✅아파트명
- 천안불당지웰더샵 / 2016년 8월 / 685세대 / 34평 위주
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
- 천안시 (S) : 종사자수 321,670명 / 사업체수 74,581개
2. 교통
- 강남 2시간 29분 / 여의도 1시간 27분 / 시청역 1시간 10분
3.학군
- 천안불당중 92.0%, 천안월봉중학교 79.5%
4. 환경
- 갤러리아백화점(1.7키로), 이마트(3키로), 천안충무병원(3키로)
5. 공급
- 힐스테이트천안역스카이움(주) 2027.8월 / 999세대 / 차로 16분 / 성정동
- 천안두정역양우내안애퍼스트로 2027.12월 / 416세대 / 차로 13분 / 두정
- 천안아이파크시티 2027.12월 / 1,126세대 / 차로 14분 / 성성동
- 성성자이레이크파크 2028.2월 / 1,104세대 / 차로 9분 /성성동
- e편한세상성성호수공원 2028.2월 / 1,763세대 / 차로 12분 / 성성동
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
- 현재 시세 : 천안불당지웰더샵 34평 현재 매매 8.45억 전세 5.5억원
- 5년 내 고점 매입 시 : 2021년 7월 매매 9.8억원 전세 6억원
- 5년 내 저점 매입 시 : 2023년 1월 매매 6.45억원 전세 3.5억원
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : (전고점 -20%이하)전고점을 넘지 않은 상황으로 아직은 저평가 (절대평가만 봤을때/ 비교평가 필요)
2) 환금성 : 학군이 좋아 괜찮으나 향후 공급물량을 고려할때 불확실
3) 수익률 : 저점대비 매수시 수익률은 좋으나 고점대비 매수시는 현재 마이너스임(아직 저평가)
4) 원금보존 : (입지독점성, 전세가율) 천안은 년도별 공급물량이 있어 입지 독점성을 장담하기 곤란
5) 리스크 대비: (역전세) 2년내 신축 물량이 적지않게 있어 역전세 가능성 있어 보임
나의 투자 결론(매수 여부)
- 10년 정도 된 천안의 대장아파트로 아파트 환경(주변 공원), 학군, 상가 등이 안정적으로 형성되어 수요(인기)가 있음.
- 전고점 대비 약 -12%정도로 약간의 저평가 상태이기는 하나, 지방인 점을 고려할 때 향후 2~3년 내 공급물량이 적지 않게 있어 상권이동, 역전세 등을 고려할 때 매수에 부담이 있음
✅ 작성하면서 느낀점
- 미니 임장을 통해 현장을 방문하고 주변을 살펴보니 막연하게만 생각되던 것들이 보이고 조장님을 비롯해 무엇을 봐야하는지 알려주셔서 하나 둘씩 배울 수 있었습니다.
- 아직 걸음마 수익률 보고서 이지만, 임장 후 과제를 작성하니 실제 투자를 할 때 강의 내용을 어떻게 적용해야 하는지 감이 들었습니다.
- 아는 만큼 보인다고 꾸준한 경험을 쌓아 앞마당을 넓히고 비표평가로 가치있는 물건에 투자할 수 있는 안목이 중요한 것 같습니다.
