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열반스쿨 중급반 - 직장인이 투자로 10억 달성하는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
(1)
규제의 반복? 혼란? 시장은 원래 그랬다.
나만의 기준과 원칙을 가지고 꾸준히 행동하고 투자한다.
변동성을 견디고 중도에 매도하지 않는다.
샀는데 안 올랐다고 잘못된 것 아님,
사자마자 올랐다고 투자 잘하는 것도 아님! 자만 금물
오를까봐 사고, 떨어질까봐 파는 것은 투자가 아니다.
거래량 – 사람들 심리는 아직 죽지 않았다!
관악구는 15억 이하 집이 많았고, 세 낀 매물은 거래가 안됐지만
대출 제한이 크지 않았기에 거래량이 규제 전 후와 크게 차이 없었음.
노원구/강북구는 실거주자들이 많이 샀음.
부천은 강남 접근성이 약하기에 천천히 가고 있음.
비슷한 가격에 더 좋은 입지(광명, 금천, 구로 등)에 밀림.
수도권 비규제 지역은 지역 내 단지를 넓혀서 보자!
꼭 그 단지를 산다고 해서 오르는 게 아님.
(모두 사고 싶어서 쫓아가려는 단지 X,
나에게 기회를 주는 단지 O)
(2) 저평가 / 환금성
매물을 찍어서 하나만 놓고 갈팡 질팡 X,
깔때기 모양으로 분류해내기
같은 투자금으로 더 좋은 것을 겟!
가치에 대한 판단 없이 사는 것 = ‘내 투자금에 맞네?!’ = 갭 투자
‘가치가 좋은데 가격이 싸네?’ = 가치 투자
1, 2층은 환금성 떨어지지만 서울 3급지까지는 매수 가능.
(3) 수익률 = 수익/투자금 *100
저/환/원/리에 입각하여 투자하면 수익률은 저절로 따라온다.
돈을 뭉치고 굴리면서 팔지 않아도 좋은
우량 자산으로 점차 바꿔가는 것(수익률 -> 수익)
대출 투자 X
내가 가진 자본 안에서도 충분히 좋은 수익을 낼 수 있다.
(4) 원금 보존 : 내 돈을 절대 잃지 않는다!
매매가 = 전세가격 + 자산기대가격
전세 가격이 같으면 실거주 가치가 같다는 것.
우리는 기대 심리가 반영되기 전,
비싸지 않은 가격에 사서 보유하고 수익을 내는 투자를!
전세가율 자체로만 가치 판단하는 것이 아님!!
임장과 입지분석을 통해 가치 판단 후 결정.
전세가율 낮으면 가격이 비싼 상태, 매수 후 하락 가능한 환경 조성.
전세가율 높으면 가격이 싼 상태, 매수 후 하락 가능성이 약한 경향,
그러나 변동 폭이 큼! 역전세 주의(ex. 매도해서 전세금 돌려줘야 할 수도)
전세가율은 특정 상황을 고려해서 판단
단기 등락에 부화뇌동 금지. 자산은 장기적 우상향한다.
(5) 리스크 관리 : 예상되는 리스크가 있는가?
(공급, 잔금, 역전세, 경제 위기, 전쟁 등)
나의 대응 능력을 검토하자!(실력, 멘탈, 자금력)
리스크 없는 것만 투자하려고 하면 영원히 투자하지 못할 수도!!
공급 물량이 많다고 해도 내가 감당(현금 흐름, 마통 등)할 수 있는가?
이 단지의 가치를 믿고 기다릴 수 있는가? 에 따라 투자 결정
수요와 선호도가 높은 단지(ex. 수지)는
주변 공급(성남, 용인 등)이 터져도 어느 정도 감안 가능
(6) 투자 프로세스
서울 수도권은 전고 대비 하락률만으로 가격 판단할 시기는 지난 시장
‘입지’ 대비 비싸지 않은 가격인지(ex. 역세권, 강남과의 거리 등),
비슷한 가격 대비 가치가 높은지 비교하여 판단!
초보자는 저환수원리의 모든 것이 O여야 함.
현재 입지(ex. 부천) 보다 앞쪽 입지(ex. 광명)에
이 금액대의 아파트가 있는가? (비교 평가)
부동산에서 브리핑 해준 대로만
딱 나에게 맞는 매물을 한 번에 찾기 어려움!!!
내가 조정해보고 만들어야 함. 깊숙이 사정 찌르기!
(7) 투자자의 가격 협상
앞마당이 1개면 비교 평가에 확신이 없음.
지방에서 6억 이상은 개별 단지의 전세가율이 낮을 수 있음.
2억~3억 이상이 있으면 수도권, 지방 모두 가능. (비슷한 가격대의 아파트를 사게 되므로)
수도권 1억대 투자 가능 아파트는 선호도와 상품성이 떨어짐. 로우 리스크 로우 리턴!
그렇기 때문에 지방과 비교 평가 필요.
30억 이상 자산을 이루려면 수도권, 지방 모두 투자할 수 있어야!
수평 비교가 첫 투자자에겐 비교적으로 쉬울!
그 단지만 사야 오르는 게 아님!
돈에 맞고 살 수 있는 것이 아쉬워 보이는 것은 → ‘아직 안 올랐기에’
가치 있는 것이 저렴할 때 사는 것이 중요!
한 번의 투자로 목표를 달성하는 게 아니다!!
계속 투자하고 반복하자.
(8) 실제 투자 사례
기회는 어디든지 언제든지 있다.
인플레이션 때문에 예전보다 투자금은 더 들 수밖에.
반복되는 우연은 실력이 된다.
후순위 선호 생활권 안에서도 거주민의 선호의 뾰족함을 파악!
인사이트는 시세 조사를 통해 생기지 않는다.
투자에 따른 결과를 복기할 때 생김.
과정이 좋아도 결과는 안 좋을 수 있고,
과정이 안 좋아도 결과는 좋을 수 있음.
과정과 결과를 분리하여 복기하자!
복기 없이 성장할 수 없다.
독서는 반드시 해야 하는 일. 부자가 되는데 꼭 필요.
내용을 외우는 게 독서가 아님! 몇 시간 동안 후기 쓰지 않기.
내 투자에 적용할 1~2가지만 발견하면 됨!
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