안녕하세요.
투자, 가족, 나눔 세가지의 길을 걷고있는 삼도(三) 입니다.
월부학교 5강 3명의 선배님들이 현장에서 치열하게 배우고 익힌 내용을 아낌없이 나눠 주었던 너무 특별한 시간이었습니다. 바로 앞선 선배님들의 발자취를 배우며 도전도 받을 수 있었던 유익한 시간이었습니다. 어떤 내용들을 배우고 어떻게 적용할지 후기로 남깁니다.
PART1. 마그온 선배님
계획과 행동으로 준비하는 매도, 매수 전략
1) 매도 계획이 중요한 이유
- 매매 9천, 전세 8천 상승했을 때 어떻게 해야 할지 모름
- 더 오를 거라는 희망 회로만 돌림
- 매도 후 나오는 금액으로 상급지를 살 수 있었던 기회를 놓침
최근 월부 강의에서 꾸준히 갈아타기에 대한 내용이 나오는데 저도 그냥 남의 이야기로만 생각했던 거 같습니다. 강의 내용처럼 그냥 때 되면 조금 싸게 팔면 되겠지라고 안일하게 생각했던 거 같습니다. 하지만, 최근 서울/수도권의 무서운 상승세를 보며 준비되지 않은 자에게 기회가 없다는 걸 뼈저리게 느끼는 거 같습니다.
최근 튜터님께 코칭 받은 내용은 현재 있는 자산을 다 팔고 내가 살 수 있는 가장 좋은 것을 고민해 보라고 하셨는데요. 이번 강의를 통해 더욱 정교하게 만들어봐야겠다는 도전을 받았습니다. 더 좋은 자산을 살 수 있는 포트폴리오를 당장 만들도록 하겠습니다.
2) 매도 계획이 만든 매수 기회
- D-6개월 : 매도, 매수 계획
- D-3개월 : 공격적 매도 마케팅
- D-1개월 : 리스크 관리 및 잔금 대비
파트 1에서 가장 좋은 자산을 사기 위한 포트폴리오를 구성해야겠다고 생각했지만 막상 매도에 대한 타임라인을 구성하기가 어려웠는데요. 이번 파트를 통해 매도 프로세스를 제대로 배울 수 있었습니다.
특히, 가장 중요했던 부분은 매도 후 내 손에 얼마의 금액이 들어오는지 정확히 계산해 볼 수 있는 내용들이 저에게 유용했습니다. 막연하게 세금을 제외한 금액 뿐만이 아니라 금융비용 계산 방법과 양도세를 내더라도 손에 들어오는 금액을 계산해 놔야겠다는 생각도 할 수 있었습니다.
매도 계획과 동시에 해야하는 일은 매수 계획을 계속 세워야 하는데 D-6개월 혹은 이전부터 매수 계획이 있다면 매도에 대한 분명한 기준을 잡아갈 수 있는 방법도 배울 수 있었습니다. 단순히 얼마 수익이 아니라 내가 매수할 단지까지 확인해서 매도를 감정이 아닌 계획대로 움직여야 하는 중요성을 배울 수 있었습니다.
이번에 매도 계획을 제대로 세움과 동시에 매수할 단지까지 동시에 남겨 놓도록 하겠습니다.
BM: 매도 계획 & 매수 계획 튜터님께 제출하기
PART2. 딩동댕2 선배님
징검다리 투자, 언제든 투자할 수 있는 실력을 쌓는 방법
1) 경제적 자유를 위한 징검다리 투자
- 갭투자 - 가치를 고려하지 않는 투자
- 징검다리투자 - 투자금이 아닌 가치에 집중한 투자
이번 겨울학기동안 저는 매번 결론에서 갭투자 물건을 가지고 갔던 거 같습니다. 어떻게든 투자 챗수를 늘리고 싶은 욕심에 가치보다는 투자가 가능한 조건을 만드는데 초점을 맞춘 거 같습니다. 이번 강의를 통해 이런 투자는 다음이 없는 투자라는 것을 알게되었습니다.
조금은 힘들고 어렵더라도 다음 투자로 이어나갈 수 있는 징검다리 투자. 그런 물건을 1등으로 뽑아내는 실력. 3개월 차에는 그런 매물을 TOP3로 뽑아가도록 하겠습니다.
