✅아파트명 : 상계주공6단지
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장: B등급 (노원구 종사자수 133,398)
2. 교통 강남 1시간 1분 / 여의도 54분 / 시청 44분
3.학군 - 신상중 86%, 상계중 86%, 상명중 90%
4. 환경 - 1km 이내 병원, 마트, 백화점 위치하여 A 평가
5. 공급 - 28년 7월까지 공급물량 없음 (서울 아이원 약 2800세대)
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진 :
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 최고점 대비 -15%로 저평가 O 판단
(기준점 : -10% 이하)
2) 환금성 : 3월 거래건수 17번, 교통 및 주거 환경 좋아 환금성 유 판단, 재개발 호재
3) 수익률 : -44% ~ +65%로 저점에 매수했을 경우 연간수익률 약 28%
4) 원금보존 : 전세가율 40%
5) 리스크 대비: 서울 전체 입주 물량과 비교했을 때 28년에 서울 아이원파크 입주로 인한 Risk 가 있음
나의 투자 결론(매수 여부):
투자에 필요한 돈은 1.9억원임
(계산 : 6.4억에서 생애최초대출 LTV 70% 적용시 4.48억까지 대출이 나옴.
나머지 1.92억은 내가 가진 돈으로 충당 필요)
대출 상담사 상담시 이율은 4.8% 언급 - 월 약 170만원 이자 발생
평지이기도 하고 교통여건도 좋으나 가장 중요한 강남/여의도/시청으로의 출퇴근 시간이 미흡하다고 판단됨.
구축인 점이 생활하기에 마이너스 요인이라고 느껴지며 재건축이 호재라고 하나 재건축 분담비 때문에 많은 사람들이 기피하고 있는 요소라고도 생각됨 (시점도 불분명하고)
결론은 - 같은 돈이면 더 나은 물건을 알아보는게 좋을 것 같다고 생각이 듦.
전고점 대비 -15%인 점은 좋긴 한데, 실거주 해야 하는 부분에 있어서 무려 38년 구축의 마이너스 요인이 너무 큼
✅ 작성하면서 느낀점 :
내 시간과 품을 들여 직접 분석해보니 확실히 insight가 생기는게 느껴져서 좋았다.
입주 물량 판별에 따른 Risk 판단 방식이 특히 마음에 들었고 이전에는 대충 임장을 가보고 막연하게 직관적으로만 생각해서 판단하려고 했다면, 지금은 이 방식을 통해 앞으로 조금 더 신중하고 가치있는 결정을 내릴 수 있겠다는 믿음이 생겼다. 그리고 아직도 너무 어려운 것 같다… 이제 시작인 느낌 ㅠ
