“보유세 1000만원이 늘어났다고?”
“자고 일어났더니 세금만 1,000만원을 더 내야해요.."
최근 국토교통부가 발표한
2026년 공동주택 공시가격을 확인 후
늘어난 세금으로 인한 걱정이 높아져 가고 있습니다.
도대체 공시가격이 얼마나 올랐길래 이런 상황이 생긴 걸까요?
그리고 우리는 이 상황을 어떻게 받아들이고 대비해야 할까요?
2026년 서울 아파트 공시가격, 도대체 얼마나 올랐나?
올해 전국 공동주택 공시가격 평균 상승률은 9.16%로
2022년 이후 4년 만에 가장 큰 폭으로 올랐습니다.
하지만 여기서 가장 많은 상승을 보여준 건 서울입니다.
전국 상승률을 훌쩍 뛰어넘어 서울 평균 18.67%라는
압도적인 상승폭을 기록했습니다.
자료 출처 : 서울 강남구 공시지가 26% 급등…자치구별 상승률 14배 차이
전국에서 평균치보다 높게 상승한 곳은 서울이 유일합니다.
특히 서울 내에서도 구별로 뚜렷한 자산 양극화가 나타났습니다.
이른바 ‘강남 3구’와 ‘마용성(마포·용산·성동)’ 등
한강벨트 지역의 공시가격은 정말 무섭게 올랐습니다.
성동구가 무려 29.04% 오르며 서울 내 최고 상승률을 기록했고,
강남구(26.05%), 송파구(25.49%), 양천구(24.08%),
마포구(22.15%), 서초구(22.07%) 등이
20%를 훌쩍 넘는 폭등세를 보였습니다.
반면, 도봉구(2.07%), 금천구(2.80%), 강북구(2.89%),
노원구(4.36%), 은평구(4.43%) 등 서울 외곽 지역은
2~4%대 상승에 그쳤습니다.
같은 서울이라도 에 따라 공시가격 상승 폭이
최대 14배 이상 벌어진 것입니다.
성동구 29% vs 도봉구 2%
같은 서울인데 세금 14배 차이 나는 이유
왜 이렇게 극단적인 차이가 발생했을까요?
지난 한 해 동안 부동산 시장을 살펴보면
대출 규제를 시작으로 여러 정책으로 인해
매수자들은 외곽 지역보다는
확실한 인프라와 한강변, 입지를 갖춘
중심지의 똘똘한 한 채로 몰렸습니다.
그 결과 강남, 서초, 성동구 등 주요 입지는
신고가를 잇달아 경신하며 시세가 급등했습니다.
반면, 도봉, 노원 등 외곽 지역은
작년말부터 거래가 되면서 가격이 오르기 시작했지만
그 이전까지 가격 변화가 없는 상황이 이어지면서
상급지와 비교했을 때 올랐다고 보기 어려운 수준이었습니다.
이렇게 양극화된 가격 흐름이
올해 공시가격 상승률에 14배라는 차이로
고스란히 반영된 셈입니다.
자료 출처 : 서울 강남구 공시지가 26% 급등…자치구별 상승률 14배 차이
공시가격 상승은 어떤 영향을 줄까? 보유세와 종부세
공시가격은 정부가 세금을 부과하기 위해
매년 산정해 고시하는 부동산 가격입니다.
공시가격이 오르면 집주인이 매년 내야 하는
보유세도 자연스럽게 올라갑니다.
보유세는 크게 두 가지로 나뉩니다.
- 재산세: 주택을 소유한 사람이라면 누구나 내야 하는 기본 세금입니다. (지방세)
- 종합부동산세(종부세): 일정 금액(1세대 1주택자 기준 공시가 12억 원)을 초과하는 고가 부동산을 가진 사람에게 추가로 부과되는 일종의 부유세입니다. (국세)
문제는 올해 서울 고가 아파트 공시가격이 급등하면서
종부세 납부 대상자가 전년 대비 53.3%나
폭증(약 48만 7천 가구)했다는 점입니다.
그리고 이 중 85.1%가 서울에 집중되어 있습니다.
실제 세금 체감은 훨씬 매섭습니다.
예를 들어, 서초구 '래미안원베일리(전용 84㎡)'나
강남구 '신현대9차(전용 111㎡)' 등은 올해 공시가격이
큰 폭으로 뛰며 보유세가 전년 대비 50% 넘게 인상되어
약 1,000만 원가량 세금을 더 내야 할 것으로 보여집니다.
마포구와 성동구의 주요 아파트들 역시
보유세가 수백만 원 단위로 뛰게 되었습니다.
눈덩이처럼 불어난 세금, 어떻게 대응해야 할까?
집값이 상승한 것은 기분 좋은 일일 수 있지만
당장 내야하는 세금이 늘어나는 것을
받아들이는 것은 어려운 일입니다.
더불어 최근 세금 규제에 대한 이야기가
계속 나오는 시점에서
불안감을 더 크게 만들기도 합니다.
다만 중요한 건 이번 보유세가 늘어나는 것은
규제의 시작이 아닌 작년 집값이 올랐기 때문입니다.
이번 공시가격 급등을 정부의 '부동산 규제 시작'이나
'인위적인 세금 옥죄기'로 오해해선 안 된다는 점입니다.
올해 공시가격 산정에 적용된
현실화율(시세 대비 공시가격 반영 비율)은
69%로 작년과 동일하게 고정되었습니다.
즉, 정부가 세금을 더 걷기 위해 산정 비율을 높인 것이 아니라
순수하게 작년 한 해 동안
서울 주요 지역 아파트의 실제 시장 가격(시세)이
그만큼 급등했기 때문에 나타난 결과입니다.
세금이 늘어난 것은 뼈아프지
반대로 보면 내 자산의 시장 가치가
그만큼 뚜렷하게 상승했다는 객관적인 증거이기도 합니다.
그렇다면 어떻게 대응해 가야 할까요?
첫째, 늘어나는 세금을 내 눈으로 직접 계산하고 확인해야 합니다.
막연히 '많이 나오겠지'라고 걱정하기보다, '부동산공시가격알리미' 사이트에 접속해 올해 공시가격을 확인하세요. 이를 바탕으로 세금 계산기 앱을 통해 올해 납부해야 할 예상 보유세를 확인해야 합니다. 그래야 하반기에 필요한 현금을 미리 보고 준비할 수 있습니다.
둘째, 과거 규제가 강력했던 시기(2021년)를 기준으로 내 자산이 감당 가능한지 점검해야 합니다.
2021년은 공시가격 현실화율과 종부세율이 매우 높아 다주택자와 고가 1주택자들의 세금 규제가 가장 강력했던 시기입니다. 향후 정책 변화로 인해 세금 부담이 2021년 수준으로 회귀하거나 그 이상으로 늘어난다고 가정해 보세요. 현재 소득과 저축으로 세금을 감당하며 주택을 유지할 수 있는지 확인 해보아야 합니다.
셋째, 무리한 '주택 수 늘리기'보다 상황에 따라 '지키기'에 집중해야 합니다.
세금에 대한 부담감이 늘어난 상황에서, 무리하게 주택 수를 늘려가는 것은 조심해야 합니다. 다주택에 대한 세금이 언제든 다시 강화될 수 있다는 점을 명심해야 합니다. 물론 아직 자산을 갖지 못한 무주택자 입장에서는 적극적으로 내집을 마련하는 것은 필요합니다. 다만 이미 내집을 마련했거나 주택을 보유하고 있는 상황이라면 공격적으로 생각하기보다는, 현재 보유한 자산을 잘 지켜내는 것을 우선해서 생각하셔야 합니다.
