[함께라면 투자하기 30조 딩동] 1강 밥잘님 강의 후기

밥잘님의 1강 강의를 들었다. 절대 잃지 않고 10억버는 투자의 원칙에 대해 자세히 알려주셨다.

1. 독서가 중요한 이유

   초보투자자에게 필요한 단단한 마인드 셋을 키워주며, 투자에 대한 바른 인식과 부화뇌동하지 않는 단단한 마음, 시행착오를 줄일 수 있는 준비를 독서를 통해 배울 수 있기에 독서가 중요하다고 강조하였다.

   부자 마인드를 장착할 수 있게 도와주는 것이 독서이기에 독서를 통해 투자 마인드를 더 단단히 만들어야 겠다고 결심했다.

2. 현 부동산 시장 상황

   강남 등과 같은 초고가 부동산 지역정도만 거래가격이 떨어지고 일시적으로 매물이 많이 출회되었을 뿐 15억 이하의 물건은 아직도 매도자 우위 시장이라는 점이 인상적이었다. 수도권 비규제의 경우 매수세가 몰리는 지역의 가격은 올라가고 매도를 거두는 경우도 있으나 빨리 팔고 싶은 매물도 있는 상황이라고 설명해주셨는데 이점은 최근 2개월간 임장을 해봤던 나도 크게 느꼈던 분위기로 현 상황을 매우 정확하게 짚어주셔서 인상 깊었다. 지방은 지역별로 확연한 차이를 보여 지역내에서도 산발적인 온도를 보여 여전히 기회가 있다고 짚어주셨다.

   수도권 비규제 지역을 좀더 면밀히 관찰해보고 내가 투자할 수 있는 가장 좋은 물건을 상반기중으로 꼭 매수해야겠다는 마음을 더 공고히 하게 되었다.

3. 보유세 등 세금관련

   현 상황에서 주택보유시 패널티가 너무 큰 것처럼 보이긴 하지만 내가 감당가능한 수준으로 보유세 등을 지불하고 그보다 더 큰 수익을 거둘 수 있다면 얼마든지 주택 보유를 할 수 있다는 자신감을 갖게 해주었다.

4. 투자원칙을 지키는 투자 프로세스

   당장 조급한 마음으로 투자 매물을 사기보다 제대로 된 투자원칙과 프로세스를 가지고 어떤 상황에서도 “저환수원리”를 따르는 투자를 실행하라고 강조 또 강조하신 부분이 인상 깊었다. 이건 열기반에서부터 지속적으로 강조해온 부분으로 어떤 투자든지 꼭 잊지 않고 적용해보고 투자를 실천해야겠다고 마음속으로 다시 되뇌이게 만들었다.

무엇보다 중요한 건 저평가된 물건을 고르는 것부터 제대로된 투자가 시작된다고 하셨다. 저평가된 물건을 찾으면 나머지 환수원리가 자연스럽게 따라온다고 말씀하신 부분에서 “저평가” 된 물건을 찾는 훈련을 지속 반복해나가는게 중요하다고 생각되었다. 

또한 가치투자와 갭투자의 차이를 설명해주셨는데 갭투자가 아닌 가치투자가 되기 위해서는 “가치있는 범위를 정하고 가치 대비 싼가격인지 비교 평가를 통해 선택하는 것”이라고 강조하셨다. 투자금만으로 투자하는 갭투자가 아닌 가치투자로 이어지기 위해 저평가된 물건을 비교평가를 통해 선택하는 과정을 반드시 거쳐야 겠다고 생각했다.

무엇보다 저평가된 물건을 판단하는 기준은 “땅의 가치+건물의 가치”라고 말씀해주신 부분도 인상 깊었다. 특히나 땅이라는 부증성의 특징을 통해 입지독점성을 갖게 된다는 점을 투자 가치 판단시 항상 적용해야 겠다고 생각했다.

흥미로운 부분은 전세가율을 투자프로세스에 적용하는 점이었는데 전세가율이 절대적으로 높다고 해서 향후에 더오를 물건이라고 속단하지 말고 반드시 임장과 입지분석을 통해 가치있는 것을 선별해나가라고 강조한 부분에서 임장과 입지분석을 투자 프로세스에 반드시 넣어야 겠다고 생각했다.

리스크관리 부분에서도 인상 깊은 점은 리스크를 무조건 피하거나 무턱대고 떠안지 않는다는 점이었다. 내가 감당가능한 수준에서 리스크를 안고 투자해나가는 것을 적용해봐야겠다고 생각했다.

