1. 실전반 34기를 통해 성장한 점
(1) 강의
☆계획 : 모든 강의 완강, 모든 강의 후기 작성
★실적 : 모든 강의 완강, 모든 강의 후기 작성
이번 실전반 강의를 통해 많은 것을 배울 수 있었고, 강의 교안은 앞으로 투자를 이어가면서 계속 펼쳐보게 될 소중한 자료가 되었습니다.
1강에서 권유디님께서 말씀해 주신 “어떤 임장지든 배울 것이 있다”는 말을 이번 과정을 통해 직접 느낄 수 있었습니다. 처음에는 규제지역을 임장한다는 아쉬움이 있었지만 실거주 상황과 투자 상황에 모두 생갹해 볼 수 있어 투자 관점을 넓힐 수 있었습니다.
2강에서 진심을담아서님은 분위기 임장, 입지 분석, 단지 임장과 단지 분석, 그리고 비교평가 방법까지 앞마당을 만들고 투자로 연결하는 전 과정을 실전적으로 설명해 주셨습니다. 앞으로 앞마당을 만들고 투자 판단을 할 때 계속 참고하게 될 중요한 기준을 배울 수 있었습니다.
3강 튜터링 데이에서는 실제 투자를 적용하는 법을 가까이에서 배울 수 있었습니다. 루모스님, 김작심 조장님, 라루나님, 양양쓰님의 입지 분석 발표를 들으며 많은 것을 배울 수 있었고, 다음 임장 보고서에 적용해 보고 싶은 부분들을 정리할 수 있었습니다. 또한 비교임장과 함께 진행된 미요미우 튜터님의 1:1 튜터링을 통해 개인적인 질문과 고민에 대한 피드백을 받을 수 있었던 점도 매우 의미 있는 시간이었습니다.
4강에서는 갱지지님을 통해 제가 가장 어려워했던 매물 임장 방법을 구체적으로 배울 수 있었고, 김인턴님 강의에서는 임장 보고서에서 가장 어려웠던 결론 작성 방법과 앞마당 관리, 시세 트래킹 방법을 배울 수 있었습니다. 실제로 매물 임장을 혼자 해보고 결론까지 작성해 제출했다는 점에서 이번 강의는 저에게 특히 의미 있고 도움이 되었던 강의였습니다.
(2) 임장
☆계획 : 분위기 임장 1회, 단지 임장 3회, 매물 임장 2회 (매물 30개), 전화 임장 20회
★실적 : 분위기 임장 1회, 단지 임장 3회, 매물 임장 1회 (매물 07개), 전화 임장 17회
이번 실전반을 통해 사전 임장부터 분위기 임장, 단지 임장, 매물 임장, 전화 임장까지 전 과정을 직접 경험해 볼 수 있었습니다.
분위기 임장과 단지 임장은 조원들과 함께 진행하면서 생활권 분위기를 함께 살펴보고 각자 느낀 단지에 대한 생각을 나누는 의미 있는 시간이었습니다. 혼자 임장할 때보다 다양한 시각을 접할 수 있었고, 지역을 이해하는 데 많은 도움이 되었습니다.
매물 임장은 다른 사람에게 먼저 도움을 요청하지 못하는 성격이기도 하고, 스스로 한 번 해내 보고 싶다는 생각에 혼자 진행해 보았습니다. 당초에는 이틀 동안 매물 30개를 보는 것을 목표로 계획했지만, 일정과 동선을 촘촘하게 세우지 못해 실제로는 7개의 매물만 확인하게 되었습니다. 또한 하루는 임장 보고서 결론 작성에 시간을 사용하게 되면서 매물 임장을 진행하지 못한 점도 아쉬움으로 남습니다.
전화 임장 역시 20회를 목표로 했지만 17회까지 실행하는 데 그쳤습니다. 목표했던 만큼 실행하지 못한 부분은 아쉬움이 남지만 직접 경험하면서 매물 임장과 전화 임장이 지역의 분위기와 선호도를 파악하는 데 반드시 필요한 과정이라는 것을 느낄 수 있었습니다.
아직은 어렵고 두려운 부분이 있지만, 앞으로는 이러한 경험을 바탕으로 매물 임장과 전화 임장에도 더욱 적극적으로 임해야겠다고 생각합니다.
