세입자가 특약사항을 위반하였습니다

안녕하세요! PICA님! 세입자가 집에서 담배를 피셨네요.ㅠㅠ 우선 지역이 어딘지, 정말 부사님 말씀대로 세입자가 갑인 상황인지에 따라 조금 다를 수도 있을 것 같아요. 우리 피카님은 지금 매도를 하셔야 하니깐요! 저라면, 세입자에게는 특약에 있는 내용이 지켜지지 않았고, 이사비도 1000만원을 지원해드리는 상황이다(1000만원이면 이사비 치고 많이 주는편 아니신가요? 그럼 세입자 입장에서도 조금 솔깃한 제안이셧겠어요) 그러니 벽지 등 담배 냄새를 빼고 원상복구를 해놓고 나가셔야 한다! 고 말씀드려볼 것 같습니다. 또 매수자에게는 (얼마나 매수자가 많은지 모르겠지만) 세입자 퇴거나 집안의 담배 냄새를 빼는 것은 걱정없이 해놓을 것이라고 이야기 하며 매도가 마무리 될 수 있도록 할 것 같습니다. 매도우위, 매수우위 일 때마다 내걸 수 있는 조건들이 조금씩은 다를 수도 있습니다. 또 이사비 지원 + 담배 원상복구까지 고려했을 때 피카님이 수익은 괜찮으신지도 고려해보시면서 협상해보셨으면 좋겠습니다! 모쪼록 잘 해결되시길 바랄게요!

안녕하세요 PICA님! 어렵사리 임차인으로부터 퇴거확약을 받고 매도계약까지 체결하신 것을 진심으로 축하드리고 또 너무너무 고생이 많으셨다는 말씀을 드리고 싶습니다. 매수인의 입주시기는 전세가 만기되는 올해 10월이 맞을까요? 그렇다면 세입자의 계갱권은 크게 걱정하지 않아도 될 것 같습니다. 다만 만기 2개월전까지 소유권 이전 등기를 완료하고 임차인에게 실거주 명목의 갱신거절 통지를 해야할 것으로 보입니다. 만약 매수인이 입주시기가 전세 만기인 10월보다 이르고 세입자가 먼저 퇴거하기를 동의하며 이사비 지급에 동의한 경우라면 퇴거확약서를 작성하고 그에 상응하는 대가로 이사비를 미리 지급해 두어야 할 것으로 보입니다. 위와 같은 준비를 마친 후 특약사항인 담배냄새와 관련해서는 약속된 사항을 불이행함으로 인해서 내가 입은 피해가 얼마인지 계산해 보고 그에 맞게 행동할 것 같습니다. 그리고 실제로 상대방이 계약불이행한 사실을 증거를 통해서 입증할 수 있는지도 생각해 보시면 좋을 것 같습니다 ^^ 상기 답변이 도움이 되셨기를 바랍니다!

안녕하세요 PICA님 세입자분의 특약사항 위반으로 많이 속상하실 것 같습니다. 현재 상황에서 부사님의 말씀처럼 가장 중요한 것은 매수자와의 계약이 파기되지 않고 세입자가 제때 나가는 것으로 보입니다. 퇴거확약서를 작성하는 시점까지는 최대한 조심스럽게 접근하되, 확실한 증거 확보가 중요할 것으로 보입니다. 그리고 계약서 상 실내흡연 금지 특약이 있는데 집에 도배지 변색이나 냄새와 같은 증거가 확실하다면 이사비의 경우 "퇴거의 대가"로 약속한 것이니 일단은 지급하되, 원상복구 비용(도배, 특수탈취 등)을 전세보증금에서 공제하는 방식으로 대응하시는 것이 좋을 것 같습니다. 변색된 도배나 집안의 냄새에 관해서는 일반 도배가 아닌 '니코틴 제거 및 탈취 작업'이 포함된 전문 업체 견적을 받아보시는게 좋을 것 같습니다. 그리고 부사님께는 매매가 낮아진 손해까지는 묻지 않겠지만, 특약을 어긴 것에 대한 원상복구(도배/탈취) 비용은 반드시 보증금에서 정산하겠다라고 미리 의사를 밝혀두시는 것이 좋을 것 같습니다. PICA님께서 원만하게 세입자분과 해결하시기를 응원드립니다.