[열반중급반 49기 21조 해로] 추천도서후기 #14 - 결국엔 오르는 집값의 비밀

안녕하세요~!!

백년해로!(百年偕老), 함께 나이 들어가며 성장할 자산을 찾고 있는 해로입니다!

오늘은 월부 추천도서 중 하나인 ‘결국엔 오르는 집값의 비밀’의 독서 후기를 아래와 같이 남겨보려고 합니다.

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목 : 결국엔 오르는 집값의 비밀
2. 저자 및 출판사 : 김준영 / 한국경제신문
3. 읽은 날짜 : 26.03.22
4. 총점 : 9 / 10점
5. 점수를 준 이유 
: 공급과 수요, 그로 인한 전세가의 변화가 매매가에 얼마나 큰 영향을 끼치는지 배울 수 있었기에 높은 점수를 주고 싶다.

6. 핵심 키워드

 #전세가 #공급 #수요

STEP2. 책에서 본 것

< 한 줄 요약 >

: 주택의 공급 과잉과 공급 부족이 반복되는 과정에서 전세가가 부동산 가격에 미치는 영향을 살피고, 이를 토대로 앞으로의 시장 흐름에 대한 예측을 해준다.

< 주요 내용 요약 >

1장. 집값은 이렇게 만들어진다 - 전세의 이해

#전세가율 #사용가치

 - 부동산의 가치를 매길 때 가장 중요한 것은 그 부동산에서 나오는 임대료(전세/월세)이며, 그 임대료는 금리에 큰 영향을 받는다 
 

2장. 부동산시장의 변동성과 자산가치의 변화를 구분하라

#전세수급 #요구수익률 #전월세전환율

 - 부동산 시장의 변화를 예측할 때는 단기 전망이냐 장기 전망이냐에 따라 사용하는 통계가 달라져야 한다. 단기의 경우 전세수급지수, 요구수익률(전월세전환율)로 장기적 변화를 살피는 데 도움이 된다. 

3장. 움직이는 수요, 어떻게 파악할까

#수요 #누적공급량 #거래량

 - 수요가 많은 곳은 인구수 대비 매매 거래가 많은 지역, 개별 아파트의 경우 세대수 대비 매매 거래 건수와 매매 회전율이 높은 곳이다.

6장. 월세 시대, 무엇이 달라질까

#전세소멸 #전세의월세화

 - 성장의 둔화로 인해 매매 가격의 상승도 둔화되면 수익 보전을 위해 월세 상품의 비중이 높아질 수 밖에 없다. 

8장. 통계를 과신하면 안되는 이유

#거래량 #선행지수 #동행지수 #후행지수

 - 대부분의 통계는 선행 해서 시장을 미리 말하는 것이 아니라 현재의 상황을 말하고 있거나 그 결과이다. 항상 통계 값은 의사결정에 있어서 보조 지표로 활용하고 의사결정은 스스로 판단해서 내려야 한다.

STEP3. 책을 읽고 느낀 점, 깨달은 점

: 저자는 공급, 수요의 변화 그리고 그로 인한 전세가의 영향력에 대해서 책 전반에서 다루었는데, 저자의 주장을 바탕으로 현재 서울/수도권 부동산 상황을 살펴보았다. 현재 서울/수도권 시장은 정부의 강력한 규제로 인해 매매/전세 매물이 그렇게 많지 않은 상황이다. 최근에는 정부 정책으로 인해 급매 매물이 일부 나오고 있지만, 다주택자 중과세 유예 종료가 예정되어 있는 5.9일을 기점으로 (토허제로 인해 3~4주가 소요되는 허가 기간을 고려하면 실질적으로는 4월 중순부터) 매물 잠김 현상이 발생될 가능성이 크다. 거기다가 서울의 경우 한동안 공급 물량이 매우 부족할 것으로 예상되는 상황이다. 공급 부족은 전/월세 수요를 강화시키고, 전/월세 수요 증가는 전세가의 상승을 야기할 수밖에 없다. 전세가 상승은 결국 매매가를 밀어올리게 될 것이다. 

STEP4. 책에서 적용할 점

BM One Thing : 지방 투자 시 ‘신축’을 우선해서 투자하기

 : 지금껏 앞마당을 만들 때 서울/수도권 지역을 위주로 임장을 다녔다. 확실히 수도권의 경우 연식보다는 직장/교통 등의 입지 가치가 가격에 더욱 직접적으로 영향을 미치기 때문에, 단지 간 비교를 할 때에도 해당 단지의 주요 업무 지구로의 교통 편의성을 우선적으로 살피면서 비교해왔다.

 하지만 이번 책을 읽으며 지방 투자는 확실히 그 결이 다르다는 점을 알게 됐다. 지방의 경우 대부분 자차로 직장을 다니기 때문에 대중 교통 편의성보다는 단지의 연식, 주변 환경에 더 영향을 받을 수밖에 없다. 특히 인구가 감소하는 지역에서는 공급량 또한 감소하기 때문에 신축의 희소성이 높다. 신축 아파트에 대한 높은 선호도로 인해 가격 상승률 또한 기축 아파트에 비해 높다는 것을 깨달았기에, 앞으로 지방 앞마당을 만들 때는 입주한지 10년 이내의 신축 단지를 우선적으로 봐야겠다. 

