관련 강의
2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
[강의1]
기본적으로 투자 자금(저축하더라도) 10프로는 먹을 생각을 해야한다!! (그 이하는 심각한 투자마인드)
-베타투자 : 지수. 실거주 서울 / 수익률 8~12% / 가치가 있는 걸 투자(부동산으로는 사람의 수요가 있는거-직장, 교통, 학군, 환경) / 얘는 돈이 많아야해 (고연봉-전문직,회사임원.)
-알파투자 : 개별주식, 개별저평가된아파트 / 수익률 20% / 가치 + 저평가 중요. (무릎에 사서 어깨에 파는거 )
감사일기-> 멘탈이 나가거나, 감정이 상했을 때 상처받았을 때 중요.
1. 앞으로 부동산 가격은 오를까? 떨어질까? 부동산 끝난게 아닐까? (부동산 가격에 영향을 미치는 요소)
-장기적으로 봤을 때 영향을 주는 것 ?
1)물가: 물가 때문에 부동산 잡기가 쉽지 않음, 2)통화량 3)경기 4)수요(입지) 5)공급(독점)
-단기적으로 볼때 ?
1)가격 저평가 여부 (가치>가격)
2)매수(매도)심리: 사람들이 사고싶어할 땐 경계해야하고, 공포에 쩔어있을 땐 가치를 봐야해
3)입주물량(공급) :반포도 쌋을 때가 입주 터졌을때.
4)투자기준 10년 부동산 가격은 오른다. 전고점 대비 10프로 싼건 들어가도 됨.
*공급량이 대량 쏟아지는거 경계하자 (3기 신도시 만 세대 주변에 조금 영향을 줌)
*경기 조심 (IMF, 코로나시기)
*여기 수요가 있나, 대체가 가능한 공급지역인가
-매매가 = 전세가 + 투자 가치
(돈의 가치가 자꾸 떨어지니까 부동산 가격이 오르는것이다.)
-전세가 : 강남은 안전 마진이 50%,
-분양가라는 것은? 토지가 + 건축비
아파트건설원가 = 재료비 + 노무비 + 경비 (식비 등) + 토지
(모든 요소가 다 올라. 그래서 떨어지는 건 자본주의에서 일어날 수 없다)
-수출>수입 경상수지가 지난해 990.4억달러로 역대 2위 → 우리나라에 돈이 많이 들어오지만, 우리주머니엔 들어오지 않는다. 돈의 양이 많아지면 물가가 올라. (이럴때 자산이 있어야 괜찮은거야.)
[강의2] 버릴게 하나 없는 강의
2. 너바나는 어떻게 투자하는거야? 가치를 판단하는 능력 + 실무능력
-투자원칙의 유무. 나만의 기준 잡아야함 : 베타로 할지 알파투자를 할지를 본인이 어떤 투자자인지 정의를 하고 투자를 하는 게 중요하다. →메타인지 갖는게 중요하다 준비할게 달라진다.
1)저평가여부 (가치>가격) : 같은 가격일 때 가치가 더 있는가, 같은 가치일 때 저평가된건 뭐야? 아는것.
: 초보입장에서 좀 어려워. 그전에 비교평가를 할줄 알아여해. 비교평가를 하려면 임장보고서를 써야해 임장보고서를 쓴다는건 가치평가를 하는거. 그럴려면 임장을 가야해.
2)환금성 : 부동산은 기본적으로 환금성이 무지하게 나빠.그나마 환금이 되는게 아파트야. 환금이 안되면 아무 의미 없는거야. 주식의 상장폐지와 같다. 수익률에 꽂혀서 눈멀어 금지.
-피하자: 오피스텔, 도시형생활주택, 분양형호텔(?), 아파트 중에서도 나홀로, 123층 옛날 탑 층. 빌라
3)수익률 : 투자대비 내 돈 얼마로 돌아오는가?
수익률 = 수익금 / 투자금(매매가-전세가)
72의 법칙 : 72 /수익률 = 원금이 2배가 되는 시간 (72 /3% =24년 )
적정목표수익률?
처음 투자 1년차 잃지 않는거.
투자 2년차: 10프로
투자 10년차 : 20프로
부자 : 5~10%.
향후 10년간 평균수익률을 높이는 것이 중요. 전세투자는 수익률을 극대화하는 무이자레버리지 투자.
-수익률 높이는 법
1)가치가 높은 곳 = 수요가 많고, 공급은 없는 곳(서울) - 직장 교통 이거 두개만 봐 + 입지독점성 (강남 1시간은 거의 없어)
2)적절한 투자금, 전세금 상승 (투자금을 줄어들게 해)
3)좋은 타이밍
4)수익률, 수익 둘다 중요 -수익률에 집착하는 투자가 좋은결 과가 안나와. 수익률 보다 수익이 더 중요. 5000만원 이상 못 벌거같다 하면 안하는게 좋아.
