안녕하세요 꼬미아버지입니다.
오늘 열반기초반 미니임장을 다녀왔는데요.
1년 전에 임장했던 곳을 다시 돌아보니
감회가 새로웠던 것 같습니다.
저도 아직 부족한 부린이지만
처음 임장을 하시는 분들의 궁금증인
'분위기 임장을 다녀와서 뭘 남겨야하나?'에 대해
말해보고자 합니다.
주우이멘토님께서도 3강 강의에서
"반마당도 좋다 그럴수 있다. 그런데 마침표는 찍어야한다"
라고 말씀하셨습니다.
그럼 어떻게 마침표를 찍어 나에게 남길 수 있을까요?
√ 분위기 임장은 왜 하는가?
“봐도 모르겠는데 무슨 분위기?”
제가 첫 임장 때 느꼈던 감정입니다.
그저 아파트만 보고 걸었던 것 같습니다.
걸음수만 보고
“아~ 나 오늘 고생했다”라고 했던 것 같습니다.
물론 걸음수도 중요하고 해냈다는 성취감도 중요합니다.
하지만 그보다 중요한건 뭘 남기느냐인데요.
“아 이 생활권 살만하네~”, “비싼덴 이유가 있겠지”가 아닌
객관적으로 생활권을 비교하고
어디가 더 살기 좋을지
순위를 매겨보는 게 중요합니다.
(단지가격을 안보고 순위를 매긴다면 더욱 좋습니다)
√ 생활권을 나눠보자
처음에는 임장가기 전
법정동별 기준으로 나누어서
생활권을 먼저 예상해보는 것을 추천드립니다.
(카카오 맵 법정경계)
대전 서구를 예를들면
“월평이랑 갈마는 붙어있어 하나의 생활권을 이룰 것 같은데?”
“만년동은 동떨어져있는 느낌이네?”
“둔산동은 넓어서 단독생활권을 이룰 수도 있겠다”
등 예상해 볼 수 있습니다.
정답이 있는 것이 아닌
내 나름대로의 기준을 정하는게 중요합니다
그리고 실제 분위기임장을 가서
더 정확하게 파악합니다.
임장을 하다보면 상권, 단지 등이 뚝 끊기거나
길건너기 전까지만해도 학생들이 많았는데 갑자기
어르신들이 많이보이고 상가도 듬성듬성있는 등
갑자기 분위기가 달라지는 모습을 볼 수 있습니다.
이러한 기준으로 생활권을 나눕니다.
한 지역에서 생활권을 너무 많이 나누면
헷갈리고 판단도 잘 안되기 때문에
4~5개정도로 나누는게 좋습니다.
그리고 최종적으로 분위기임장 후
생활권의 순위를 매겨서
선호도 있는 생활권은 어디일까?
예상해보는 것입니다.
그럼 선호도는 무슨 기준으로 나눌까요?
√ 상권, 아파트, 사람을 의식적으로 보고 남기자
①상권과 쾌적함은 어떤가?
학원가? 단순 외식상권? 유흥가?
도로가 왕복 6차선으로 시원하고 깔끔한 도로가 되어있는가?
아니면 왕복 2차선 혹은 4차선으로 답답하고
출퇴근 시간에 차가 밀릴것 같은 느낌인가
두 개의 상권의 모습이 어떠신가요?
내가 학부모라면?
혹은 신혼집을 구한다면?
노래방, 술집이 있는 유흥상권보다는
학원, 병원, 카페등이 있는 상권을 더욱 선호할 것입니다.
이게 그 생활권의 가격을 결정짓는 요소중 하나가 됩니다.
(좀 더 기억에 남기고 복습을 위해 사진찍기를 추천드립니다)
② 아파트 단지들이 균질하게 들어서 있는가?
누구나 정갈하게 들어선 신축 아파트 단지들이 있는
환경을 선호할 것이라고 생각합니다.
“A생활권에는 구축아파트가 많고 택지(균질)인데 상권은 좋네?”
“B생활권은 신축아파트가 많지만 택지는 아니고 상권이 좀 애매하네?”
듬성듬성 신축이 중요할까 구축이여도 택지가 중요할까
이정도 상권은 사는데 불편함은 없을까
다른 가격 결정요소는 없을까 예상해볼 수 있습니다.
③ 동네 사람들의 모습은 어떤가?
해당 생활권의 거주민들이
단지의 가격을 형성하는 ‘수요자’이기 때문에
거주민의 모습이 매우 중요합니다.
"젊은 부부인데 몽클레어 등 명품옷을 입고있네?"
“이 동네 유난히 아이들이 많이보이네?”
“여기서 슈퍼카 왜이렇게 많이 보이지?”
거주민들이 명품옷을 사고 비싼차 그리고 젊은 세대라면
그만큼 구매력이 되는 사람들이 있을 가능성이 높고
집값으로 연결될 가능성이 큽니다.
④ 생활권 순위 매기기
크게 이 세가지(상권, 아파트, 사람)의 요소로
생활권의 순위를 매겨야합니다.
“A생활권은 젊은 사람도 많고 상권도 잘되어있는데 구축이니까 2순위!”
“B생활권은 젊은 사람 많고 상권은 애매하지만 신축이니까 1순위!”
“C생활권은 나이드신분도 많고 상가도 많이 없어서 3순위!”
세 가지 요소를 가지고
내 나름의 기준을 세워서
생활권 순위를 매겨보는 것입니다.
√ 가장 중요한건 나의 의견
생활권의 순위를 매길때
동료들의 의견을 듣는것도 좋지만
나만의 기준으로
내가 먼저 생활권 순위를
매겨보는 걸 추천드립니다.
임장을 다 하고 난 뒤
의견을 나누는 건 좋지만
임장중 다른 사람의 의견을
듣게되면 나의 기준이 생기기도 전에
선입견이 생겨
그 부분만 좋게 혹은 안좋게
보일수 있거든요.
이 생활권의 순위를 매기고
투자를 진행하는건 온전히 ‘나’입니다.
내가 확신을 가지고
투자를 하기 위해서는
항상 먼저 나의 생각을
정리하는 게 중요하다고 생각합니다.
이렇게 순위를 매기고
임장보고서와
단지임장, 전화임장, 매물임장을 통해
내가 예측한 순위가
맞는지 틀리는지 검증해 가는 것입니다.
최종적으로 선호도를
남기는 것이지요.
정리하자면
1. 임장전에 생활권을 분류해보고
2. 실제 현장에서 정확하게 분류한다.
3. 상권, 아파트, 사람을 보고 가격(선호) 결정요소를 파악한다.
4. 생활권 순위를 예상해보고 검증해 나간다.
첫 임장이라면 더더욱
이론대로 하기가 힘들고
생각대로 잘 안되서
속상할 수도 있습니다.
하지만 가장 중요한 건
내가 배운것을 계속해서
의식하고 꾸준히 해나가는 것이고
어느새 밥먹듯이 생활권 순위를
파악하고 있는 나의 모습을
볼 것입니다
저 또한 그런 날이 올때까지
같이 힘내보겠습니다
이번주 미니임장과 조모임하신
열반기초반 90기 여러분 화이팅입니다!!
