관련 강의
열반스쿨 중급반 - 직장인이 투자로 10억 달성하는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
안녕하세요~!!
백년해로!(百年偕老)
함께 나이 들어가며 성장할
자산을 찾고 있는 해로입니다!
오늘은 양파링 멘토님의
3강 강의를 듣고 수강 후기를 남겨봅니다~!
이번 3강은 정말 운이 좋게도
오프라인으로 초대 받아서 현장의 에너지를 가득 받으면서
강의를 들을 수 있었답니다~!
(선발해주셔서 감사합니다!!)
양파링 멘토님께서 이번 3강에서는
‘시장 상황에 따라 전세 완벽하게 놓는 법’
에 대해서 강의해주셨는데요!
그 동안 집을 매수하는 것에만 집중하고 있었다면
집을 사는 것에서 그치는 것이 아니라
집을 산 후에 어떤 일이 벌어질지
그 상황에 대비해 어떻게 준비해야 할지
에 대한 전 과정을 그려주셔서
정말 유익한 강의였답니다~!
진짜 좋은 정보들을 많이 알려주셨지만
무엇보다 꼭 기억에 남겨야 할 키워드가 있다면
단생공, 공수포이겠지요!
이 외에도
강의에서 배웠던 내용들을 잊지 않고
조금이라도 내 행동에 스스로 반영해보기 위해
이번 강의에서 인상 깊었던 점들과
바로 적용해보고 싶은 점들을
아래와 같이 정리하고 적용해보고자 합니다..!
‘나에게 인상깊었던 점’
# 전세 세팅은 그냥 세입자 구하기가 아니다!
매수 후 적정 전세가로
안정적인 세입자를 확보하여
투자금 회수와 현금 흐름을 최적화하는
투자의 핵심 실행 단계이다!
# 전세 세팅을 미리 알아야 하는 이유!
① (한 번 계약하면) 계약 조건을 되돌릴 수 없다
② 자금 계획이 완전히 틀어진다
(추가 대출+상환 부담이 커질 수 있음)
③ 더 좋은 투자 기회를 놓친다
(시간/돈/기회 낭비)
# 투자를 완성시키는 전세 세팅 전략 3단계!
① 전세 세팅의 출발점 - 상황 파악하기
→ 메타인지를 통한 나의 상황 + 시장 공급/정책 상황 파악
② 1등 전세 물건으로 만드는 - 가격 설정하기
③ 리스크를 줄이는 - 조건 설정하기
# 현재 시장에서 알아야 할 전세 세팅 5가지
1. 전세 대출을 안 받거나
① 현금 전세 - 대출 없이 임차인 자금으로 입주 (시세보다 낮음)
② 세 낀 물건 - 만기 전세 세팅 필요
③ 주인 전세 - 매도자 협조 필요, 만기 전세 세팅 필요
2. 전세 대출을 가능하게 하거나
④ 매도자 전세계약 후 승계 - 매도자/임차인 협조 필요
⑤ 잔금 치고 전세 새로 세팅 - 매수자 잔금 가능해야 함 (이자/수수료 등 발생)
# 전세가 최종 점검 시 전화임장은 필수다!
→ 전세 세팅 분위기는 사장님의 자신감 & 현장 분위기와 밀접!
1. 전세 수/소진 속도 확인
"사장님 요즘 전세 얼마에 나가요?"
2. 평형별 전세가
"상위 평형, 하위 평형은 얼마에 나가요?"
3. 상태별 전세가
"최고가는 수리한거에요? 수리 안하면 얼마에요?
4. 경쟁단지 전세가
“여기 아니면 같은 돈으로 어디 봐요?”
"거기는 얼마에요? 얼마짜리 있어요?"
5. 공급물량 영향 여부
“주변에 입주하는 단지 있어요?”
6. 대출 유무 전세가 / 같이 일 할 사장님 찾기
“잔금 안치면 전세 못 빼요?”
"요즘 전세대출 안나온다고 하던데 맞나요?"
# 세 낀 물건 투자검토 3단계
: 어떤 리스크가 있는지
미리 줄일 수 있는 방법은 없는지
방법이 없다면 꼭 투자를 해야하는지 점검
1단계 : 전세보증금액 체크
→ 전세가가 높아 투자금이 줄어드는 것보다는
매매가가 낮아 투자금이 줄어드는 것이 유리!
시간이 지나 수익 실현 시 매매가가 낮은 매물이 유리하다
2단계 : 임대 만료일 체크
→ 임대 만료일 시기에 공급 물량(위치, 규모)에 따라 리스크가 달라진다!
대규모 or 선호단지 공급일 경우 공급리스크 확인 필요
다만, 현재 입주장은 대출 규제와 밀접 (현금전세입자 유리)
3단계 : 갱신요구청구권 사용여부 체크
→ 재계약 때 전세를 제 가격으로 받을 수 있는지 점검 가능
→ 만기 전 임차인이 이사 갈 경우에 대비 가능
# 지방 소액 투자 전세 세팅 시 확인해야 할 사항
1. 전세 보증보험 가입 가능한 전세가인지
2. 기억해야 할 키워드
1) KB / 매매 / 일반 (ex. 3억)
2) 90% (ex. 3억*90%=2.7억)
3) 승인 시점 : 신청하자마자 승인되는 게 아님
→ 전세보증보험 가입 미승인 경우를 고려해
특약 설을 통해 리스크 대비가 필요함
‘적용해보고 싶은점’
# 세 낀 물건 매수 시 계약서 상 전세금을 반드시 확인하자!
세 낀 매물 매매 계약 시
임대 조건 및 전세금이 기록되어 있는
전세계약서를 반드시 확인하자!
