지금 쓰는 글은 이재명 정부가 지금까지 걸어온 길, 그리고 앞으로의 진행 방향을 제 개인적으로 추정해보는 내용입니다. 제 주관이 들어간 것이지만 개연성을 높이기 위해 노력해봤습니다.
이재명 대통령의 부동산 정책 방향 급선회 배경
저는 이재명 대통령이 왜 대선후보 때의 발언("세금으로 집값 잡지 않겠다")과 신년 기자회견("부동산 세금 규제는 최후의 수단")에서 현재의 규제 강화 방향으로 급선회했나 그 이유를 생각해봤습니다. 저는 그 일단(一端)이 정부가 지난 10.15 대책을 발표할 때에 담겨있었다고 생각합니다. 서울 전역 및 경기도 12개 지역을 조정대상지역ㆍ투기과열지구ㆍ토지거래허가구역으로 지정한 그 대책입니다.
정부는 10.15 대책 발표 당시 이런 의견도 언급한 바 있습니다.
첫째, M2 증가율이 장기 평균을 상회하고 있어 유동성을 통한 투기수요의 주택시장 유입 압력이 높은 상황
네, 정부는 알고 있습니다. 자신들의 재정 확대 정책으로 유동성이 강화되고 있고 앞으로 더욱 강화될 것이라는 사실을요. 그리고 이것이 부동산 시장을 밀어올릴 가능성이 높다는 것까지. 실제 M1, M2 모두 현 정부 출범 이후 증가율이 높아진 상황입니다.
둘째, 수도권 입주물량 부족이 예상되면서 수급불안을 자극하고 있는 측면
정부 발표에 따르면 서울 10년간 평균 입주 물량이 3.8만호인데 '26년 2.9만호 입주 예정이고, 수도권 10년간 평균 입주 물량이 17.9만호인데 '26년 11.2만호 입주 예정이라고 명시했습니다.
"유동성 확대"와 "공급 부족"이 만나면 뭐다?
모든 분들이 아는 답입니다.
그렇다고 재정 확대 기조를 포기할 정부도 아니고, 공급 부족도 이미 "정해진 미래"입니다. 거기에 10.15 대책 이후 추가적으로 생긴 상황이 바로 "반도체 초호황"입니다. 그동안 일찍이 볼 수 없었던 수준의 이익이 최소 2년간 삼성전자와 SK 하이닉스에 쏟아집니다. 삼성전자의 반도체 부문과 SK하이닉스 임직원 11만여명도 더욱 큰 돈벼락을 맞이할 예정입니다. '정부발' 유동성 확대에 더해 '민간발' 유동성 확대까지 일어나게 생긴 겁니다.
이재명 대통령은, 그리고 정부는 이 대목에서 위기감(?)을 느낍니다. 유동성은 더더욱 늘어나고 공급 부족은 피할 수 없는 미래라면 부동산 폭등은 불보듯 뻔한 현실. 부동산 정책 실패로 정권을 두 차례 뺏긴 경험이 뼈저리게 남아있는데 유동성 폭증과 공급 부족이 만나서 집값이 폭등한다면 다시 정권을 뺏길 수 있다는 생각이 머리를 스칠 겁니다. 당장 2028년 4월 총선이 떠오릅니다. 2026년부터 심화될 공급 부족은 2027~28년에 정점에 달할 가능성이 있기 때문입니다. 2028년 총선의 화두는 당연히 "부동산"일 수밖에 없습니다.
부랴부랴 1.29 공급 대책을 발표하지만 세부 내용을 들여다보면 수도권에 쏟아붓는다는 6만호 대부분이 2030년 착공입니다. 당장 2026~28년 공급 부족 해소에 전혀 도움이 안되죠. 재정 확대 기조도 포기 못하고 공급 부족도 당장 해결 못한다면 결론은 결국 "수요에 대한 극단적 억제" 방향으로 치닫게 됩니다.
정부를 더 당혹스럽게 만드는 건 역설적으로 이재명 정부의 치적으로 내세우는 "코스피 급등"입니다. 코스피 5000을 넘어선 상황이라 부동산에서 주식으로 머니무브를 강조하는 이재명 정부 입장에서 신이 날 일이지만, 마음 한편으로는 주식에서 벌어들인 큰 수익이 다시 부동산으로 흘러들어갈까 노심초사할 수 있습니다. 실제 2025년 7월부터 2026년 1월까지 2조 4천억원에 이르는 주식ㆍ채권 매각 대금이 서울 부동산으로 흘러들어갔다는 언론 기사를 보면 더더욱 그렇습니다.