2) 가치에 대한 확신을 갖는 비교평가
- 수도권은 눈에 보이는 것을 의심
- 지방은 눈에 보이는 것을 믿어야 함
- 수도권 입지 차이 심하면 20평, 비슷하면 30평 우선
- 수도권 10평대 투자는 전세금 상승보다 시세차익 + 재건축
- 지방 뾰족한 거주수요 20평 있다면 입지 덜 좋은 30평보다 우선
- 지방 땅의 가치가 크지 않다면 평형보다 연식 우선 (환금성)
어수선한, 외곽 신축보다 선호 생활권 우선
월부학교 첫번째 달 비규제 수도권 임장지에서 딱 이런 결론을 내렸습니다. 외곽이지만 눈에 좋게 보이는 30평 신축 투자. 분명히 교통이 중요한 곳이라고 생각했지만 너무 낡은 역세권 20평대가 왠지 마음에 안갔는데요. 최종 결론에서 튜터님이 그 땅이 가진 가치에 대해서 설명해 주시면서 확실히 배울 수 있었습니다.
그래서, 이번 강의가 더 의미가 있었는데요. 수도권에서 눈에 보이는 것을 의심하라는 메시지 너무 와 닿는 거 같습니다. 반면에 지방에서는 입지가 거의 없는 곳에서 입지를 찾기 보다 눈에 보이는 좋은 환경 요소의 필요성에 대해서도 배울 수 있었습니다. 강의 후기로 남기며 수도권 VS 지방 선택에 대한 기준을 다시 한번 새겨 봅니다.
2-1) 최선의 노력으로 매수까지 이어지는 투자 의사 결정
- 전수조사보다 뾰족한 저평가 단지 조사하기
- 가격이 잘 안깎인 다면 매매가 보다 전세가에 집중
- 역전세 보다 선호도에 집중하기
이번 학교 과정에서 협상에 대한 부분을 좀 더 유의깊게 생각할 수 있었는데요. 학기 중 투자를 한 동료가 전세가를 기존 시세보다 5천이상 높게 맞추는 모습을 보면서 조건을 만들어 투자하는 묘미를 느꼈던 거 같습니다. 공급에 대한 큰 리스크가 없고 시장에 전세 매물이 없는 상황이라 가능했던 거 같습니다.
투자자로서 가치있는 저평가 매물을 찾았다면 매수까지 이어지도록 결과를 만들어 내는 중요성을 배웠습니다. 단순히 물건만 찾고 끝내지 않고 결과로 이어지도록 협상을 잘 이어 나가야겠습니다.
3) 비교평가 가치, 의사 결정을 적용한 실전투자사례
- 랜드마크 조차 싼 절대적인 저평가 지역
- 생활권 간 단지 비교 → 상대적 저평가
- 매물털기로 최적의 매물 만들기
첫 투자에서 적은 앞마당으로 인해 절대적 저평가는 가능했지만 상대적 저평가가 부족했던 부분을 배울 수 있었습니다. 이 투자를 토대로 다음 투자에서 5천만원 단위로 투자 단지를 추리고 타겟 전수 조사를 통해 원하는 매물을 투자하는 부분을 배울 수 있었습니다.
앞마당이 늘어나면서 가치에 대한 정리가 되어 있고 타겟한 단지들의 가격 정리가 잘되어 있는 부분이 비교 평가에 유리한 점을 볼 수 있었습니다. 매번 시세 전수조사 하다가 다 하지 못하고 끝내는 경우가 있었는데 이번 마그온 선배님을 BM해서 타겟 단지들을 추려서 해당 단지들 위주로 시세를 더욱 면밀하게 관찰하도록 조정해보겠습니다.
BM: 시세트래킹 전수 조사 → 타겟단지 리스트업 (타게팅 지역은 전수조사)
PART3. 험블 선배님
위기를 기회로 만드는 리스크 관리의 모든 것
1) 운을 실력이라 착각할 때 발생할 수 있는 리스크
- 매수하고 오르기만 한 시장 내 실력일까요?
- 운을 실력이라고 착각하는 나 자신이 가장 큰 리스크
- 운은 절대로 지속될 수 없음
- 운과 실력을 구분하기 위해 피드백 받기
- 가치판단 프로세스 구축하기
- 매물보고서로 복기하기
험블 선배님은 재미있는 사례 2가지를 통해 현실적인 리스크 관리에 대해서 설명해 주셨습니다. 청주 투자 할뻔하다가 전주 투자한 사례. 천안 투자 할뻔하다가 울산 투자한 사례. 너무나 큰 운이 따라준 케이스라는 부분에 대해서 설명해 주셨습니다.