그리고 가장 인상 깊었던 부분은 “저환수원리”에 들어오지 않는 물건은 현 시장 상황이 아무리 급하고 혼란스럽다고 하더라도 아예 투자를 하지 않는 편이 나의 투자금을 지키는 것이라고 말씀하신 부분이었다. 현재와 같이 시장이 혼란스럽고 빠르게 흘러가는 상황에서 내 투자금에 들어오는 물건이라고 무턱대고 매수하려는 생각만 하는 나 자신에게 반드시 적용해야 할 점이라고 생각되었고 이를 통해 나의 투자금을 지켜내는 것도 투자자로서 반드시 지켜야할 원칙임을 다시금 깨닫게 해준 부분이었다.

5. 투자 가능한 조건의 매물로 만들기

매물을 찾을 때 부동산 사장님이 해주시는 말씀만 듣고 투자 가능 매물에서 제외시키지 말고 해당 매물을 좀더 넓게 보고 내가 투자할 수 있는 물건으로 조건을 만들어 가라는 부분도 인상 깊었다. 매물을 고를 때 투자만 가능한 세낀 물건이 아니라도 입주물건이라도 매임 과정에서 내가 투자할 수 있는 조건으로 만들 수 있는 부분이 반드시 있으므로 그러한 조건을 만들어 나가는 부분도 필요하다는 말씀에서 앞으로 매물을 고를 때 꼭 적용해야겠다고 생각했다.

6. 3개월 내 투자하는 법

1억대 투자금으로 수도권 비규제지역을 갈지 지방을 갈지 고민하는 투자자에게 필요한 꿀팁도 알려주셨다. 특히나 현재 나의 투자금 상황에 맞는 투자방법을 설명해주셔서 굉장히 주의 깊게 들었고 결국 해당 지역도 입지가치가 고려된 저평가 물건을 찾아서 중단기 보유후 수익을 내서 다음 물건으로 갈아타기 위한 전략으로 사용하라고 말씀하신 부분에서 현재 고민하고 있던 부분을 어느정도 해소하게 된 것같아 의미 있었다.

또한 비교분석시에는 수평적 분석과 수직적 분석 모두를 고려해서 비교 평가해보라고 말씀해주신 부분도 현재 앞마당이 2개 밖에 없는 나로써는 더 앞마당을 꾸준히 늘려가야겠다고 생각했다.

무엇보다 중요한 것은 한 번의 투자로 목표를 달성하는 것이 아니라 최선을 다해 투자하고 이를 반복하는데 있다고 말씀해주신 부분에서 투자에 대한 용기를 다시금 얻을 수 있었다. 그리고 가능성을 제한해서는 투자가 안된다고, 될 수 있다는 가능성을 먼저 믿고 투자에 임해야 투자가 된다고 말씀해주신 부분에서 결국 내가 생각하는 대로 투자도 이루어진다는 사실을 다시금 깨닫게 되었다. 거절을 두려워 하지 말고 내가 살 수 있는 1개의 물건을 찾기 위해 계속해서 협상하고 구하고 노력하라는 부분에서 앞으로 투자해나가는 나의 마인드를 다시금 다잡게 해준 대목이었다.

7. 투자자로서 성장하는 치트키 :  투자복기

투자자로서 성장하기 위해서는 독강임투복기가 중요하다고 마지막으로 강조하셨다. 투자를 진행하고서 해당 투자가 잘 된 투자인지를 복기해봐야 실력이 는다고 말씀해주셨다. 투자 복기를 통해 가장 크게 성장할 수 있다고 강조해주셨고 후회와 자책에 대한 복기가 아닌 매수 과정에 대한 복기를 통해 다음 성장을 위한 오답노트로 사용할 것을 강조해주신 부분이 인상 깊었고 이부분을 앞으로 투자과정에 반드시 적용해봐야겠다고 생각했다.

8. 독서, 아무리 강조해도 지나치지 않는..

투자 마인드를 장작하기 위해 독서를 반드시 해야 하고 이를 위해 나에게 맞는 방법을 찾아 꾸준히 지속할 수 있도록 하라는 부분도 앞으로 투자활동에 있어서 시간이 없고 바쁘고 피곤하다는 핑계로 건너뛰지 않을 나만의 습관으로 장착할 수 있도록 적용해봐야겠다고 생각했다.