*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명
e편한세상 다산(17' 1615^)
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
종사자수 21.5만 사업체수 6.6 - 종사자수, 사업체수가 많은 편이긴 한데 남양주시의 면적이 워낙 넓어서 업무지구라기보다는 배드타운으로 접근하는 것이 맞을 것 같다.
2. 교통
3. 학군
다산새봄중, 남양주다산중
학업성취도 평가 없음
학군지는 아니지만 다산신도시는 아이키우기 너무 좋은 환경.
다산신도시 내에 있는 4군데의 초교 모두 학생수 1,000명 이상이고 e편한다산 배정초인 다산새봄초는 학생수 1,754명, 학급당 학생 평균 24.4명이나 된다
4. 환경
남양주 내 대형병원 2개, 인접지역 구리 내 1개
남양주 내 대형마트 7개, 인접지역 구리 내 1개
5. 공급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점이 10억까지 갔었던 단지. 현재 전고 -5%정도 가격. 8호선 잠실, 강남 접근성과 신도시 환경으로 충분히 전고점을 넘을 수 있을 것으로 보임. 전저 대비 약 40%정도 오른 가격이지만 전고, 전저가 8호선 개통 전에 찍힌 가격들이라 아직 여지가 많이 남은 것 같다.
2) 환금성 : 다산신도시 자체의 선호도가 환금성을 받쳐줄거라 생각하고, 다산내 세대수 2번째로 많은 1615세대로 환금성에 문제 없을 것으로 보임.
3) 수익률 :3.5억정도의 투자금이 필요한데 수익률 100% 달성하려면 매매가 13억이 되어야함. 전고 10억에서 3억이 더 올라야 하는데 8호선 개통후 현 시점에서 불가능 하지는 않을 것 같으나 전저의 두배정도까지 가야하기 때문에 다음 꼭지정도나 되어야 가능할 것 같다.
4) 원금보존 : 하락장이 와도 아직 많이 오른 가격에서 매수 하는 것이 아니기 때문에 현재가격까지 내려 올 것 같진 않다. 전고 아래의 메리트 있는 가격 + 8호선 실 개통전의 전고. 지금도 이미 전세가 없다시피 한데 몇년간 밀려나는 사람들의 전세, 매매 수요가 꽤나 유입될 것 같다.
5) 리스크 대비: 현재 서울 수도권 공급난으로 큰 리스크는 없을 것 같다. 매매,전세 공급 모두 없기 때문에 앞으로 몇년간은 큰 위험이 없을 것 같으나 3기 신도시 입주 시점을 유의하면 좋을 듯
나의 투자 결론(매수 여부): 보유 투자금이 3억대라면 다산을 우선해서 볼 것 같다. 아이키우기 좋은 환경과 연식 좋은 신도시, 8호선 개통으로 인한 잠실/강남 접근성이 너무 좋다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 대표적으로 최근 입지 개선이 이루어진 지역. 이번 흐름을 통해 다산의 가격변화를 지켜보면서 교통 호재 완공이 주는 힘을 느껴봐야겠다.
