💡 요약
무리한 전세가 세팅의 역효과: 내 투자금을 줄이려고 높게 부른 '희망 전세가'는 오히려 다른 투자자들을 단지로 불러들여 경쟁 매물만 급증시키는 신호탄이 됩니다.
조급함이 부르는 치킨 게임: 매물이 쌓이면 마음 급한 사람이 불리해지며, 결국 제 살 깎아먹기 식의 가격 경쟁으로 이어져 멘탈과 수익 모두 흔들리게 됩니다.
스마트한 위기 탈출 전략: 불가피하게 전세가를 낮춰야 할 때는 공개 호가를 내리지 말고, 신뢰하는 소장님께만 '협의 가능한 마지노선'을 은밀한 히든카드로 제시해 내 물건부터 소진시켜야 합니다.
안녕하세요.
부자 씨앗을 심는 투자자 시드s입니다. 🌱
“투자금을 최소화하고 싶은 마음에, 시장 상황보다 무리하게 높은 '희망 전세가'를 고집하다가 오히려 마음고생을 했던 적이 있으신가요?”
이게 왜 위험한지 왜 가격 경쟁을 피해야 하는지 제 경험담을 나누고자 합니다.
내가 세팅한 ‘희망 전세가’
다른 투자자를 부른다?
내가 맞춰둔 '높은 희망 전세가'가 다른 투자자들의 '진입 각'을 만들어준다는 사실, 알고 계셨나요?
우리는 기본적으로 가치를 보고 투자하는 가치 투자자이지만, 매매가는 아직 저렴한데 전세가 높게 형성되어 내 투자금 기준에 쏙 들어오는 물건을 발견하면 "이때다!" 싶은 마음이 들기 마련입니다. 즉, 내가 욕심 내서 올려둔 높은 전세 호가가 다른 투자자들의 레이더망에 포착되어 그들을 이 단지로 불러들이는 신호탄이 된다는 것입니다. (일명 ‘전세 알까기’)
당시 전세 물건도 많이 없고 잔금 기간이 6개월로 아주 여유가 있었던 저는, '희망 전세가(5.3억 원)'를 높게 세팅하여 시장에 내놓았습니다. 2억 원의 투자금으로는 아주 매력적인 조건이었기 때문에, 저의 희망 전세가를 보고 다른 투자자들이 이 단지를 눈여겨보기 시작했습니다.
그리고 한 달이 채 지나지 않아, 제가 매수를 할 때 고려했던 다른 매매 물건들까지 투자자들에게 팔려 전세로 튀어나오게 되었습니다. 그 결과 단지 내 전세 매물이 단기간에 7개까지 급격하게 늘어나고 말았습니다.
급한 사람이 지는 게임
결국 다른 투자자들이 유입되면 전세 매물이 쌓이게 됩니다. 매물이 많아지면서 마음은 조급해지고, 세입자를 먼저 맞추기 위해 제 살 깎아먹기 식의 가격 경쟁을 벌이게 되죠. 부동산 시장에서는 급한 사람일수록 불리한 게임을 할 수밖에 없습니다.
저는 점점 다가오는 잔금일에도 잘 나가지 않는 전세를 보며 멘붕에 빠졌고, 결국 가격을 뚝뚝 내려 예상보다 5천만 원이나 낮은 가격으로 전세를 세팅하게 되었습니다. 나중에 저를 포함해 급했던 물건들이 쭉 빠지고 난 뒤, 오히려 잔금 여유가 있었던 물건들은 시간이 지나 다시 반등한 제 가격에 전세가 나가는 것을 확인했습니다.
나가지도 않을 희망 전세가를 올려놓고 다른 투자자만 끌어들여 마음고생을 하느니, 차라리 처음부터 적정 전세가를 빠르게 세팅해 리스크를 줄이는 것이 훨씬 낫다는 것을 배웠습니다.
가격 경쟁을 피하는 방법
그렇다면 전세 가격을 낮춰야 할 때는 어떻게 해야 할까요? 불가피하게 전세가를 낮춰야 하는 상황에서도 전략이 필요합니다. 가장 피해야 할 것은 '공개적으로 앞장서서 호가를 내리는 것'입니다.
1. 호가 유지
네이버 부동산에 노출되는 전세 호가는 타 매물과 동일한 수준으로 유지가 필요합니다. 내가 먼저 가격을 내리면 너도나도 따라서 가격을 내리게 되고 결국 치킨 게임으로 번지게 됩니다.
2. 히든카드 제공
신뢰하는 부동산 중개소장님께만 개별적으로 연락하여 "XX만원 까지는 협의가 가능하다"는 의사를 전달하시고, 사장님 손님에게만 그 가격에 해주겠다는 의사를 전달하세요.
사장님께 거래를 성사 시킬 수 있는 '강력한 무기' 를 쥐여 드리고, 시장 가격을 교란하지 않으면서도 내 물건을 가장 먼저 소진 시킬 수 있는 효과적인 방법입니다.
전세는 적정한 가격으로, 빠르게 빼는 것이 가장 훌륭한 리스크 헷지(Hedge) 전략입니다.
긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.
