안녕하세요. 월부 입성한지는 몇년 되었으나, 이렇게 문제가 발생하여 질문 남기는 건 처음인 것 같습니다. 같은 조원이셨던 동료분들께 여쭤보며 정말 많은 도움과 응원을 받았습니다. 몇몇 동료분들께서 Q&A에 올리면 직접 경험해보셨거나 좀 더 자세한 해결 방법을 아시는 선배님들께 조언 구할 수 있을 것이라 말씀주셔서 글 올리게 되었습니다.
1. 상황 요약
- 매매 대상: 30년차 소형 평수 아파트(현재 공실)
- 진행 단계: 계약 완료, 잔금 예정일 4/6 (문자 협의하여 4/3 도배/장판 예정이었음)
- 발견된 하자: 화장실 변기(후궁) 뒤편 배관 누수 확인 및 욕실 배수구까지 이어진 석회 흔적 발견, 욕실 문지방 장판쪽 습기/변색 발견.
- 계약 조건: "현 시설물 상태로 매매함", "기타 정함이 없는 사항은 민법 및 부동산 매매 관례에 따름" 특약 포함.
2. 주요 쟁점 및 갈등 상황
매도인 입장: "현 상태 매도" 특약을 근거로 추가 수리 없이 현 상태로 넘기겠다는 입장.
협의했던 도배/장판 공사 잔금 이후 진행으로 통보.
- 중개사 입장: "물만 안 새게(겉면 실리콘 등) 처리해서 넘겨주면 되는 것 아니냐"며 단순 보수 언급했으나 양측 조율을 위해 단지 내 인테리어 업체 통하여 보수 예정.
- 매수인(본인) 입장: 숨고 어플을 통해 확인한 견적 기준 변기 탈거 및 관련 배관 교체 필요 확인. 단순 눈가림이 아닌 변기 탈거 후 배관 원인 해결 및 증빙 자료(사진/영상) 요구.
3. 선배님들께 드리는 질문
- Q1. 법적 책임: "현 상태 매매" 특약이 있어도, 계약 시 고지되지 않은 '누수' 같은 중대 하자는 민법 제580조(하자담보책임)에 따라 매도인이 원인 해결을 해줘야 하는 게 맞나요?
- Q2. 수리 확인: 중개사가 실리콘 등으로 임시방편 수리를 할까 봐 우려됩니다. 수리 직후 제가 현장에서 직접 체크해야 할 결정적인 포인트가 있을까요? (변기 탈거 확인 등)
- Q3. 잔금 협상: 수리 증빙이 미흡하거나 원인 해결이 안 될 경우, 수리비만큼 잔금을 유보하거나 공제하고 입금하는 방식이 실질적으로 가능한가요?
- Q4. 일정 조율: 인테리어 시공 및 이사 일정을 맞추기위해 주택담보대출을 통한 잔금을 당기려고 했으나, 현재 전세 거주중인 보증금 상환(8400만원)이 발목을 잡았습니다. 도배/장판 진행을 위해 이후 일정을 어떻게 잡아야할지, 기존 협의한 일정을 다시 부활 시킬수 있는 방법이 있는지 궁금합니다.
오물은 보이지 않지만 변기 배관이다보니 동료분들의 시력에 피해를 드릴 수 있다고 생각하여,,
현상태 사진은 첨부파일로 업로드 해놨습니다.
감사합니다!
