✅아파트명 : 성남시 중원구 여수동 산들마을
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
성남시 전체 종사자 수는 S등급이나, 중원구는 B 등급
분당구가 앞도적으로 종사자수, 직장수 많고 중원구는 중간
강남대비 약 12.7%, 23% 정도
2. 교통 : 강남 1시간 이내 판교 30분 이내
시청, 여의도 여의도는 1시간 이상
강남역 48분/ 여의도 1시간 5분/ 시청역 1시간 21분
3.학군
4. 환경
5. 공급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 중원구에서 분당구와 맞닿아있는 지역으로 분당구의 분위기와 유사하나 가격은 구성남 가격과 유사한 수준으로 가성비 있는 지역이라고 판단됨. 다만 야탑역과 거리가 있어 지하철 접근성이 떨어져 조금 불리한 측면이 있으나 유사한 위치에 분당구 매화마을 공무원 2단지와 비교하면 비슷한 위치와 평형, 20년이상 신축임에도 불구하고 가격은 2억 이상 저렴하므로 저평가되어있다고 판단됨
2) 환금성 : 꾸준히 실수요가 있는 단지로 거래량이 많음, 다만 단일 평형이므로 수요가 신혼부부, 1인가구 등으로 제한적임. 대부분 자녀가 초등학교 이상되면 더 큰 평수로 이사하려는 경향 많음
3) 수익률 : 분당구에 있는 구축아파트와 비교하여 비교적 신축이라 꾸준한 가격상승이 있을 것으로 보이나 현재 전고점 이상으로 상승하는 구간이라 저렴하게 살순 없어 수익률을 높이는데 위험함
4) 원금보존 : 전세가율이 60%이상이므로 어느정도 원금은 보전할 것으로 예상됨
5) 리스크 대비: 주변 분당 구축 아파트들이 리모델링 진행예정 및 여수지구에 추가 공급계획이 있으므로 공급량에 대해서는 꾸준히 모니터링 필요
나의 투자 결론(매수 여부):
작년 11월 7.6억 직전거래가, 매물가는 7.8억~8억 수준이라 고민하였으나, 판교/강남으로부터 입지가 좋다고 판단되었고 주변 분당 구축아파트에 비해 실거주로서 합리적인 가격이라고 판단하여 매수를 진행하였다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
미리 알았더라면, 매입하기에 적당한 시기인지 수익률도 감안했을텐데라는 아쉬움이 들었다. 꾸준히 시세모니터링하면서 수익률을 확인하여 적정한 매도타이밍을 잡아야겠다고 생각했다
