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서울 수도권에서는 OOO를 집중하세요
안녕하세요.
parctice makes perfect'프메퍼' 입니다.
요즘 매번 들어오는 질문 중
서울 수도권 vs 지방 중 어느 곳을
투자해야하는 가에 대해 갑론을박 여러 의견이 많습니다.
결론부터 말하자면
- 투자자 개인의 각자 상황에 따라 다르며
- 어느 곳을 가셔도 상관없습니다.
지금은 저평가된 물반 고기반의
물건들이 도처에 있기 때문입니다.
그것보다 중요한 것은
서울 수도권이든 지방이든
가치대비 가격이 저평가 된 단지를 고르느냐입니다.
오늘은 서울 수도권에서 저평가 된 단지를 찾아낼 수 있는
간단한 기준을 말씀드리도록 하겠습니다
(*글이 길어져서 지방은 다음편에 쓰도록 하겠습니다.)
서울 수도권의 수요와 상황
아파트 투자를 알기 위해선 우선
기본적으로 수요의 개념을 알아야합니다.
서울과, 천안, 구미는 땅의 크기가 비슷합니다.
같은 땅 덩어리 안에서 인구수를 비교해보면
서울은 무려 1000만에 육박하고
천안은 60만 구미는 40만에 불과합니다.
비슷한 땅 크기 안에서 서울에 살고 싶은
실수요가 높기 때문에
당연히 서울 아파트가 더 희소하고
가치가 높고 가격도 높습니다
아파트의 매매가는 가수요(투자수요)+실수요로 구성되어 있습니다
가수요를 제하고 아파트에 거주하고 싶은
실수요는 전세가로 확인할 수 있습니다.
22년 7월 부터 1년간 서울의 전세가는
지속적으로 하락하다가
현재는 반대로 23년 7월 부터 42주째
전세가가 꾸준히 상승하고 있습니다.
그에 비해 매매가는 보합하는 흐름인데요.
쉽게 설명하자면
서울 수도권 아파트의 매매가는
하락해서 회복하지 못하고 있고
실수요인 전세가는 조금씩 회복하는 현재 시장입니다.
실수요가 높은 단지=사람들이 살고 싶은 단지는
선호하는 단지일 가능성이 높습니다.
현재 매매가 전체적으로 저렴해진 서울 수도권 시장에서
같은 매매가라면 전세가가 높은 (전세가율(매매가/전세가)) 단지가
사람들이 더 선호할 것이라는
사실을 알면 적정한 투자 단지를 추릴 수 있습니다.
전세가 얼마면 좋아하는 곳이죠?
우리가 배워온 저환수원리 기준에 맞춰 서울 전체에서
투자하기 좋은 단지를 뽑아낼 수 잇는데요
(아직 모르시는 분들은 열반 기초를 들어보시길 추천드립니다)
현재 24년 5월 기준 서울전세 평당가는 1961만원으로(26년 3월 기준 2195)
국민 평형 32평 기준 6억 2천만원입니다. (7억 2백만원)
서울 25개의 전체 평균이 6억대라는 뜻입니다. (현재는 7억대)
그럼 여기서 선호도가 좋은 단지를 찾기 위해
+1억씩 더해보겠습니다.
네이버 부동산에서 평형대를 고정하고
전세가를 7억대로 필터를 걸어보면 아직 많에ㅛ
+1억을 더해볼까요?
전세가가 8억만 되도, 선호하는 곳이 추려집니다
물론 상급지에서는 많지만
하급지에서는 찾기 힘듭니다. 즉, 희소하죠
물론 이 가격은 절대적인 것이 아니라
시장에 따라 달라집니다
또 어느 지역이냐에 따라서도 금액 기준이 달라집니다
단순히 전세가가 8억이라는 숫자가 아니라
어떤 의미인지 사람들을 마음을 살펴보는게
훨씬 더 중요합니다.
돈을 주면서 살고 있는 사람의 마음 깊이 들어가서 이해해보세요
아파트 (집)의 본질은 사람이 사는 곳입니다
실제 그 곳에 살려는 사람들이 n억의 대출을 더해서라도
‘8억’이라는 큰 돈을 주고 살고 싶어하는 단지라는 의미입니다
추가적으로 단순히 네이버 부동산 호가인지,
실제 거래되는지 실거래가도 한번 확인해보시면 더 좋습니다
“서울 수도권 투자 앞으로 해야할 것은?”