5)인내 (메타인지, 투자시장, 투자대상, 가치 신뢰)
4)원금보존 : 투자할 때 내가 원금을 지킬 수 있는가를 아는 것…
-안전마진 -> 첫번째 전세가율 (지역마다 적정 전세가율이 있어, 강남 50%, 서울 (강남 1시간이내) 60%, 지방 70프로) 두번째는 전세가상승을 고민해봐야함. 지금 전세가가 6억이면, 10년뒤 80프로 오른다하면 10.8억. 얘를 10억에 삿어. 그럼 잃을 일은 없어. 10억 가진다는 전제하에. 세번째 전고점 대비 20프로 이내면 보통 원금보장된다.
*지금 마용석이 40프로 언더야. 이건 거품인경우가 많아. 지금 전세가율이 적정하진않아. 전세가가 올라가서 맞추던지, 매매가가 떨어지던지. 예를들어 30억짜리 매물인데 지금 전세가 12억이야. 그럼 5억정도는 빠질수도 있겠구나 생각을 해야하는것.
-매수시: 적정전세가율이상의 부동산을 매수한다. 앞으로 전세가가 오를 수 있는 부동산을 매수한다. (수요가 많고 입지독점성이 높은 부동산)
-가치있는 부동산을 매수했다면 가격이 하락 또는 오르지않더라도 버틴다 !!
<리스크관리 >
매매하락? 안팔면 되
세금중과? 적응하게되
-역전세!!!! (제일중요한 것. 가장문제) 전세가가 빠져서 어려운부분이 생길수있어. 전세가가 5년은 오르고 3년은 도합이고 2년은 빠져. 2년 동안은 리스크대비를 해야해.
1) 단기간 빠질 때는 입주물량 터졋을 때 빠져.
2) 대출금리가 급격하게 올라가면 전세가 빠져. 두 가지를 잘봐
지금은 전세가가 올라갈 확률이 크다 (지금 서울 입주물량이 굉장히 작고, 건설경기가 좋지않음.)
적은 갭투자 no! 전세보증금 전체 5~10프로 보유 !
[강의3] 너바나의 부동산 전망
시장전망을 하는 건 불가능!! 생각해야할 방향성은
-상승할 때 시나리오 : 나는 수익을 얻을 수 있는가?
-하락할 때의 시나리오 : 내가 가진 자산은 안전한가?
-이재명대통령 부동산공약
1) 6.27대책 : 수도권 내 주택담보대출 한도 6억 이하. (6억 초과 대출 불가, 다주택자 주담대 금지), 규제지역의 실거주요건 강화 (전입의무보과, 갭투자금지), DSR 전면확대, 전세대출과 신용대출 축소
2) 10.15 대책 : 서울 25개, 경기 12개 투기과열지구 +토지거래허가구역 지정, 실거주 의무부과 (임대줄 수 없고 직접거주), 15억 초과 주택 주택담보 한도 4억/ 25억 초과시 2억, 공급확대는 2030년까지 135만가구
공급확대정책은 이루어진 적 없다!!! 기간도 4년은 더 필요함
2026 상반기 : 다주택자 매도 최후통첩 발언 (5월 9일) /부동산 투기 자금을 증시로/ 주택임대사업자 비판.
2018년이랑 똑같다고 생각한다.
→앞으로 내집마련의 기회가 점점 사라집니다. 더문제는 집값이 계속 오를거라는 것. 투자자가 아니라면 1주택이 유리합니다 (세금) 다주택 전략을 잡아가는 분은 세금 부분 대응이 필요 (구체적 계산) 지금은 부동산 매수기회가 맞습니다 (5.9 바겐세일) 서울, 광역시 안에 가장 저평가된 부동산을 사세요. (파도이론)
[강의4] 시세차익 부동산의 정의와 종류
:낮은 가격에 사서 오를때까지 기다리는 투자법
-부동산 투자 순위 : 아파트 ->단독주택-> 오피스텔 ->다가구(원룸)-> 빌라
월세 + 시세차익. (시세차익이 압도적으로 커서 -> 아파트로가야해 )
3~40대는 수익성 큰걸로 무조건 가야함.
너바나님의 빌라 사례 - 저가치투자는 환금이 잘 안된다.
-담배꽁초투자의 가장 중요함은 무릎에서 무조건 사야하고 기대하는 수익이 나오면 무조건 매도해야해.
변동이 너무 심하기 때문에 수익나면 바로 나와야해
(성장가치투자는 가치가 높은 것을 저평가됬을 때 사는것. 담배꽁초투자는 가치가 있는 것을 무조건 무릎이하에서 사는 것.)
가치투자를 한다는 것 (싸게 산다는 것)
매물에 확신이 있는것 ->싸게 사서 비싸게 판다.
-세금부분은 무주택자여서 캡쳐하여 참고하겠습니다.