결국 그동안 세금으로 집값 잡지 않겠다는 발언에서 규제 강화로 방향을 돌려잡은 건 이러한 배경들이 있다고 보여집니다. 폭등 상황이 조성되는 환경에서 어떻게든 매물을 토해내게 해서 시장을 안정화시키려는 의도.
더 큰 "파격"은 그 다음에 있다
그간 이재명 대통령의 SNS 발언 중 특히 2월 21일 발언에 주목할 만한 포인트가 있었는데요.
"다주택과 임대사업을 압박하면 전월세 부족으로 서민주거 불안이 심화된다는 주장은 집값 상승과 전월세 부족의 주요 원인인 다주택과 주택임대사업을 비호하는 기적의 논리입니다."
예사롭지 않은 내용은 이 부분, 즉 전월세 부족도 다주택자 탓을 한다는 점입니다.
2024년 기준으로 임대주택의 민간 비중이 86%입니다. 즉, 다주택자들이 임대주택의 86%를 공급하고 있는 셈입니다. 물론 다주택자들이 세입자들을 위해 투자했다는 건 아닙니다. 각자 자기 이익을 극대화하기 위한 액션을 취한 결과죠. 그러나 다주택자들이 시장에 전월세 물량을 공급했다는 것도 결과적으로 틀린 말은 아닙니다.
주택을 그렇게 때려지어도 우리 나라 자가점유율이 54~58% 사이를 넘나들면서 더 늘어나지 못하는 것은 다주택자들의 매점매석 때문만은 아닙니다. 우리 나라에는 근로소득이 있음에도 소득세를 면제받는 분들이 30% 이상 있습니다. 다른 나라와 비교해도 상당히 높은 비중인데요, 이런 분들은 건설사들이 원가 이하로 주택을 공급해도 주택 매입이 어려울 가능성이 높은 분들입니다. 이런 분들에게 임대 주택을 공급해야 되는 게 민간과 공공부문이 해야 될 일인데요, 공공부문이 다 하지 못할 때 남는 몫이 다주택자들의 임대 매물이 됩니다.
그런데 다주택자를 줄이기 위해 양도세를 중과하고 그 이후는 보유세를 급증시킨다?
이재명 대통령은 다주택자가 집을 팔면 전월세 공급도 줄어들지만 전월세 수요도 줄어드니 쌤쌤이라고 하지만 공급보다 수요가 더 큰 상황에서는 전월세 공급과 수요가 동수로 줄어들면 공급 부족은 더 심화됩니다. 그리고 현재는 "공급 부족" 상황이 맞구요.
공급 부족 상황이 심화되는 가운데 다주택자 양도세가 중과 시행되는 5월 9일 전까지 매물을 토해내서 다주택자들이 감소하면 전월세가 상승은 필연이 됩니다. 게다가 다주택자에 대한 대규모 증세는 이런 공급 부족 상황과 만나 조세 전가를 초래할 가능성을 높입니다. 자연스레 전월세가 급등 가능성도 높아집니다.
이런 연유 때문에 앞서 2028년 총선의 화두는 "부동산"이 될 수밖에 없다는 말씀을 드렸는데요, 전월세가 급등 상황에서 맞이할 2028년 총선에서 정부는 어떤 스탠스를 취할까요.
앞서 전월세 부족 원인도 다주택자를 지목한 이재명 대통령의 발언에서 보듯, 전월세가 급등도 다주택자 탓을 할 가능성이 매우 높아보입니다. 그러지 않고 "정책 영향"이라고 자인하기에는 총선 승리가 절실하기 때문이죠.
시장이 전월세가 급등으로 흐르고 이걸 다주택자 탓으로 돌린다면 결국 정부와 여당의 다음 수순은 보다 뚜렷해집니다. 일각에서 거론되어왔던 "3+3+3 또는 무제한 계약갱신청구권 도입 및 임대료 상한제 시행"이 다음 수순이 될 겁니다. 정부 지지율이 고공 행진을 유지한다면 무주택자 전세자금대출 DSR 반영도 불가능하지 않습니다.
"파격"의 결과는?
그렇게 되면 다주택자들은 상당수 감소하게 될 거라고 봐도 무방할 것 같습니다. 다주택을 유지할 실익이 없어지기 때문입니다. 다주택자가 크게 감소한 시장은 어떻게 흘러갈까요.