(3) 투자
☆계획 : 3월 안에 투자 진행
★실적 : 3월 안에 투자 진행 계획 수립
실전반에서 제시된 임장지는 규제지역이어서 직접적인 투자 실행에는 어려움이 있어 별도로 비규제지역에서 투자를 진행하는 방향을 생각하고 있었습니다. 그러나 실전반 과정에서 앞마당을 만드는 데 집중하다 보니 실제로 투자하려던 지역에 대한 시세 트래킹이나 전화 임장, 매물 임장을 충분히 진행하지 못했습니다.
그래도 이번 실전반을 통해 투자로 이어지기 위해서는 앞마당을 만드는 것뿐만 아니라 시세 트래킹과 전화 임장, 매물 임장을 꾸준히 실행하는 것이 중요하다는 점을 배울 수 있었습니다. 배운 내용을 바탕으로 3월에는 투자 예정 지역의 시세 트래킹을 시작하고, 전화 임장과 매물 임장도 적극적으로 진행하여 실제 투자로 연결할 수 있도록 실행해 나갈 계획입니다.
2. 5강 잔쟈니님 강의를 통해 깨닫고 적용할 점
잔쟈니님께서는 실전반 수강생들이 남긴 질문들을 하나하나 꼼꼼히 읽어보신 뒤 질문을 직접 선택해 주셨고, 수강생들이 궁금해하는 부분을 명확하고 속 시원하게 답변해 주셨습니다.
특히 이번 실전반에서는 단지 비교에 대한 질문은 많지 않았고, 임장보고서 30장을 어떻게 활용하며 성장해 나갈 수 있는지에 대한 질문이 많았다고 말씀해 주셨습니다. 또한 투자 이후의 운영 방법, 예를 들어 추가 투자나 갈아타기, 투자 타이밍, 집을 매수한 이후 어떤 방향으로 공부를 이어가야 하는지에 대한 고민도 많이 나왔다고 이야기해 주셨습니다.
그중에서도 가장 많은 질문은 종부세와 같은 세금 관련 내용이었다고 합니다. 다주택자를 규제하는 분위기 속에서 투자를 이어갈 수 있을지에 대한 고민, 정부 정책 변화에 대한 불안, 양도세 등 세금 부담과 관련된 현실적인 질문들이 많았다고 말씀해 주셨습니다.
첫째, 현재 서울 시장 상황과 정책에 대한 설명으로 강의를 시작해 주셨습니다. 급지별 시장 흐름을 정리해 주셔서 가격과 거래의 흐름을 이해할 수 있었고, 실제 부동산 사장님들과의 대화 내용까지 함께 공유해 주셔서 제가 직접 임장하지 않은 지역임에도 현장의 분위기를 느낄 수 있었습니다.
또한 과거 서울 시장의 흐름도 함께 설명해 주셨는데 지금과 비슷한 시장 상황이 과거에도 있었다는 점이 인상적이었습니다. 그 당시에도 지금처럼 두려움이 있었지만 결국 시장은 또 다른 흐름으로 이어졌다는 것을 알 수 있었습니다. 이러한 과거의 사례를 통해 현재 시장을 조금 더 객관적으로 바라볼 수 있었고, 지금 제가 무엇을 해야 할지에 대해서도 다시 생각해 보는 계기가 되었습니다.
둘째, 매수 전 투자 판단에 대한 질문들에 답변해 주셨습니다. 수도권 외곽 지역의 가치 판단 기준과 투자 범위, 우선순위 설정, 매도 타이밍까지 투자 과정에서 고민하게 되는 부분들을 구체적으로 설명해 주셨습니다. 또한 단지 간 비교평가를 어떻게 해야 하는지에 대해서도 함께 정리해 주셨습니다.
비슷한 질문들을 묶어서 읽어 주신 뒤 하나씩 설명해 주셨고, 앞마당이 아닌 지역도 이해할 수 있도록 해당 지역의 특징과 상황을 함께 설명해 주셨습니다. 덕분에 제가 직접 임장했던 지역과 앞으로 투자하려는 지역을 떠올리며 강의를 들을 수 있었고, 투자 판단 기준을 정리하는 데 많은 도움이 되었습니다.
