[열중 49기 8조 독서왕이 되고싶다면 8로미조 쎈타인] 최고의 투자가 아닌 최선의 투자를 위해 해야하는 것들~!(열중반 2강 강의후기)

안녕하세요. 세상의 중심이 되고픈 쎈~사람 쎈타인입니다. 열반스쿨중급반도 이제 중반으로 접어들게 되었습니다. 이번 2주차 강의는 잔쟈니 튜터님의 비교평가 뽀개기 강의였습니다. 월부인이라면 가장 많이 접하는 말이자 가장 어려워하는 말이기도 한 ‘비교평가’에 대해서 6시간이 넘는 긴 시간 동안 집요하게 파헤친 시간이었습니다. 월부에서 수 년간 강의를 수강하며 앞마당을 늘려온 저 또한 가장 어려운 부분이기에 이번 강의는 저에게도 가장 필요한 강의이기도 하였습니다. 

내가 가진 종잣돈으로 할 수 있는 최선의 선택은 무엇인가요~?

비교평가의 출발점이라고 할 수 있는 이 질문은 월부에서 아파트 투자를 시작하기에 앞서 반드시 해보아야 할 질문이라고 생각합니다. 수많은 지역이 있고, 이것을 크게 서울과 수도권, 지방광역시, 지방중소도시로 나누고 그 각각의 지역 안에서 생활권을 나누며, 생활권 안에서 단지의 선호도를 나누고, 또 그 안에서 개별 매물을 살펴보면서 비교에 비교를 거듭하게 됩니다. 말은 쉽지만 그 비교라는 것 자체가 분명 쉬운 일은 아닙니다. 어느 지역이 더 나은지, 어느 단지가 더 좋은 단지인지, 어느 물건이 나에게 수익을 안겨줄 수 있는지는 쉽게 판단할 영역은 아니기 때문입니다. 저 역시 1호기 매수와 보유를 통해 이런 사실을 경험으로 절실히 깨닫게 되었고, 매도 준비와 더 나은 갈아타기를 준비하면서 비교평가의 중요성에 대해 끊임없이 생각하게 되었습니다.

결국 이 비교평가를 위해선 ‘가치와 가격’을 반드시 파악해야 합니다. 여기에서 가치와 가격의 중요성이 다시 한 번 언급됩니다. 1강에 이어 이번 강의에서도 잔쟈니 튜터님은 가치와 가격이라는 말을 끊임없이 언급하시면서 그 중요성을 강조하고 또 강조하셨습니다. 1강에서 가치와 가격이 어떤 의미를 가지고 있고, 투자와 연결하기 위해 우리가 알아야 할 것들에 대한 포괄적인 부분을 정리하면서 전체적인 그림을 그렸다면 이번 비교평가 강의는 수도권과 비수도권에 따라 각 아파트 단지들을 어떻게 비교하고 가치를 평가할 것인 지에 대해 하나하나 따져보는 시간이 되었습니다. 

비교평가는 왜 필요한 것인가~?

우선 부동산, 그중에서 아파트는 일반 주식투자와는 돈의 규모 자체가 다릅니다. 그리고 양도소득세라는 부분 때문에 최소 2년 이상은 보유를 하여야 합니다. 즉, 우리가 투자하고 싶다고 하여서 무한정 사고 팔 수 없는 것이기 때문에 한 번 매수할 때 신중을 기해야 합니다. 어떤 아파트를 사든 매수는 할 수 있지만 그 이후에 발생하는 모든 결과는 오롯이 내가 감당해야 한다는 것입니다. 이것은 1강에서 수없이 강조하고 반복했던 ‘저환수원리’와 직결되는 내용입니다. 무심코 진행한 한 번의 투자가 나에게 돌이킬 수 없는 결과로 귀결되기에 비교평가는 반드시 선행되어야 하는 것입니다. 

이번 강의에서는 비교평가의 이유를 크게 세 가지로 나누고 있습니다. 첫 번째는 투자에 대한 확신, 두 번째는 투자금 대비 더 큰 수익성, 세 번째는 전세 및 매도 운영입니다. 아파트를 사고 파는 것은 주식과 달리 큰 돈이 들어가고, 그 과정이 복잡합니다. 매수하고, 그것을 운영하고, 마지막에 매도하는 모든 과정이 주식처럼 알아서 진행되는 것이 아닌 투자자 본인이 다 감당해야만 하는 부분입니다. 이것이 비교평가의 필요성을 강조하는 가장 큰 이유라는 것입니다.

