관련 강의
2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
내가 가진 돈이 1억 이하라면 내집 마련보다는 투자를 먼저해서 자산을 불려가는 방법이 더 좋다.
만약 내가 가진 돈이 1억 5천이상이고 실거주가 가능하다면 내 집마련하는 것이 더 좋은 투자 방법이다
(왜냐면 생애첫대출 70프로가 되기에)
“저환수원리”
저평가 : 앞마당 최소 3개 만들기, 비교평가를 통한 저평가 여부 확인
환금성: 단지규모 (300세대 ) 및 층수(4층이상)
수익률: 수익률 보고서 작성, 투자금 규모(투자금이 적을수록 수익률 높음
원금보존 : 적정 전세가율, 입지독점성
리스크관리 : 주변공급물량, 주변 동일 평형 전세 물량, 점유자성향, 2년뒤 유동성 준비 여부(역전세)
| 분위기임장 | 단지임장 | 매물임장 |
| <평일임장> 출퇴근길 교통상황 지리를 완전히 파악 | <평일 단지 임장> 평일 저녁 모습, 주차/정돈상태/느낌/가격 | <전화임장> 조사내용 사실 확인, 방문 부동산 선별 |
| <주말임장> 생활권별 사람들의 모습 지역안에서 입지의 순위 파악 | <주말단지임장> 주말 낮의 모습 거주하는 사람/느낌/가격 | <부동산 방문> 지역정보획득, 현장 분위기 및 매물 확인 |
| <남겨야할것> 지리, 생활권 구분 및 입지 투자 우선순위 | <남겨야할 것> 단지 별 선호도, 단지 별 가격, 기준 부합 단지 | <남겨야할 것> 투자 우선순위 선정 |
[강의1]
-집값 7.7억 전세가 6억... 매매가 턱밑까지 쫓아온 강북전세 -> 투자하기 좋음!
-경매시장도 ‘양극화’... 급매 늘어난 강남 매력 ‘뚝’, 중저가로 쏠림
-신봉 마을 LG 자이 1차 1990세대보다 서홍마을 현대아파트가 더 오르는 이유? :역세권. 언덕이 좀 덜있어서 -> 상대적으로 좋은것이 먼저 오르는것.
-강의들으며 나오는 아파트명 다 네이버지도 찾아보고 갈수 있는데 가보자.
-저평가 : 같은 가격 아파트를 많이 알고 있는게 더 좋은 선택이 가능
-입지가 좋은 구축과 입지가 덜 좋은 신축 또는 준 신축이 만나는 구간은 기회가 될 수 있음
[강의2]
1. 아파트 선정
Q. 랜드마크 아파트를 조사하는 것이 좋을지, 제 투자금으로 살 수 있는 아파트를 조사하는 게 좋을지, 다 상관없이 그냥 관심있는 아파트를 선택하면 되는지.?
랜드마크 아파트 분석의 의미 : 랜드마크 아파트의 흐름을 따라간다, 우리지역사람들이 어떤아파트를 좋아하는지 알수있다.
내 투자금으로 살수있는 아파트 조사 : 너무 의미있음. 현재 내 수준을 알수있다. 가장 현실적이긴한데 잘 그려지지 않은 분도 많다. 대출받을 수 있는 금액 + 가진돈. 합계금액 자체가 내가 살수있는 아파트야.
현재 살고 있는 집이나 그냥 관심있는 아파트? : 투자자의 관점으로 볼 수 있는 기회가 됨.
2. 위치
예. 동대문구 답십리동 답십리 대우.
화면을 쉽게 캡쳐하는 법 윈도우: 윈도우 + shift +S
주 출입구가 어딘지 모르겠을 때 주 상가가 있는 곳을 봐. 남서 남동 남향 체크. 단지주변으로 시야를 넓혀 동대문중 전농초, 역위치들. 주변 대규모 단지들 사이에 둘러싸여있네.
3. 입지평가
-직장: 종사자수!! (딥하게는 사업체수, 대기업수(500인이상), 연봉수준, 지속가능한 산업인지) 구단위로 봐야해.
-교통: 주요 업무 지구까지 이동구간 -> 강남 30분 이내, but 지방은 수도권과 달리 자차로 10분~20분이내
카카오맵/네이버지도: 길찾기 -> 대중교통(수도권), 자동차(지방)
[강의3]
-학군: 중학교 학업성취도 평가 :95％이상
아실 : 단지단위 주변 중학교 확인 (중개클릭 제재 해제해주면 어지러운거 사라져)
아실과 호갱노노 이용하자.
-환경: 상업시설(백화점,대형마트 1km 내) : 백화점 2개이상
-노량진뉴타운 (떠오르는 균일한 환경 택지)
카카오맵 -> “구 백화점” 검색하거나, 주변->대형마트 (개수, 점포 명 확인 가능) 반경 1km 범위 설정
서울에 가까운 평촌보다 양질의 상권이 활성화된 범계역이 더 좋다. 평남이 학원가가 많아서 평북보다 인기가 많음. ->상권을 볼때는 선호하는 상권인지가 중요 (산후조리원 유무 확인)
-공급: 향후 3년간 입주예정물량 :적정수요=인구*0.5% -> 적정수요 1/2이내
2년 전세만기 시점을 기준으로 공급물량을 확인해야... 역전세를 견디기 힘들다면 매도타이밍!
전체 지도로 보고싶을 때 ->호갱노노 -> 공급 -> 아파트 입주예정물량기간조정 (현재~3년후)
년 단위로 보고싶을때 -> 부동산지인 : 수요/입주 ->지역 선택 (시 구)
목동, 여의도 : 이주 수요가 많을 것으로 예상되는곳
->당산으로 넘어갈거야. 신정 신월동. ->전세금 오를 수 있어.
이주 수요가 생길만한 곳까지도 봐주면 좋아.
[강의4]
4.수익률 분석
전고점 (21년 하반기다수) -> 시장이 좋아지면 이 가격정도는 기대해도 되지 않을까?
전저점 (22년말~23년 초 다수) -> 이가격 정도에서 버티지 않을까?
가치를 알게하고, 가치를 믿게하고, 시장을 기다릴 수 있게 하는 것이 <아파트 수익률 보고서>
5.현장사진
6.투자결론
잃지않는 투자기준 -저환수원리.
지방의 입지 독점성 확인법 -> 역에서 내렸을때 크레인이 많이 올라가 있는지를 본다
5억짜리 아파트 10개 비교하기 -> 가치평가가 됨
[강의5]
가장 좋은 위치에다가 낮은 가격에 분양하는 아파트에 이름 붙임 - 시범~~
-토요일 낮에 2~4번 임장 가는것 추천.
평일 퇴근 후 가도 낮에 또 토요일에 보고하면 평일 저녁에 가서 보이는 모습이 낮에도 보여
-임장 보고서가 처음이라면? 일단 한 달은 집근처 or 회사근처
-단지 4개씩 -> 단지 5개씩... 돌아보기
-서울 수도권을 알고 싶다면? 1기신도시 + 확장
-임장 후 당일 정리하는거 무조건 추천
사전조사(입지, 개요) ->분위기 임장 -> 단지임장 -> 매물임장 ->결론
단지임장 후 정리 (마침표 찍어)
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