다주택자가 집을 판다고 모든 주택을 팔진 않을테니, 실거주 1주택으로 모인다고 한다면 결국 "다시 똘똘한 한 채"가 될 겁니다.
무제한 계약갱신청구권을 도입했을 때 적절한 사례가 독일이죠. 독일의 경우 무제한 계약갱신청구권 도입으로 세입자의 평균 거주 기간이 12년에 달합니다. 세입자들의 천국 같죠. 그러나 문제는 그 이면에 있습니다.
어차피 세입자가 나가질 않으니 집주인이 집 관리를 전혀 안합니다. 주택의 품질 저하가 심각해지는 거죠. 그리고 임대 매물이 잘 안 나오기 때문에 매물이 하나 나왔다고 하면 수요자가 너나 나나 할 것 없이 몰려들어서 면접을 통해 임차인을 고르는 수준이 됩니다. 독일에서 세입자가 되려면 자기소개서를 써내야 하는데 동거 가족과 애완동물 유무, 정규직 여부, 월 수입까지 적어내야 합니다. 그렇게 치열한 경쟁 끝에 셋팅되는 임대료는 당연히 급등이 불가피하구요.
(우리는 이런 미니멀 버전을 한번 겪었죠. 지난 2020년에 서울은 역대 최대 입주 물량(5.7만호)이 몰렸는데도 2+2 계약갱신청구권 도입에 따른 전세 유통 매물 급감으로 전세 매물 하나 보려고 많은 분들이 줄서서 기다리는 일을 겪었습니다. 아래는 2+2 계약갱신청구권이 도입된 다음달인 2020년 9월 서울의 모습입니다.)
임대료까지 통제할 경우 기대수익이 높지 않으니 신규 주택 공급도 감소합니다. 임대료 상승률이 매년 1%대에 불과한 스웨덴 수도 스톡홀름의 경우 임대 주택에 들어가려면 평균 11년 기간을 기다려야 하는데 공급이 없다보니 인구 100만명의 수도 스톡홀름은 50만명이 대기 중입니다. 심지어 독일 베를린은 5년간 임대료를 동결했다가 주택 건설이 절반 이하로 급감한 데 이어 위헌 판결까지 받았습니다. 노벨경제학상 수상자인 아사르 린드벡은 "임대료 규제는 폭격을 제외하면 도시를 파괴하는 가장 효과적인 수단"이라고 언급한 바 있죠.
3+3+3 또는 무제한 계약갱신청구권을 도입하면 계층별로는 어떨까요.
지금 거처에서 거주 중인 임차인에게는 "당분간" 호재입니다. 그러나 천년만년 똑같은 곳에 산다는 보장은 없습니다. 직장을 옮기게 되면, 도는 학교를 옮기게 되거나 진학하게 되면 이사의 필요성이 생기게 되기 때문이죠. 그런데 임대 매물이 극도로 줄어들기 때문에 이사하기에 큰 불편을 겪게 됩니다.
특히 새로 집을 찾게 되는 신혼부부, 독립하는 가구, 새로 직장을 가져 그 지역으로 이사해야 하는 가구 등은 최악의 상황을 맞이하게 됩니다. 가령, 서울에 직장이 있는 신혼부부나 학업 문제로 서울로 이사가야 하는 가구 등은 서울에서 임대 매물을 찾기 어려워져 외곽에 머무를 수밖에 없는 상황이 옵니다.
이래도 과연 다주택자 감소 정책 올인에 우려를 표하는 의견이 "마귀에 양심을 빼앗긴 결과"일까요?
고가 1주택자도 건드릴까?
결론적으로는 "건드린다"고 봅니다. 관건은 그 폭이겠죠.
지금까지 정부와 여당 고위급 인사의 발언들을 종합해보면 고가 1주택에 대한 규제는 ① 초고가 1주택 보유세 강화 ② 비거주 1주택 규제 강화의 방향으로 갈 것 같습니다.
초고가 1주택 보유세 강화
구윤철 경제부총리
"미국처럼 재산세를 1% 매긴다면 50억원 주택 보유자는 1년에 5000만원씩 내야 한다."
"50억원 짜리 집 한 채를 보유한 이보다 5억원 짜리 세 채를 보유한 사람이 세금을 더 많이 낸다고 하면 과연 이게 형평성에 맞느냐?"
김용범 정책실장
"같은 주택이라 하더라도 소득세처럼 20억, 30억, 40억 등 구간을 촘촘히 해 보유세를 달리 적용하자는 제안이 있는데 진지하게 고민해봐야 할 문제."