① 가계약 전 : 개인정보 제외 사진 부탁
(확인 후 가계약금 입금)
② 계약일 : 사본 교부 받아 보관
③ 잔금일 : 원금 교부 받아 확인
# 주인 전세의 특징을 이해하자!
세입자가 주인전세를 하는 이유 :
*분양아파트 입주 대비 : 미리 매도
*청약 준비 : 무주택자 지위 필요
*세금 대비 : 소유권 넘김 (현재 규제 시장에서 매도 전략)
주인전세 시 전세 대출 받지 않고 소유권 이전 가능
# 주인 전세 시 주의사항 기억하기
※ 잔금일 기준, 주인 전세 만기가
최소 3개월 이상 되도록 넉넉히 설정 필요!
단, 신용도/재직 기간 따른 예외 있음
※ 근저당이 있을 경우 매도자가 근저당 말소 필요!
: 집주인이 주전 가능한 상황인지 반드시 확인하자
※ 만기 시점 공급 체크 필요!
: 전세 만기 정하기 전 반드시 공급물량 체크 필요
※ 매매계약서 작성 시 ‘집 보여주기 협조’ 특약 기재
: 매매가 상승 시 전세 비협조 대비 필요
매도인이 손실 봤다고 생각해 감정이 상해
집을 잘 안보여 줄 수 있음
※ 가계약 전 매매특약, 전세특약 사전 합의 필요
: 거주 기간, 보증금 상계 처리 여부 반드시 기재!
# '매도자 전세계약 후 승계 계약 시 주의사항 유념하기!
: 임차인에게 대출 이후 소유권 변경여부
사후 확인하는 은행인지 반드시 확인해 줄 것을 요청
"집주인이 집을 팔 수도 있는데,
집주인이 바뀌면 전세 대출에 이상이 있나요?"라고
임차인이 은행에게 물어보게끔 해야 함
# 적정 전세가를 설정하는 3단계를 적용하자! (단생공!) ★
1. 단지
1단계 : 단지 내 비교
→ 매물이 없다면, 상위/하위 평형 매물과 비교
: 상위 평형보다는 싸고, 하위 평형과는 가깝게!
2단계 : 생활권 내 비교
3단계 : 공급 물량을 통한 최종 점검
1) 경쟁 기간 공급 물량 있는지
2) 공급규모, 평형, 전세가격 및 개수
3) 영향을 미칠만한 공급인지
4) 다음 공급 물량 규모 및 시기
※ 내가 전세 계약하는 시점의
2년 전 공급 물량도 반드시 확인 필요
(전세 재계약 매물 나올 수 있음)
# 임대기간 설정 시 고려해야 할 3가지 기억하기! (공수포!) ★
임대 기간 설정 시 고려사항
1. 공급
: 공급 물량의 규모, 시기, 상세위치에 따라
공급 영향권을 가늠해봐야 한
2. 수요 : 투자하는 지역, 단지, 평형의 특징을 아는 것이 중요
성수기 :
1) 학군지+30평대 이상 = 겨울방학 (1~2월)
2) 가족단위 수요 외 10, 20평대 = 봄, 가을 (결혼, 입학 등)
비수기 : 수능시즌 (가을), 여름, 명절연휴, 겨울 등
3. 포트폴리오 : 임대 포트폴리오를 통한 재계약 시기 방출
: 2채 이상을 운용한다면 임대 포트폴리오 통해
재계약 시기를 분산할 필요가 있다
# 계약갱신청구권으로 역전세 리스크 대비법을 숙지하자
계약갱신요구청구권 또는
묵시적 갱신으로 계약이 연장되었을 경우,
임차인에게 계약해지요구권(*해지요청 후 3개월 뒤 계약 만료)이 부여됨
공급리스크가 큰 시기에는 계약 갱신이 아닌 새로운 계약을 하면서,
임차인 계약해지요구권을 2년 간은 사용하지 못하게 만들 수 있다.
# 매수 계약 시 등기부등본에서 확인해야 할 5가지
1. 소유자 - 계약자와 동일한지 (갑구)
2. 가압류/가처분/가등기 - 권리 침하개 있는지 (갑구)
3. 근저당권 - 집 담보로 돈을 빌렸는지 (을구)
4. 열람일시 - 권리 관계에 변동이 있는지 (페이지 하단)
5. 페이지 - 문서 전부를 확인했는지 (페이지 하단)
# 임대차 계약 시 넣어야 할 특약
1. 수리 - 전기, 수도, 가스 등 주요설비는 임대인이,
부주의로 인한 파손 및 소모품 수선, 관리 소홀로 인한
곰팡이 결로 발생시 원상복구는 임차인이 하기로 한다
2. 이사 - 임차인은 만기 4개월 전 이사여부를 미리 통보하고
새로운 계약이 진행할 수 있도록 적극 협조한다
3. 타공 - 벽걸이TV, 에어컨 등 콘크리트 타공이 필요한 경우
임대인의 동의를 얻는다
4. 기타 - 흡연 / 반려동물 관련 특약 추가
(ex. 임차인은 반려동물로 인해 발생하는 하자에 대해
퇴거 시 원상복구 한다.[긁힘/오염/냄새/찟김/파손 등])
감사합니다.
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