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책 제목(책 제목 + 저자) : 결국엔 오르는 집값의 비밀
저자 및 출판사 : 김준영, 한국경제신문 한경 BP
읽은 날짜 :26.3월 6,9,11일
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : 전세가와 공급, 수도권과 지방의 사이클, 어디에 투자할까
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 8점/10점
1. 저자 및 도서 소개
: 25년 이상 실전 투자자 김준영이 저자이다.
이 글은 특히 전세가 및 공급을 중심으로 시장 사이클이 어떻게 변하는지 알려주고 있다.
2. 내용 및 줄거리
: 전세는 실거주 가치이며, 매매가와의 차익은 시장의 기대 수익을 반영하므로 서울의 전세가율은 지방의 전세가율보다 낮게 형성된다. 따라서 미래 가치가 가장 많이 반영된 강남의 전세가율이 50%인 것이고, 지방의 전세가율이 80%인 이유가 납득이 되었다.
전세는 시장을 이해하는 중요한 키워드로 전세가 부족해 전세수급지수가 상승하면 전세가와 매매가가 상승하는 양상을 보인다. 금리가 크게 변해도 매매가는 출렁인다. 인구는 줄어도 가구수는 늘기에 수요에 영향을 준다. 그럼 수요는 어떻게 파악할까? 이때 3년 간의 공급이 중요해진다. 왜냐하면 3년 간의 수요가 축적되어 공급시장이 움직이기 때문이다. 또한 그 지역이 어디와 인접해 있는지도 수요 파악에 중요한데 예로 대전과 광주는 인구수는 비슷하지만 세종의 수요를 끌어들이는 대전에 비해 목포와 여수등과 인접하면서 전남의 수요를 끌어들이는 광주가 매매거래 규모다 가 더 크다.
한편 수도권과 지방은 공간의 차이로 시장 사이클이 달라진다. 수도권은 공간이 커서 통계에 오랜 시간이 소요되는 장기 사이클이라면 지방은 단기 사이클로 3년 공급량이 가장 중요하다. 이때 수도권은 매매가가 오르면 공급이 늘어나는 공급 후행의 성격을 보이고, 지방은 이와 달리 공급이 선행하는 성격을 보인다. 또한 수도권은 땅이 제한되어 신규 공급이 어려운 탓에 투자가 신규 공급의 역할을 하고 전세가 상승률이 높으며 자가 보유율이 낮은 반면 지방처럼 외부 투자자가 적은 곳은 전세가 상승률이 덜 하고 상대적으로 자가 보유율이 높다.
주택 시장이 성숙해지면 임대 시장은 월세화 된다. 즉 전세는 점점 줄고 전세가율이 높아지고 월세가 두드러질 가능성이 높아진다.
한편 부동산 정책을 살펴보면 2008년 전세자금 대출 도입으로 매매가가 상승했다. 정책방향은 다주택자를 투기꾼으로 보느냐 혹은 임대 공급자로 보느냐에 따라 달라지는데 현 정부는 다주택자를 투기꾼으로 바라보고 각종 규제 정책을 펼치고 있으며 여전히 진행중이다.
그렇다면 앞으로 어디에 투자해야 할까? 답은 성장성과 상품성으로 우선 성장성이 높은 곳은 임대료 상승률이 높은 곳으로 서울이 7.8%로 가장 높고 그 다음이 대전으로 6.9%이다. 상품성이 높은 곳은 신축과 고가주택이다.
지역별 부동산을 크게 보면 울산이 높은 수급지수로 가장 빠른 성장을 보이고 있고 수도권과 부산도 상승환경이다(책이 나온 24년 이후 기준)
3. 나에게 어떤 점이 유용한가?
: 전세가는 주택의 사용 가치라는 점 그리고 특히 전세가와 매매가 차이가 기대 수익을 반영하고 있다는 점이다. 또한 시장을 이해하는데 금리보다 공급이 중요하고, 지방을 비롯해 외부와 단절된 곳일 수록 공급과 매매가의 상관성이 크다는 점이다. 그리고 인구 감소가 진행되고 있지만 가구수는 늘고 있다는 점, 정부의 정책 영향은 단기적이라는 점, 시장이 성숙하면 월세가 늘어난다는 점이다.
4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
: 전세가율이 높아지고 시장이 성숙하면 월세시대가 온다고 했는데, 전세 선호 경향이 아주 없어지지 않을 것 같은데 정말 월세시대가 올지 의문이다. 최근 기사에 따르면 3040 수요층이 목돈을 이용해 주식 등 다른 투자처를 선호하는 경향이 있어 전세보다 월세를 선호하는 경향이 늘어났다고 하는데, 이러한 흐름이 전세 매물 감소 및 정부 규제와 맞물린 어쩔 수 없는 선택인지 아니면 과거보다 공격적인 투자를 선호하는 세대의 선호가 반영된게 더 영향인 건지 궁금하다.
5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?
: 불변의 법칙