"똘똘한 한 채의 보유세와 양도세 과세 표준 구간을 세분화하고 누진율을 더 높이는 방안을 검토해야 한다."
거기에 1월 21일 신년 기자회견에서 이재명 대통령도 "시중에 보유세를 일률적으로 시행하면 국민들에게 부당한 부담을 줄 수 있으니 50억 넘는 데만 하자는 '50억 보유세' 얘기를 들어보셨을 것." 이라는 발언을 합니다. 말미에 대통령이 "그렇게 하겠다는 얘기는 아니다"고 선을 그었다고 하나 저는 그렇게 보지 않습니다. "50억"이라는 금액이 대통령의 입에서도 경제부총리의 입에서도 나왔다는 것은 예사롭지 않죠.
지난 20대 대선에서 이재명 후보가 윤석열 후보에게 25만표라는 근소한 차이로 졌을 때 서울에서 31만표 차이로 진 게 치명타로 돌아왔다고 제가 여러 차례 이야기한 바 있는데요, 19대 대선에서 서울에서만 142만표 차이로 압승한 민주당이 20대 대선에서 31만표 차이로 진 것은 "부동산 세금으로 서울 1주택자를 적으로 돌렸기 때문"입니다. 그렇게 정권을 내준 민주당이 과연 다시 부동산 증세로 서울 1주택자를 적으로 돌리는 선택을 할까요?
저는 아니라고 봅니다. 결국 지난 대선에서도 이재명 후보를 찍지 않은 강남 3구 및 용산구에 집중적으로 포진한 "초고가 1주택에 대한 핀셋 증세"에 나서지 않을까 생각합니다. 김용범 정책실장의 "보유세와 양도세 과세표준 구간 세분화로 누진율 상향 조정 방안 검토" 발언 역시 이러한 전망에 개연성을 부여합니다.
반면, 민주당 의원 주최로 열린 부동산 세제 개편 간담회("똘똘한 한 채의 역설, 부동산 세제 정상화 좌담회")에서 거론된 1주택자 양도세 비과세 기준 12억원의 하향 조정에 대해서는 가능성이 낮다고 생각합니다. 서울 아파트 중위 매매가가 11억을 넘어선 상황에서 양도세 비과세 기준을 12억원에서 9억원으로 낮출 경우 서울 아파트의 60% 이상이 해당하게 됩니다. 서울 1주택자를 다시 적으로 돌릴 만한 세제 개편은 정부 및 여당에서 택하기 쉽지 않은 결정이죠.
비거주 1주택 규제 강화
"자기가 살지도 않으면서 투기용으로 또는 투자용으로 오랫동안 부동산을 가지고 있다고 왜 세금을 깎아줘야 하느냐."
"다주택은 물론, 비거주 1주택도 주거용 아닌 투자 투기용이라면 장기보유했다고 세금 감면은 이상해보인다. 장특공제 제도가 매물을 막고 투기를 권장하는 꼴이다."
이런 대통령의 발언을 미루어보면 장기보유특별공제는 반드시 건드릴 것으로 보입니다. 현재 1주택자 장기보유특별공제는 10년 보유시 최대 40%(연 4%), 10년 거주시 최대 40%(연 4%)를 양도세에서 공제하게 되는데요, 위 발언을 토대로 보면 보유기간 공제 수준은 축소 내지 폐지, 거주기간 공제 수준은 유지하는 정도가 되지 않을까 싶습니다. 결국 장기보유특별공제 수준 자체가 축소될 것으로 보입니다.
토지거래허가제의 맹점은 갭투자 불가로 매수세가 감소하나 전세낀 매물도 매도가 어려워서 매물도 감소하는 데 있습니다. 매수세도 매도세도 감소하게 되는 셈이죠. 이것이 규제로서 토지거래허가제의 파괴력을 낮추는 요소입니다.
장기보유특별공제 축소도 마찬가지입니다. 공제 축소로 양도세가 늘어나면서 상급지로 갈아타려는 수요 감소는 불가피하나, 마찬가지로 갈아타기가 쉽지 않아지면서 현재의 주택에 눌러앉게 되므로 매물도 감소하게 됩니다. 급지별 영향은 상이하나, 시장 전체적으로는 매수세와 매도세가 함께 감소하는 셈입니다.
그래서 결론은..?
