수천만원 아끼는 부동산 지식은?
2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요
온 마음을 다 해 늘 배움을 추구하는 투자자
마음철 입니다.
오늘은 그땐 그랬지 2탄,
고덕그라시움 24평을 6억대 투자금으로
투자하는게 최선이었을지에 대해
이야기 나눠보려 합니다.
23년 12월, 너나위님 강의 중..
23년 12월에 저는
내집마련 기초반 강의를
수강 중이었습니다.
재미있게 강의를 듣던 중에
너나위님께서 해주신 말씀이
굉장히 인상깊었는데요.
"여러분 저는 고덕그라시움
24평이 12억이면 싼 거 같아요.
제가 취득세를 1억 정도 내야 해서
지켜보고 있는데, 11억까지 네고되면
저는 고덕그라시움 살 겁니다.
제가 여러분들에게
야수의 심장을 보여드릴게요."
그 당시에만 해도
'고덕그라시움이 좋은 단지라고 하는데
12억이면 싼건가? 서울을 모르니까
싼지 비싼지 모르겠네..'
라고 생각했었는데요.
지금 돌이켜보면 그런 말씀을
해주셨을때 바로 방문해서
가볍게 보고 왔으면 더 기억에
잘 남았겠다 싶은 아쉬움이 남네요.
그럼 당시에 고덕그라시움 24평을
12억/6억으로 6억 투자금에
매수했다면 최선의 투자를 했다고
볼 수 있을까요?
물론 시장 분위기나 호가 등의 상황은
제대로 파악하기 어렵습니다.
그래서 실거래 만으로 판단하기엔
실제 그 단지의 분위기와 차이가 있습니다.
다만 결과적인 이야기라도 살펴보며
고덕그라시움 24평 12억을 6억 투자금에
하는 것이 최선이었는지 돌아보겠습니다.
고덕그라시움 24평 12억/6억, 최선인가?
그래서 24평 중에서 23년 12월 즈음에
매매가가 12억대였거나,
투자금이 6억대인 단지들을
일부 정리해보았습니다.
우선 1급지인 강남과 송파 입니다.
강남에서는 24평 말고 21평인
까치마을 입니다.
매매가는 12억 내외에서 거래됐었고,
투자금은 약 8억 정도 들었습니다.
투자금이 6억에 들어오지 않아서
투자로 접근하기에는 어렵지만,
실거주였다면 까치마을 21평이
더 나은 선택이라고 생각하네요.
물론 그라시움 보다 거주만족도는
떨어질 수 있지만, 자산으로써의 가치는
까치마을이 그라시움 이상이라
생각하기 때문입니다.
다음은 송파 입니다.
가락동에 위치한 래미안파크팰리스인데요.
송파구 내에서 선호도가 떨어지는
가락동이지만, 그 안에서 선호하는 곳입니다.
매매가는 12.5억이고
투자금은 5억대 정도였네요.
투자금이 덜 드는 점에서 좋으나
송파라는 이유로 규제 강도나 속도가
빨라서 매매가 상승에 부침이
있을 수 있다는건 아쉽긴 하네요.
그럼에도 단지의 위치가
그라시움 보다 좋기에
장기적으로 보면
래미안파크팰리스가
더 낫지 않을까 싶네요.
그라시움이 가장 연식이 좋고
까치마을이 가장 구축인 점을
감안할때, 실거주라면 까치마을을
선택할거 같습니다.
다만 투자금이 8억 정도 들기에
매물을 만들어보려 했거나,
5억대로 만들어볼 수 있는
래미안파크팰리스가 나았을거 같습니다.
다음은 2급지에 위치한
성동과 마포, 그리고 서대문의
북아현 생활권의 단지 입니다.
먼저 신금호 생활권의
e편한금호파크힐스 입니다.
매매가 12.7억에 전세가 약 7억이네요.
투자금은 6억 내외로 드는 상황 입니다.
e편한금호힐스는 3대 업무지구를
모두 30분 내외로 갈 수 있는 위치입니다.
연식도 그라시움 만큼이나 좋고
성동구에서 보기 드문 평지에 위치한
단지이기에 선호도 역시 높습니다.
연식이 비슷한데 위치가 더 좋기 때문에
e편한금호힐스가 더 나은 투자라고
생각이 듭니다.
다음은 북아현 생활권의
e편한세상신촌 입니다.
매매가는 12억 초반이며,
투자금은 6억 내외 입니다.
서대문구이긴 하지만
아현뉴타운과 인접합니다.
2호선 아현역세권으로
강남은 40분권이지만,
여의도와 광화문은 15분 내에
접근이 가능한 곳입니다.