‘궁극적으로 투자 관련 의사결정을 스스로 하기 위해 비교평가를 배우는 겁니다.’

가격은 알겠는데 가치는 아무리 보아도 잘 모르겠습니다~!

가격은 눈에 보여서 바로 확인할 수 있지만, 가치는 지금 눈에 보이는 것이 아니라고 합니다. 여기서 가치 판단이 왜 어려운지 이유가 명확해졌습니다. 여기에 대해 잔쟈니 튜터님은 어떻게 가치를 판단할 수 있는지 그 방법을 자세히 알려주셨습니다. 가치를 크게 땅의 가치와 건물의 가치로 나누고, 그것을 다시 세분화 하여 우리가 그 가치를 파악하기 위해 무엇을 알아야 할 지에 대해 명확히 짚어주셨습니다.

여기에 더해 이 강의를 수강하는 수강생의 수준을 고려해 앞마당의 개수에 따라 비교평가를 어떤 형태로 하여야 하는 지까지 세분화 해서 알려주셨습니다. 앞마당이 1개일 때, 앞마당이 여러 개일 때, 최종적으로 실제 투자를 앞두고 투자물건을 찾을 때, 이렇게 세 단계로 구분해 주셨지만 저에게는 이 모든 과정이 다 필요한 입장이었습니다. 즉, 앞마당이 여러 개이면서 2호기 매수를 목표로 하고 있음에도 불구하고 이 모든 과정은 다 필요한 과정이라는 것입니다. 

수도권이든, 지방이든 각 지역마다 핵심 가치라는 것이 있습니다~!

핵심가치란 말 그대로 그 지역에서 가격에 가장 큰 영향을 주는 요소라고 정의할 수 있습니다. 이것을 내가 파악하고 가장 가치 있는 아파트를 사서 장기보유하는 것이 월부 아파트 투자의 핵심이기도 합니다. 임장을 통해 현장에서 이 가치를 파악해야 하는데 가치라는 추상성 때문에 우리는 그것을 느낌으로 파악하는 오류를 범하게 됩니다. 

비교평가는 감이 아닌 명확한 기준을 가지고 해야 하고, 그것이 곧 우리의 목표입니다.

강의에서는 실로 다양한 지역을 예시로 들면서 각각의 지역에 따라 어떤 기준으로, 어떻게 행동하며 가치를 판단하고 비교평가를 할 것인지 알려주었습니다. 이렇게 다양한 지역을 예시로 드는 이유는 각 지역의 특성이 모두 다르기 때문입니다. 그 특성에 따라 부여할 기준이 다르고, 기준이 명확하지 않다면 가치를 판단할 수 없기 때문입니다. 

비교를 위해선 고정된 기준이 필요합니다.

여기서부터 본격적인 비교평가에 대한 개념잡기에 들어가게 됩니다. 우선 핵심가치를 찾기 위한 방법엔 어떤 것이 있고, 이것을 하나의 고정된 기준으로 묶어서 비교평가를 하여, 그 지역 안에서 핵심가치를 가장 만족하는 것에 우선순위를 둔다는 것이 지역 내 핵심가치를 찾기 위한 방법이었습니다. 늘 그렇듯이 말은 쉽지만 결국 강의에서 알려준 방법을 직접 실천하는 것이 디폴트임은 두말할 나위가 없었습니다. 

지금 정부의 규제가 끊임없이 나오고 있는데 다른 대비책을 세워야 하는 것은 아닐까요~?

튜터님께서는 토허제와 비규제지역을 하나의 표로 정리해주시면서 결국 ‘비교평가의 본질은 똑같다’고 말씀하셨습니다. 결국 토허제든, 어떤 규제가 나오든 가장 중요한 것은 ‘가치에 대한 기준’이 명확해야 한다는 것입니다. 여기서 우리가 가장 어려워하는 것인 ’다른 지역일 경우'에 어떻게 비교평가를 할 것인 지에 대한 설명이 이어졌습니다. 이것은 이번 강의에서 가장 비중 있게 다룬 부분이었고, 가장 많은 시간을 할애한 부분이기도 하였습니다. 

