에 대해서도 설명이 이어졌습니다. 이것은 실전준비반과 지방투자기초반 등의 지역분석 강의를 통해 배워온 내용이기도 하였습니다. 현장에서 임장을 통해 습득한 내용을 임장보고서를 통해 정리하고, 다시 현장으로 나가서 단지별 매물까지 본 이후에 최종적으로 내가 투자할 물건을 선정하고, 비교평가를 통해 내가 할 수 있는 최선의 투자 대상을 골라내는 것입니다.

이것은 결국 이번 1강에서 밥잘 튜터님이 끊임없이 언급하고 강조하셨던 투자할 물건의 가치를 파악하기 위한 행동 과정이기도 하였습니다. 이것이 제대로 이루어지지 않는다면 가치에 대한 확신 없이 아쉬운 선택을 반복하면서 결국 돈 버는 투자를 절대 할 수 없다고 튜터님은 다시금 강조하셨습니다. 그렇다면 이 투자원칙을 통한 가치판단은 과연 어떻게 해야하는 지에 대해서도 예시를 통해 상세히 설명해 주셨습니다. 서울, 수도권, 지방의 예시를 통해 투자원칙을 어떻게 검토하고 이것을 어떻게 적용하여 투자물건의 가치를 판단할 지에 대해 튜터님께서는 실제 투자하실 때 적용하는 방식을 그대로 보여주셨습니다. 

그렇다면 이 원칙만 잘 준수하고, 프로세스에 따라 행동하기만 하면 최고의 투자를 할 수 있는 건가요~?

아무리 가치 있는 물건을 싸게 샀다고 하더라도 이것이 얼마나 오를 지는 신도 알 수 없는 영역이라고 하였습니다. 저 역시 부동산 뿐만 아니라 금융 투자를 공부하면서 사두었던 ETF와 주식, 채권 등이 매입할 당시엔 얼마나 싼 구간에 있는지 알지 못하였습니다. 현재 시장 상황이 나아지고 반도체 및 AI와 데이터 센터 건립 등의 투자 계획이 연이어 발표되면서 호재로 인한 상승세가 급물살을 타게 되자 제가 보유한 일부 종목이 급등하는 일이 벌어졌습니다. 물론 워낙 소액으로 투자한 종목이라 저의 월급 상승분 정도의 수익만 발생했지만 이 또한 아무도 예측할 수 없었던 부분이었습니다. 여기서 밥잘님께서는 가치 있는 것을 저렴할 때 사는 것도 중요하지만 한 번의 투자로 내가 원하는 목표에 이를 수는 없다고 하셨습니다. 즉, 최고의 1등 투자는 없다는 것입니다.

투자 물건을 찾는 방법과 과정을 한 페이지로 정리해 주시면서 이것 또한 밥잘님께서 실제 투자 물건을 선별할 때 사용하시는 방법을 그대로 알려주셨습니다. 그리고 투자 물건을 찾기 위해선 부동산 사장님과의 협업이 필수인데 이것을 위해 전화임장을 어떻게 해야 하는지도 알려주셨습니다. 거기에 더해 강의를 처음 수강하고 투자 경험이 없는 수강생들을 위해 초보들이 흔히 하는 실수에 대해서도 짚어주시면서 투자 과정에서 발생하는 생각의 한계와 오류를 바로 잡아주셨습니다. 

마지막엔 결국 최종 투자물건을 놓고 여기에서 더 수익을 내는 핵심으로 협상의 중요성을 말씀해주셨습니다. 이것은 제가 얼마 전 받은 투자 코칭에서 프메퍼 튜터님이 저에게 강조하셨던 부분이기도 하였습니다. 이 협상을 통해 우위를 점하고 더 많은 수익을 거둘 수 있다는 것이었습니다. 이 또한 하나의 물건만으론 이루어질 수 없으며 최대한 많은 후보군을 확보했을 때 유리한 고지를 점령할 수 있다고 하셨습니다. 

튜터님께서는 과거 실전 투자를 했던 경험을 말씀해주시면서 그 당시 정부에서 부동산에 대한 투기수요 차단을 위한 규제 상황도 알려주셨습니다. 그 때의 규제 상황도 지금과 크게 다른 점은 없었으며 그런 상황에서 지역별로 가격이 어떻게 변동되었는지 그 흐름을 보여주셨습니다. 과거의 투자를 월부 투자 원칙에 대입하여 복기한 과정까지 보여주시면서 투자 경험 뿐만 아니라 그것을 복기하는 과정을 통해 투자 인사이트가 얼마나 성장할 수 있는지에 대해서도 명확히 짚어주셨습니다. 결국 매수 전에도 투자원칙을 적용할 뿐만 아니라 매도 후에도 이 투자 원칙을 적용함으로써 이 투자 원칙이 더 나은 투자를 위한 발판이 될 수 있음을 이번 강의를 통해 다시금 확인할 수 있었습니다. 

투자하지 않으면 진짜 인사이트를 얻을 수 없고 복기 없이 성장 할 수 없습니다 

이번 강의에서 가장 중요한 내용이라고 생각합니다. 저 역시 1호기 매수와 올해 진행해야 할 매도 과정을 통해 실전 투자와 그 복기에 대한 중요성은 아무리 강조해도 지나침이 없다고 생각합니다. 이렇게 인사이트 가득한 강의를 백 번, 천 번 듣는다고 하여서 이 내용이 결코 자신의 것이 될 수는 없다는 것입니다. 이것을 실전 투자에 적용하고, 그 경험을 통해서 만이 진짜 성장을 이루어 낼 수 있음을 저 또한 1호기 경험을 통해 여실히 깨달았습니다. 그리고 이 어려운 과정을 이겨낼 통찰과 마인드셋을 위해서 반드시 필요한 것이 독서입니다. 이것 또한 제가 경험하면서 깨달은 진리였습니다. 

독서를 통해 내 삶에 1가지만 적용하고 입 밖으로 이야기하며 공유하는 것이 인생의 변화를 줍니다

절대 공감하는 말씀이었고, 저는 이것을 직접 실행하면서 독서와 독서에서 알게 된 단 한 가지를 실행했을 때 어떤 결과가 발생하는지 지난 수 년간의 시간을 통해 몸소 깨달았습니다. 그렇기 때문에 저의 마인드셋을 위해 가장 필요한 강의로 이번 열반스쿨중급반을 신청하게 되었고, 독서모임을 통한 인사이트를 더 키우고픈 마음에 조모임과 조장 신청까지 하게 되었습니다. 이번 강의를 통해 적용할 점 3가지만 정리하면서 이번 1강 후기를 마치도록 하겠습니다. 

• 적용할 점 3가지 

  1. 2호기 마련을 위해 앞마당 전수조사를 한다. 

  2. 독서 이후 반드시 독서후기를 작성한다.

  3. 독서를 통해 깨달은 점 1가지를 반드시 실생활에 적용한다.