위치적으로 그라시움 보다
강점이 있기 때문에
장기적으로 보면 e편한신촌이
더 낫지 않을까 싶네요.
마지막으로 마포구의 공덕자이 입니다.
공덕자이의 매매가는 12억중반으로
투자금 역시 6억대입니다.
마포 공덕 생활권에서 5호선 기준으로
우측에 위치해 선호도가 아쉽긴 합니다.
그러나 애오개역 초역세권이며
평지에 위치해서 좋은 단지인데요.
강남까지 1시간이 걸리지만,
여의도와 광화문을 10분 내외로
갈 수 있고 마곡 수요까지 받는
좋은 입지의 단지 입니다.
그라시움 보다 상품성이 떨어지지만
위치의 강점이 있는 단지인데요.
미등기 이슈가 있어 거래가 원만하진
않았지만 25년에 드디어 보존등기까지
이뤄졌으니 제대로 거래되고 있습니다.
물론 보존등기가 늦게 나긴 했어도
매수자들은 방법을 찾아 거래했지만요.
다만 단지가 가진 아쉬움이 있고,
그라시움이 강동구의 대장 단지여서
지금 시세는 비슷하지 않나 싶습니다.
앞으로는 공덕자이의 위치가 더 좋기 때문에
장기적인 관점에서는 공덕자이가
더 낫다고 생각합니다.
성동구의 e편한금호파크힐스와
마포구의 공덕자이는 매매, 전세 모두
비슷하게 거래되는 걸 확인할 수 있고요.
강동구의 고덕그라시움과
서대문구의 e편한세상신촌이
매매는 비슷하게 거래되는 걸 볼 수 있네요.
다만 인상적인 것은 그라시움의 전세가
다른 세 단지에 비해 많이 밀린다는 점 입니다.
강동구가 다른 서울 지역 대비
빈 땅이 많아서 주변 입주가
꾸준히 있다는게 약점으로 작용한거 같습니다.
그럼에도 사람들이 너무나 좋아하는
단지이기에 매매는 계속해서 올랐지만요.
23년 12월, 그라시움이 최선은 아니지만..
살펴보았을때 고덕그라시움이
당시에 투자금 6억으로 볼 수 있는 곳들 중
최선은 아니었다고 생각합니다.
다만 너나위님께서 내집마련기초반에서
말씀해주실 때는 수강생들에게
정말 살고 싶다는 동기가 느껴지는
단지를 예시로 들어주시기 위한게
아니셨을까 생각이 듭니다.
혹은 제가 보는 그라시움의 가치,
그 이상의 어떤 것이 있을지도 모르겠습니다.
우선 제가 23년 12월에 투자금 6억으로
투자한다면 e편한금호파크힐스 > 래미안파크팰리스
> 공덕자이 = e편한신촌 > 고덕그라시움
순으로 검토할 거 같습니다.
최근 들어 주변에서 투자는 타이밍이다,
시기가 제일 중요하다고 이야기하는데요.
반은 맞고 반은 틀린거 같다는
생각이 많이 듭니다.
23년 12월로 돌아가면 다들 투자할 수
있을 거 같지만 실제로 그 당시 많은 분들은
너바나님, 너나위님, 그리고 강사님들과
튜터님들이 그렇게 투자하라고 해도
결정하지 못 하셨으니까요.
그 이유는 지금과 별반 다르지 않습니다.
비교했을때 더 좋은 물건이 있었는데,
이 돈으로 여길 봐야 하나? 몇달 전에는
어디를 할 수 있었는데 아쉽다,
등등의 이유였습니다.
그러나 중요한 것은 3가지인 거 같습니다.
첫째는 서울이 절대적으로 싼 시기에 살 것.
둘째는 객관적인 가치를 보는 안목을 기를 것.
셋째는 기준에 맞다면 과감히 결정할 것.
이 3가지를 모두 갖춘다면
충분한 자산을 쌓을 수 있는 거 같습니다.
물론 상대적으로 저평가를 판단해서
투자해야 하는 지금도 당연히
돈을 벌 수 있다고 생각합니다.
다만 저는 다음에 찾아올
서울의 절대적 저평가 시기에는
반드시 돈과 실력을 갖추어
서울수도권 상승장의 파도를
마음껏 누리겠습니다.
정리하면 다음과 같습니다.
서울수도권에서는 강남 접근성, 위치가
가장 중요하다. 항상 위치를 먼저 생각할 것!
그럼에도 불구하고 절대적으로 저렴할때
좋은 가치의 단지를 매수하는게 더 중요하다.
(어떤 단지든 샀으면 8억 정도 벌었다)
투자자로서 의사결정하는 능력을 키우고,
종잣돈을 최대한 확보해 다음 시장은 꼭 탄다!
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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