셋째, 매수 이후의 보유 전략과 포트폴리오 운영에 대한 질문에 답변해 주셨습니다. 첫 주택을 매수한 이후의 방향, 이미 보유한 집을 기준으로 한 갈아타기, 추가 투자, 자산을 키운 뒤 더 좋은 지역으로 이동하는 방법 등 현실적으로 많은 분들이 궁금해하는 질문들을 모아 설명해 주셨습니다. 또한 보유세 중과와 같은 세금 문제에 대해서도 함께 짚어 주셨습니다.
특히 이번 투자로 다주택자가 될 수 있는 상황에서 필요한 정책 대응과 세금에 대한 부분을 자세히 설명해 주신 점이 큰 도움이 되었습니다. 여러 상황을 가정해 종합부동산세가 어느 정도 부과될 수 있는지 실제로 계산해 주셔서 제가 감당할 수 있는 수준인지 스스로 판단해 볼 수 있었습니다.
이를 통해 단순히 세금을 피하는 것이 아니라 이러한 비용을 감당하더라도 더 가치 있는 지역으로 이동할 수 있는지까지 함께 고려하며 투자 방향을 잡아야겠다는 생각을 하게 되었습니다.
마지막으로 성장과 마인드에 대해 투자자로서 나아가야 할 방향을 제시해 주셨습니다. 잔쟈니님께서는 단순한 응원이나 좋은 말보다 실제로 성장하고 더 나은 투자를 하기 위해 필요한 이야기를 전해 주시려는 마음이 느껴졌습니다.
최근 임장보고서의 분량이 줄어든 이유에 대해서도 설명해 주셨는데 지금과 같은 시장에서는 긴 호흡으로 꾸준히 이어가는 것이 중요하기 때문이라고 말씀해 주셨습니다. 매달 무리하게 달리기보다는 지속할 수 있는 방식으로 꾸준히 이어가는 것이 더 중요하다는 점을 강조해 주셨습니다. 또한 임장보고서의 양식이나 틀 자체가 중요한 것이 아니고, 비교평가를 하고 결론을 내더라도 당장 답을 알 수 있는 것은 아니며, 계속 지켜보는 과정 속에서 인사이트가 쌓인다고 말씀해 주셨습니다. 잔쟈니님 역시 8년 동안 시장을 누적해서 지켜봤기 때문에 조금 더 나은 판단을 할 수 있는 것이라고 설명해 주셨습니다. 이 말씀을 들으며 제가 아직 부족한 부분은 임장보고서의 형식이나 틀이 아니라 시장을 지켜본 시간이 짧다는 점이라는 것을 깨닫게 되었습니다. 앞으로 꾸준히 시세 트래킹을 하며 앞마당을 지속적으로 관리해야겠다는 생각을 하게 되었습니다.
또한 투자뿐만 아니라 일상을 유지하는 것도 중요하다고 말씀해 주셨습니다. 힘든 시기에는 잠깐 몸을 웅크렸다가 다시 시작해도 괜찮다는 말씀은 지친 시기를 지나고 있는 저에게 큰 위로가 되었습니다.
긴 시간 동안 수강생들의 질문에 성심껏 답해 주시고, 저희가 꾸준히 성장하며 나아가기를 바라는 진심이 느껴지는 강의를 해 주신 잔쟈니님께 깊이 감사드립니다.
3. 5강 잔쟈니님 강의를 통해 적용할 점
(1) 임장보고서 작성 시간 배분
앞마당을 만들고 임장보고서를 작성할 때 각 단계의 중요도에 따라 시간 투입을 다르게 가져가려고 합니다.
손품 → 사전 임보 → 최종 임보 순으로 중요도를 높여가며 특히 결론 작성과 실제 투자 판단으로 이어질 수 있는 결론 부분의 임장보고서를 작성하는 데 더 집중하겠습니다.
(2) 앞마당 시세 트래킹 실행
제가 선정한 Top3 단지를 중심으로 꾸준히 시세를 지켜보며 앞마당 시세 트래킹을 지속할 계획입니다. 이를 위해 정기적으로 확인하고 기록할 수 있는 저만의 시세 트래킹 시스템을 구축하겠습니다.
(3) 매일의 루틴 유지
독서, 전문가 칼럼 읽기, 필사, 목실감 작성과 같은 일상의 루틴을 꾸준히 이어가겠습니다. 이러한 습관을 통해 투자와 일상이 균형을 이루고, 장기적으로 흔들리지 않는 투자 마인드를 만들어 가도록 노력하겠습니다.