정부의 규제가 강화되면서 강의에서는 규제지역과 비규제지역을 나누고, 그 안에서 가격과 투자금을 고려해 어떻게 가치판단을 하여 비교평가를 할 것인지에 대한 설명이 쭉 이어졌습니다. 사실 과정 명칭은 열반스쿨중급반이지만 강의의 내용과 퀄리티는 실전반 강의 그 이상의 수준을 보여주고 있었습니다. 수년간 월부에서 부동산 공부를 하며 앞마당을 늘려오고, 실전반까지 다녀왔지만 그런 제가 들을 때도 한 번에 이해가 어려워서 다시 돌려보고, 그 내용을 필기하면서 내용을 정리할 정도로 상당히 고난도(高難度)의 내용을 담고 있었습니다. 

결국 비교평가는 행동하기 위해 하는 겁니다~!

튜터님께서는 지역 간 비교평가에서 비교평가의 의미를 다시 한 번 짚어주셨습니다. 

1. 가치에 우선순위를 부여하는 것
2. 가치대비 가격이 싼지 비싼지 아는 것
3. 내 선택의 의미를 알고 이후 로드맵을 세우는 것

결국 기준을 모르면 앞마당을 아무리 많이 늘리더라도 오히려 혼란만 가중될 수 있다는 말씀에 큰 공감을 하였습니다. 다시 수도권으로 돌아가 핵심가치를 짚어보았고, 여러 단지를 예시로 들면서 핵심가치를 어떻게 파악하고, 어떻게 우선순위를 두어야 할지 그 과정과 방법을 상세히 알려 주셨습니다. 여기서 튜터님께서는 예시로 든 단지가 투자할 수 있는 단지라고 착각하는 우(愚)를 범하지 말 것을 강조하셨습니다. 가장 중요한 것은 강의에서 가르쳐 준 방법으로 임장을 통해 현장에서 가치를 파악하고, 손품으로 정리하여 비교평가를 직접 실행해야 한다는 것입니다. 이 과정을 반복하면서 실력이 쌓이고, 그 실력이 결국 ‘저환수원리’ 기준에 부합한 최선(반드시 최고가 아닌)의 선택으로 이어진다는 것입니다. 

매도와 매수 둘 다 진행해야 하는 저에게 가장 필요한 강의였습니다~!

지방중소도시에 제가 가진 종잣돈을 모두 털어 넣어 투자를 진행하고 이제 2년이라는 시간이 다가오는 시점에서 이번 강의는 저에게 가장 중요한 내용들을 담고 있었습니다. 1호기 매수 이후 공급이 어떤 영향을 주는지 몸소 체험을 하였고, 강의에서 왜 연식을 강조하였는지 알게 되었으며, 매수 이전에 매도를 고려해야 하는 중요성에 대해 절실히 깨닫게 된 시점에서 듣게 된 이번 강의는 앞으로 내가 어떤 행동을 해야 할 지 그 방향성까지 제시해주고 있었습니다. 더불어 실전반 강의에서 들었던 내용 이상의 디테일한 방법들도 들어있어서 실전투자를 준비하는 분들이라면 반드시 들어야 할 강의라는 생각 또한 들었습니다.

물론 강의의 내용이 상당한 수준이고, 내용 또한 방대하여 이 모든 내용을 다 이해하고 행동에 옮기는 것이 쉬운 일은 아닐 것입니다. 비록 1호기 매수 경험이 전부이지만 그 경험만으로 비추어 보아도 이번 강의의 내용은 투자에 있어서 빠뜨릴 부분은 없다는 생각이 들었습니다. 심지어 강의 마지막 부분에서는 개별 매물 간의 비교평가 방법까지 알려주고 있어서 말그대로 비교평가의 A부터 Z까지 모든 것을 알려준다고 해도 과언이 아니었습니다. 이번 강의를 통해 적어도 1호기보다는 확실히 더 나은 2호기를 마련할 수 있다는 확신을 얻었음을 말씀드리면서 적용할 점 3가지 정리를 끝으로 열중반 2강 후기를 마치도록 하겠습니다.

• 적용할 점 3가지  

1. 앞마당 중에서 2호기가 가능한 지역을 선정하고 시세 전수조사를 통해 투자할 단지를 선별한다.
2. 이번 강의에서 나온 단지별 비교평가 방법을 적용하여 단지별 우선순위를 정한다.
3. 1번과 2번을 반복한다.