다주택자에 대한 전방위/무제한 규제는 다주택자를 당연히 줄어들게 만들 것이고 이는 매매가를 하향 안정화시킬 수도 있으나 반대로 전월세가 상승 가능성을 높입니다. 기본적으로 유통 매물을 감소시키는 규제는 해당 재화의 가치를 높여왔기 때문입니다. 이미 전월세 매물이 크게 감소 중이지만 추가적으로 전월세 매물을 감소시킨다면 전월세가는 어떻게 될까요? 자연스레 판단이 되는 부분입니다.
과유불급이라는 사자성어가 떠오르는 이유입니다. 다주택자에 대한 적절한 규제는 필요하더라도 과잉 규제는 시장이 치를 대가도 크다는 점을 정책 당국이 인식해야 한다고 봅니다. (이재명이 싱가포르를 방문하면서 "부동산이 사회 문제가 되지 않는 싱가포르에 대해 많이 배우겠다"고 했으나 공공주택 비중이 80%에 이르는 싱가포르와 14%에 불과한 대한민국은 엄연히 그 여건이 다르다는 점도 인지해야 됩니다.)
초고가 주택에 대한 핀셋 증세는 해당 주택의 수익율을 떨어뜨리므로 그동안 다른 가격대의 주택 대비 급등해왔던 상승세가 크게 누그러질 것으로 보입니다. 전월세가가 상승해도 초고가 주택의 경우 매매가와 전세가의 갭이 그동안 크게 벌어져왔기 때문에 당분간 영향이 적을 것입니다. 대신 전월세가 상승은 초고가 주택보다 낮은 급지들에 대해서는 영향을 줄 수밖에 없습니다. 해당 급지들은 증세폭도 상대적으로 적을 것이고 매매가와 전월세가 갭도 작기 때문에 전월세가 상승이 매매가에 영향을 미칠 수 있기 때문입니다. 초양극화 완화 가능성이 생길 거로 봅니다.
특히 지난 8년간 M2 통화량이 +71% 증가하였는데 같은 기간에 서울 아파트 상위 20%는 +156% 급등한 반면, 서울 중위 아파트는 +61%만 상승하였습니다. 즉, 서울 중위 아파트는 통화량 증가폭만큼도 오르지 못했던 셈인데요, 그런 부분이 향후 예상되는 세제 개편으로 인해 저평가 메리트가 생겨날 것으로 생각하고 있습니다.
급지별 영향 상이를 주장하면서도 서울 전체가 장기간 조정장에 빠질 것이라고 보기 어려운 이유는 공급 감소 및 다주택자 감소에 따른 전월세가 상승으로 매매가와 전세가의 갭이 좁혀지는 부분 외에도 유동성도 있습니다.
제가 눈여겨보는 지표 중에 M1/M2 비율도 있는데, 지난 40년간 서울 아파트가 매매 지수 +5% 이상 상승한 해가 15년이었는데요, 그 중 1년(1999년)을 제외하고 14년은 M1/M2 비율이 29% 이상이었습니다. 그런데 2025년 12월 기준 M1/M2 비율은 32.9%로 여전히 높습니다. 제가 "유동성의 진성 에너지"라고 평가하는 M1/M2 비율이 여전히 높기 때문에 서울 아파트에 하락장이 온다 해도 그 기간이 길어지리라 예상하기 힘듭니다.
혼돈의 시기입니다.
앞으로 어떤 일이 벌어질지 모든 시장 참여자들은 저처럼 각자 상상의 나래를 펼치고 있을텐데요, 이럴 때 조심해야 하는 게 자신의 "바램"이 "전망"에 투영되는 부분입니다. 그동안 줄곧 상승을 이야기해온 분이라면 정부가 시장을 이길 수 없다고 생각하실 것이고, 그동안 줄곧 하락을 이야기해본 분이라면 이번에야말로 정부가 시장을 잡을 것이라고 생각하실 겁니다.
저 역시 "균형적인 시각의 소유자"라고 말씀드리기는 어려우나, 한쪽에 치우치지 않도록 노력하겠습니다. 제 의견을 긴 시간 봐주셔서 감사드립니다. 즐거운 하루 되세요.
p.s) 새 정부 출범 이후 이재명 대통령이 SNS를 통해 연일 부동산 관련 메시지를 발신하고 있습니다. 이에 향후 정부의 정책은 어디로 흐를 것이고 시장은 어떻게 움직일지에 대해 내용을 정리하여 강의를 하게 되었습니다. 혹시 관심 있으신 분들은 참조해주시면 감사하겠습니다 ^^