- 지역 가격 기준을 정하고 전세가율을 파악하세요
지역마다 선호하는 단지들의 전세가가 얼마인지,
사람들이 좋아하는 단지들 중에서
높은 전세가율로 투자금을 줄일 수 잇는 곳이
어딘지를 찾아보세요
앞마당을 늘리면서 앞마당 마다 투자기준을
스스로 알수 있도록 깊이 파세요
2. 현자에서 선호하는 아파트를 찾아보세요
단순히 네이버 부동산으로 시세만 보는 것은
반쪽짜리 선호도 파악입니다.
실제 현장에 나가서 사람들이 왜 좋아하는지 파악해보세요.
지역마다 사람들이 좋아하는 단지가 어디일지,
보편적으로 좋아하는 것이 무엇인지 알수 잇는 투자가 되세요
매매 전세가가 같더라도 각각 매물마다
네고가 되거나 컨디션, 수리상태 드에 따라
우선순위가 달라질 수 있습니다.
종합적으로 선호도를 파악하세요
선호도가 곧 수요입니다.
3.시장 변화를 판단하고 투자 우선순위를 정하세요
시시각각 변하고 잇는 전세가를 트래킹하면서
시장 상황에서 우선순위를 파악하고
현장에서의 경험을 종합하여
최종 투자 단지를 직접 뽑으세요
‘’투자금 n억인 곳 중에서 여기가
가장 저평가 되어잇고, 선호하는 다닞다''
라는 확신을 가질 수 있도록 아파트에 관심을 가지세요
비전 보드에 나오는 금액이나,
서울 아파트라는 목표가
처음엔 너무 멀어보였습니다.
막상 용기가 나지 않고
막연하고 두려웠을 때 더 많았습니다.
‘할 수 있을까?’'라는 생각보다
‘할 수 있겠다’라는 마음이 생기고
두려움과 막연하고 극복했던 것은
하루하루 충실히 공부하고
시간이 축적되고 난 후였습니다.
그 길이 지금은 막막하시겠지만
여러분도 하기만 한다면 ‘반드시 됩니다.’
요기는 자연스레 ‘나는 것이’ 아니라
내가 마음먹고 요기를 ‘내는 것’이라고 합니다
[본]
전세는 실거주 가치이다.
따라서 전세 가율을 보면서 투자 금을 줄일 수 잇는 단지는?
현장에서 왜 좋아하는 지 체크(손품과 발품의 콜라보)
투자금 n억에서는 여기가 최선이다 뽑기
[깨]
실거주 가치가 전세가인데 왜 투자하기 좋은 단지를 찾을 때 안해봤을지 의문….
실제 전세가 및 전세가율로 확실히 투자하기 좋은 단지를 찾아내기 쉬울 것 같다.
적용에서 해보면서 상당히 재밌었고 입지 가치대로 전세가도 정리 되고 있다는 것을 깨달았습니ㅏㄷ.
[적]
전세가 7억대 매물 확인
송파강남 80년대 구축
성동구 옥수/금호/행당 구축
사당 구축 관악 신축
광명 수지 구성남 하남 신축
7억대에서 80년대 구축에서 점점 90년대 신축까지 퍼져나감
7억대도 8억대랑 비슷함
8억대는 압구정 현대 신반포 7차등 압도적 선호도 전세
상도 강동구 신축등 3급지 신축급들도 슬슬 시작
동대문구 크래시티 급 신축
이문 신축
수지 평촌 광명 대장급
수지 신축급 대장급 12~17억대
14억라인에서 찾아도 되겠다 6억정도로
광명은 12억대도 있어서
8억 전세급은 4급지 신축 12억대로 해서 4억 대로 끊으면 베스트?
8억대 올라오니 확실히 수요가.. 더 선호도가 올라감
9억대
잠실엘스, 파크리오, 르엘,올파포, 위례 등장
마포도 신축이 드디어
9억대는 최상위 선호도 신축급들
20억대 위례 같은 애들이 10억대로 해서 투자하면 괜찮겠다.
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