이런 부분을 잘못 생각하면 내가 실력이 있어서 투자를 성공했다고 자랑할텐데 그렇지 않고 제대로 된 복기로 운과 실력을 구분하는 모습이 정말 인상적이었습니다. 운이라고 스스로 생각할 수 있었던 이유는 투자 시 작성했던 임보의 복기였던 거 같습니다.
하지만, 그 다음 매도에서는 완전히 달라진 모습이 인상적이었습니다. 0호기 매도에서 기준이 없었다면 1호기 매도에서는 온전한 기준으로 운을 실력으로 바꾸는 과정이 참 인상적이었습니다. 이번 과정을 보면서 복기의 중요성을 더욱 깊이 배울 수 있었는데요.
저도 이번 케이스를 통해서 제가 투자한 매물이나 이전에 TOP3 뽑았던 단지들을 순차적으로 복기해 봐야겠다는 생각을 하게되었습니다. 현재 임장지에서 비교급 지역을 함께 최종 임보에 복기로 넣어보겠습니다.
2) 리스크를 피할 때 발생할 수 있는 리스크
- 대출 받아서 투자해도 될까요? - > 본인만의 기준 필요
- 취득세 내면서까지 투자해도 될까요? → 비용보다 편익
- 양도세 중과, 팔까요? 지킬까요? → 상황X 기준O
최근 서울/수도권 상승장으로 인해 혼란의 상황에서 정말 많이 나오는 질문이며 저의 고민이기도 한 거 같습니다. 특히, 저는 대출을 받아서 투자해도 되는지에 대해서 엄청난 관심이 있는 편입니다. 이럴 때 중요한 게 본인만의 명확한 기준에 대해서 알려주셨습니다.
- 대전제는 대출 받아서 무리한 투자 금지
- 비용 대비 기대 수익이 큰 물건인가?
- 감당 가능한 수준인가?
- 포트폴리오상 안전한가?
- 빠른 시일 내 상환이 가능한가?
이 부분에 대해서 정말 기준이 없었음을 반성하며, 그냥 내가 아는 단지 중 가장 좋은 걸 사면 되겠지라는 무지성이었음을 반성합니다. 특히, 대출은 리스크를 더 면밀하게 살펴봐야 하는데 더 많이 벌 생각만 했던 거 같습니다. 사실 후기를 작성하면서도 이 부분이 명확히 해소가 되지 않는데 이번 임장지에서 위의 기준들을 하나씩 따져 봐야할 거 같습니다.
그리고, 대출로 투자금을 늘린다면 기존에 봤던 단지보다 더 좋은 단지를 할 수 있다는 것도 놓치지 않아야 하는 부분도 배울 수 있었습니다. 이번 학기 마지막 달 투자 포트폴리오를 다시 계획하며 리스크를 통해 잃을 수 있는 부분과 얻을 수 있는 부분을 명확히 구분해서 내가 할 수 있는 최선의 투자를 찾아서 튜터님과 얼라인을 맞춰 보도록 하겠습니다.
BM: 투자포트폴리오 새롭게 구성하기
월학 3개월차 조금은 지쳤던 몸과 마음. 이번 선배 강의를 통해 다시 한번 의지를 새롭게 다잡을 수 있었던 시간이었습니다. 선배님들이 투자 활동과 더불어 월부학교라는 치열한 환경속에서 힘들지만 포기하지 않고 버텨냈던 시간들이 고스란히 느껴졌으며 이런 길은 상위 1% 투자자에게 숙명이라는 걸 받아들일 수 있었던 거 같습니다.
그리고, 이 과정을 통해 나온 결과가 나와 내 가족을 지켜줄 소중한 자산이 될 것이며 앞으로 더 행복한 무궁무진하게 펼쳐져 있을 거라는 기대를 할 수 있었습니다. 선배님들 가시밭길 먼저 가주시고 또 후배들에게 좋은 귀감이 되어 주셔서 감사합니다. 큰 도전 받으며 다시 또 열심히 달려 보겠습니다. ^^