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

“부동산의 가치 평가에서 가장 중요한 것은 그 주택에서 나오는 임대료(전세, 월세)이고, 단기적인 임대료 변화에 따라서도 주택가격은 변동합니다.” (24p)

 

“현재의 주택수요에 직접적으로 영향을 주는 것은 새로 태어나는 인구가 줄어드는 것이 아니라 가구수가 늘어나는 것입니다.” (37p)

 

“부동산 시장의 변화를 예측할 때는 단기 전망인지 장기 전망인지에 따라 사용하는 통계 자료가 달라야 합니다. 소득이라는 통계로는 단기 전망을 할 수 없으며, 전월세 전환율 등의 자료는 장기적인 변화를 살피는 데 도움이 됩니다.” (47p)

 

“수요가 많은 곳은 인구수 대비 매매 거래가 많은 지역, 개별 아파트의 경우 세대수 대비 매매 거래 건수와 매매 회전율이 높은 곳입니다.” (59p)

 

“3년에 걸쳐 시장의 공급이 충분하다면 부동산 가격은 대체로 하락하고, 3년에 걸쳐 시장의 공급이 부족하다면 가격은 대체로 상승하는 변곡점을 만들게 됩니다.” (63p)

 

“지방의 시장을 분석할 때는 3년 누적 공급량이 가장 중요합니다." (72p)

 

“매도물량은 주거수요가 있는 공급이라 단기적으로 시장에 영향을 주는 반면, 신규공급은 빈 주거공간을 공급하는 것이기에 조금 더 길게 시장에 영향을 미칩니다. 서울·수도권은 신규 입주물량과 매도물량의 영향을 동시에 받고, 지방에서는 신규공급의 영향이 절대적이라고 할 수 있습니다.” (86p)

 

"제가 가장 중요하게 보는 것은 서울·수도권에서는 전세가율, 지방에서는 전세수급지수입니다. 전세가율과 전세수급지수는 공급의 부족 혹은 과잉을 가장 잘 보여주는 통계이기 때문입니다." (90p)

 

"새롭게 땅을 공급할 수 없는 곳은 자가 보유율이 낮습니다. 이런 도시들은 새로운 수요가 들어오면서 임대료 상승을 만들고, 임대료 상승이 높은 수익률과 기대수익으로 작용하여 끊임없이 투자자가 진입하면서 임대물량을 만들기 때문입니다."(102p)

 

"수요 없는 공급은 지속될 수 없습니다." (118p)

 

"월세화가 빠르게 진행된다며 그 속도에 맞게 공급도 필연적으로 감소할 것으로 생각합니다." (135p)

 

“성장하는 도시와 소멸하는 도시를 판별할 수 있는 또 한 가지 지표는 자가 보유율입니다. (…) 새로운 땅을 공급할 수 없는 곳은 자가 보유율이 낮습니다. 이런 도시들은 새로운 수요가 들어오면서 임대료 상승을 만들고, 임대료 상승이 높은 수익률과 기대수익으로 작용하며 끊임없이 투자자가 진입하면서 임대물량을 만들기 때문입니다.” (198p)

 

“지방의 소도시 중에서, 특히 인구가 감소하는 지역에서 반드시 확인해 보아야 할 것이 지역의 경쟁력입니다. (…) 경쟁력을 갖춘 곳이라면 인구가 감소하는 곳이라도 여전히 기회가 있는 것입니다.” (204~6p)

 

“한 도시의 통계는 인구수뿐 아니라 그 도시가 가지고 있느 특성이 반영된 결과이기 때문입니다.” (209p)

 

“우리 주택시장도 차차 월세로 가는 것은 필연적일 수밖에 없습니다. 성장의 둔화로 인해 매매가격의 상승이 점차 둔화된다면 시세차익이 나지 않는 상품으로 바뀌기 때문입니다.” (247p)

 

“자산가치 상승에 대한 기대가 낮을수록 리스크가 증가하기 때문에 그만큼 월세 가격이 올라갈 가능성이 높아집니다.” (253p)

 

"거래량을 수요가 많거나 적다는 판단의 근거로 사용하지는 못합니다. 상승환경으로 바뀌면 사람들은 임대수요자에서 매매수요자로 바뀌고, 하락환경이 되면 매수수요자에서 전세수요자로 언제든 이동할 수 있는 것입니다. (302p)

 

“통계의 해석에서 가장 조심해야 되는 것이 동행지수와 후행지수를 마치 선행지수처럼 분석하는 것입니다.” (308p)

 

“언제나 통계는 보조지표 정도로 활용해야 하며 결국 스스로 예측하고 판단을 내려야 하는 것입니다.” (314p)

 

“높은 전세가율에 있는 도시와 높은 자가 보유율을 가진 도시 또한 경쟁력이 낮은 곳입니다.” (328p)

 

“만약 도시의 경쟁력이 타 도시보다 약한 곳이라면 선택의 폭을 좁혀야 합니다. 즉 위치가 좋거나 상품에 경쟁력이 있어 그 도시의 평균 가격 상승률보다 높아질 곳을 선택하여야 합니다.” (351p)

 

“작은 도시들은 반드시 확률을 높이는 전략이 필요합니다. 인접한 도시나 도 전체의 부동산 환경이 어떻게 진행되고 있는지 같이 보는 것이 바로 확률을 높이는 방법입니다. 그중에 가장 중요한 것이 도 전체의 수요를 파악하고 해당 중소도시 내의 수요를 파악해서 공급량이 최저로 겹치는 시점을 파악하는 것입니다.” (409p)

감사합니다.

#월급쟁이부자들 #월부 #열반스쿨중급반 #재테크 #결국엔오르는집값의비밀 #김준영