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댓글
휴이님 안녕하세요. 잔금 전 누수 문제에 매도인과 부사님이 비협조적으로 나오시는군요 ㅠㅠ 1. 법적 책임: 매도인 책임 맞습니다. '현 상태 매매' 특약이 있어도 누수는 중대 하자로 분류됩니다. 계약 시 고지받지 못한 하자는 민법 제580조(하자담보책임)에 따라 매도인이 수리 의무를 집니다. 2. 수리 확인: 실리콘 덧칠은 임시방편일 뿐입니다. 반드시 변기를 뜯고 배관 연결 부위를 교체하는지 확인해야 하니 업체에 "탈거 후-보수 중-재설치" 사진 증빙을 요청하시는 것을 추천드립니다. 3. 잔금 협상: 민법상 매수인은 '온전한 물건'을 받을 권리가 있고, 매도인은 '하자 없는 집'을 넘길 의무가 있습니다. 누수라는 중대 하자가 해결 안 됐다면, 매수인은 그 수리비만큼 잔금 지급을 거절할 동시이행의 항변권을 가집니다. 이부분을 부동산 사장님께 강력하게 말씀하시고 전달하시도록 해야될 것 같습니다. Q4. 일정 조율: 사전에 수리 여부를 특약으로 작성하셨다면, 이부분을 근거로 강력하게 주장하셔야 될 것 같습니다. 다만 계약서상에 작성된 부분이 아니라면 매도인의 변심에는 부탁하는 방법밖에 없을 것 같습니다. 어짜피 누수가 해결되지 않은 상태에서 도배는 무의미하기에 보관이사도 고려해보시면 좋을 것 같습니다. 그리고 매도인과 중대과실에 대해서 결국 협의가 되지 않으시면 네이버expert 등을 통해서 법적 자문을 받으시고 "민법 제580조에 따른 하자담보책임 이행을 촉구하며, 보수 미이행으로 발생하는 추가 손해(도배 재시공비 등)에 대해서도 손해배상을 청구하겠다" 는 내용으로 내용증명도 보내시고 수리비만큼을 뺀 나머지만 입금하고 부족분은 법원에 '공탁' 하거나 중개소에 맡기는 방법이 있습니다. 그리고 일단 잔금을 다 치르고 입주한 뒤, 수리비를 손해배상청구 소송으로 받아내는 방법도 있습니다. 이렇게까지 법적절차를 진행하겠다는 의사를 강력하게 전달하시고 협의를 이끌어내보시는 것도 좋을 것 같습니다.
휴이님 안녕하세요. 구축 아파트를 매매하면 일어날 수 있는 일이긴 하지만 너무 비협조적인 상황에 걱정이 많으실 것 같아요. 1. 법적책임 - 현 시설물 상태로 매매함이라는 특약이 있더라도 중대하자에 관련해서는 매도인이 책임을 지는 것이 원칙이에요. 특약보다 민법이 상위법으로 우선입니다. - 눈에 보이는 하자를 인수한다는 뜻이지 숨겨진 누수까지는 책임질 필요가 없습니다. 2. 수리확인 - 근본적인 해결이 필요합니다. 제대로 뜯어서 상태 확인하시고 문지방 쪽 장판색 변한 부분도 잘 마르고 문제 없는지 꼼꼼하게 보세요. 3. 잔금협상/일정조율 - 골드트윈님이 잘 설명해주셨는데요. 부동산 사장님과 명확하게 말씀하셔서 협의 잘 하시기 바랍니다. 스트레스 많이 받을 수 있는 상황이신 것 같은데 차근차근 대응하시는 모습을 보니 끝까지 잘 해결하실 거라고 생각합니다. 추가적으로 문의사항 있으면 언제든지 질문 올려주세요!
아 제가 오타가 났었습니다! 죄송합니다. "변기 배관 주변뿐 아니라 화장실 입구쪽 흔적도 벽면 누수가 의심되는 상황이니, 누수 탐지 업체를 불러서 원인 파악을 명확히 하고싶다. 만약에 누수가 아니면 탐지 비용은 내가 부담 하겠다" 였습니다. 누수인 경우엔 매도자분께서 당연히 처리 및 조치해주셔야 한다고 생각해서 그 부분은 빼고 언급하려고 했습니다! 매도자가 해줄 수 없다/인테리어 일정도 변경해야할 것 같다는 발언 전달 받았고, 이후로 부사님도 얼른 무마하고 싶은 뉘앙스와 비협조적으로 나오신다는 생각이 들어서 좋은 톤으로 얘기하지 못했던 것 같습니다.. 말씀주신대로 최대한 부사님을 제편으로 만들기위해 노력해보겠습니다...! 이렇게 성심성의껏 답변주셔서 감사합니다!
