신대방동 신대방 경남아파트 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명
신대방 경남아파트
✅위치(지도)
서울시 동작구 신대방길 85
✅입지평가
1. 직장 C
동작구 종사자수 87,647명 서울연구데이터서비스
2. 교통 S
강남 29분 / 여의도 15분 / 시청 34분
3.학군 C
대림중 60.0%
4. 환경 A
보라매공원 차량 4분 도보 31분 / 롯데백화점 관악점 차량 10분 도보 32분
5. 공급 S
동작구수방사 556세대 2028년 12월
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
현재 시세: 신대방 경남 29평 현재 매매 10.3억, 전세 6억
5년 내 고점 매입시: 2022년 6월 매매 10.7억 전세 5.7억 수익률-10.0%
5년 내 저점 매입시: 2021년 3월 매매 9.3억 전세 4.6억 수익률+4.7%
✅현장사진
현재 시세: 신대방 경남 29평 현재 매매 10.3억, 전세 6억 (전고점비-1.4%)
5년 내 고점 매입시: 2022년 6월 매매 10.7억 전세 5.7억
5년 내 저점 매입시: 2021년 3월 매매 9.3억 전세 4.6억
✅투자 결론 (각 항목별 평가) *검토중입니다.
1) 저평가 : 직장C 교통S 학군C 환경A 공급S 강남 여의도 시청 이동시간이 좋고, 공급량으로서는 입지독점성 확보
2) 환금성 : 가격이 크게 요동치는 아파트가 아니므로 환금성은 무리가 없을 듯
3) 수익률 : 상승폭이 미미하여 수익률면에서 매력이 없음
4) 원금보존 : 적정전세가율을 약간 하회하지만 원금보존은 가능하다는 판단
5) 리스크 대비: 공급량이 많지않아 역전세확률 낮음
나의 투자 결론(매수 여부): X
✅ 작성하면서 느낀점 : 지인이 고려하고 있는 아파트여서 관심있게 들여다 보았으나
내가 살고싶은 곳이 아닌것으로 판단되니 정이 안가고 긍정적인 시선으로 분석하지 못하는 부분이 있다.
2호선 신대방역에서 경남아파트로 향하는 길에 중국간판이 많아 다소 이국적인 면을 보이며
언덕을 위치하고 있어 비오거나 눈이올때 서행해야 하는 길이 있다. 다른 사람이 원하는 곳일지에 대한 고민을 한다.
개인적인 편견이 매수에 장애요인이 됨을 느낀다. 내집마련과 투자자로서는 다른 시선으로 보아야 하는가..?
