관련 강의
열반스쿨 중급반 - 직장인이 투자로 10억 달성하는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
2026년 3월 열준반 2강 잔쟈니 튜터님의 강의 후기를 적고 복기해 본다.
언제나 유괘하고 긍정적인, 그러나 강의는 누구보다 뾰족하게 부동산 투자의 핵심을 찔러주는
이번 2강의 핵심은 ‘단계별 비교평가!’
1강 밥잘튜터님께 투자 결론을 내기 위한 ‘저환수원리’를 심도있게 배웠는데,
이번 잔쟈니튜터님께는 아파트 가격에 가장 영향을 주는 단지와 지역별 핵심가치와
이 핵심가치를 바탕으로 지역 내, 지역 간, 물건 간, 그리고 지방 아파트에서 비교 평가 하는 걸
다양한 사례와 함께 배우게 되었다.
보통 서울 수도권 아파트 가격에 영향을 주는 요소는 입지가치와 건물가치 두가지다.
강남과 같이 직주근접과 환경까지 좋은 상급지를 제외하면
서울 수도권 아파트의 핵심가치는 교통과 (물리적)위치인 땅의 가치가 가장 핵심 요소이다.
여기에 연식, 세대수와 같은 건물가치가 그 다음 가치 요소이다.
그러나 강남까지 1시간 이상의 수도권은 교통, 위치에 대한 가치보다 건물 가치(상품성)가 더 중요해
연식, 세대수, 쾌적한 환경 등이 더 가격에 영향을 끼친다는 것을 알게 되었다.
그렇지만 평촌 남쪽지역과 같이 좋은 학군지를 보내는 단지가 역세권 단지보다 더 비싸기도 한 것처럼
지역 내 핵심가치가 우리가 알고 있는 핵심가치와 다를 수 있다.
그리고 이런 지역별 핵심가치는 발품(임장), 손품(임보), 전고점의 가격으로 알 수 있다.
이전에는 전고점은 단순히 저평가를 알기 위해 알아야 한다고 생각했는데,
전고점을 보는 이유는 실제 이전 시장에서 전고점이 높았던 단지들은 어떤 입지가치와 특징으로
사람들이 선호하게 되었는가를 알 수 있고 지금같은 시기에 선호 핵심가치를 아파트에 적용하여
좋은 투자로 연결을 시킬 수 있다는 걸 알게 되었다.
또한 21~22년 시기 전고점이 가장 높았던 단지 15개 정도를 지역 지도에 올려 한판 정리해서
핵심가치를 파악 하는 건 꼭! BM해야겠다고 생각했다.
실제 사례로 예를 든 동대문은 핵심가치가 교통(역세권)이나
청량리 같은 역세권은 이전에 주거지로 기능이 약해
연식이 좋은 아파트가 균질하게 모여있는 지역이 +@ 가치란걸 알았다.
만약 지역 내 비슷한 조건(가격)의 단지를 비교평가 할 때는 "해당 지역의 핵심가치를
더 충족하는 단지를 선택해야 한다"는 튜터님의 Tip!!
앞 강의에서도 배웠지만 지역 내에서 좀 덜 좋지만 가격이 저렴한 곳을 매수하는 것 보단
감당 가능한 것 중 제일 좋은 곳을 매수하는 것이
시간이 지날수록 자산의 격차를 더 벌려 나간다는 걸 다시 한번 강조하셨다.
다음으로 지역 간 비교평가를 배우게 되었는데,
지역 간 비교시는 연식, 평형, 지역이 달라 비교하기 어려운데
비슷한 가격, 평형의 다른 지역 아파트를 비교하는데,
급지가 다를 경우에는 연식에 차이(3급지 1999년식 VS 4급지 2010년식)를 두고 단지를 비교한다.
그리고 같은 평형끼리 묶고 비교평가를 하면 된다.
강의 중 Q&A에서 갈아타기를 배웠는데, 보통 갈아타기는 하락기에 내 아파트가 상위 아파트와
갭차이가 줄었을 때 한다고 알고 있었지만
상승장에서도 주담대를 활용하여 갈아타기가 가능하단 걸 알게 되었다.
갈아타기는 하락장에도, 상승장에도 한 번씩 기회를 주고,
준비된 사람은 꾸준히 더 좋은 선택을 할 수 있다!
다음으로 가장 뾰족한 투자 인사이트를 배울 수 있었던, 물건 별 비교평가!
물건 별 비교평가에서 고려해야 할 것은 ‘동층향 선호도, 수리상태, 점유자 조건’
가장 중요했던 점유자 조건에서는 첫번째 앞마당이었던
산본 래미안하이어스를 사례로 들어 더욱 몰입할 수 있었다.
여기서 내가 미쳐 몰랐던 걸 튜터님께서 말씀해주셨다.
평소에는 매임 시 네이버에서 가격을 따고 전임을 할 때
월세낀 집과 전세가가 낮게 낀 집은 일단 넘기고 실제 투자가 가능한
높게 전세낀 집, 주전세 집만 찾게 되었는데, 이런 집은 시세 보다 비싸서 고민이 되었는데
튜터님께서는 전월세 상관없이 가격이 싸고 수리 상태가 좋은 집을 먼저 부사님께 물어본다고 한다.
그리고 월세낀 물건이 제일 좋은 조건이라면 내가 감당 가능한 종잣돈이 있다면
월세 만기가 많이 남지 않았다는 전제하에 중도금을 이용해서 매수가 가능하다는 것!!
대신 은행마다 전세자금대출 회수 조건이 있으므로 세입자에 미리 알아보게 해야 한다.
이번 강의에서 가장 큰 수확이었다.. 역시 뜻이 있다면 길이 있고 목마른 자가 우물을 파는 법!!
다음 앞마당 투자 결론 낼 때 꼭 시나리오대로 BM하고, 1호기 투자 시 적극 실행해 봐야겠다!!
또한 낮은 전세 낀 물건을 가려면 마통 같은 신용대출도 적극 활용해서 1년 내에 상환하면
좋은 투자 전략이란 걸 배우게 되었다..(감사합니다!! 잔쟈니튜터님~~ 진짜 많은 걸 배웠어요ㅜㅜ)
마지막으로 지방 비교투자하는 법과 튜터임만의 독서 후기 작성법 까지…
정말 버릴게 하나 없는 잔쟈니튜터님의 2강이었다.
정말 월부는 부동산 투자에 대한 모든 걸 알려준다는 걸 이번 열중반을 통해서 또 한번 알게 되었다.
다음 양파링님의 3강 전세 빼기 강의가 더욱 기다려지는 이유이다!!
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