적은 종잣돈으로 고민하는 당신께 (지방 투자 복기) [순호]

안녕하세요, 순호입니다 :-)

최근 선배님과의 대화 자리에서 투자 준비 중인 후배분들의 이야기를 들을 기회가 있었습니다. 

많은 분이 서울과 수도권을 바라보지만, 현실적으로 부족한 종잣돈과 적은 저축액 앞에서 막막함을 느끼고 계시더라고요.

저 역시 투자를 시작할 때 외벌이 가장이었습니다. 

1년에 모을 수 있는 돈이 한정적이었기에 수도권은 엄두도 내지 못했습니다.

하지만 저는 그 막막함을 '공부'와 '실행'으로 채웠고, 지방에 ‘투자’를 했고, ‘성과’를 냈습니다. 

그 경험을 바탕으로, 지방 소액 투자를 고민하는 분들께 드리고 싶은 이야기를 정리해 보았습니다.

| 지방 투자, 저도 처음엔 두렵고 막막했습니다

저는 지방에서 나고 자랐습니다. 그래서 지방이라는 환경 자체는 낯설지 않았고, 

서울에 거주하시는 분들보다는 심리적 허들도 상대적으로 낮은편입니다.

하지만 투자의 관점은 달랐습니다. 갈수록 벌어지는 서울과 지방의 압도적인 가격 차이를 보며, 

‘과연 지금 지방에 투자해도 되는 걸까?’ 하는 막연한 두려움이 제 안에도 늘 자리 잡고 있었습니다.

저를 가로막았던 또 다른 현실적인 벽은 바로 '거리'였습니다. 

제가 살고 있는 순천에서 다른 지역으로 임장을 가는 길은 결코 쉽지 않았습니다. 

KTX를 몇 번씩 갈아타고, 고속버스를 예매하고, 때로는 직접 자차를 몰고 수백 킬로미터를 달려야 했죠. 

그럴 때면 마음속에서 ‘아, 너무 멀다. 가기 싫다’라는 생각이 불쑥불쑥 올라오곤 했습니다.

그럼에도 저를 끊임없이 움직이게 했던 건 스스로에게 던진 하나의 질문이었습니다.

“지금 내가 처한 상황에서 할 수 있는 최선은 무엇인가?”

저는 제 종잣돈으로 실행 가능한 최선의 선택지가 ‘지방 투자’임을 인정하고 받아들였습니다. 

그리고 막연한 두려움을 확신으로 바꾸기 위해, 지방의 앞마당을 하나씩 늘려나갔습니다.

| 흔들리지 않는 기준: "결국은 공급"

2023년 11월 당시, 제가 바라보고 있던 단지들은 제각각 다른 흐름을 보이고 있었습니다.

• B 중소도시 & C 광역시: 하락 후 급속히 반등 중이었고, 전세가도 받쳐주어 매력적이었지만 입주 물량이 예정되어 있었습니다.
• A 광역시: 과도한 공급 물량 때문에 다른 지역이 오를 때도 홀로 눌려 있었습니다.

전고점만 보면 이미 반등한 B나 C를 선택해야 했지만, 

저는 강의에서 배운 '지방 투자의 핵심은 공급'이라는 배운 상태였습니다. 

공급이 부족해지면 전세가 귀해지고, 결국 매매가를 밀어 올릴 것이라 믿었습니다. 

이러한 확신을 바탕으로 향후 입주물량이 예정되어 있고, 이미 가격이 반등한 B, C지역 대신에 

공급 물량이 적고 절대적으로 저평가 되어있떤 A지역에 투자를 하게 되었습니다.

A광역시에서 나타난 가격의 변화입니다. 

공급 부족 → 전세가 상승 → 매매가 밀어올림

지금 복기해 보면 그때의 제 마음은 확신보다는 의구심에 더 가까웠습니다. 

'정말로 공급이 부족하다는 이유만으로 가격이 오를까?'라는 불안함이 늘 따라다녔거든요. 

과거 시세를 복기하는 법도, 단지들을 비교 평가하는 실력도 서툴렀습니다. 

하지만 강의에서 배운 '지방에서는 공급'이라는 원칙만큼은 잊지 않았습니다. 

또한 매물 코칭을 통해 불안함을 확신으로 바꿔 나갔던 것 같습니다.

| 다시 돌아가 소액 투자를 한다면? (3가지 원칙)

만약 제가 다시 과거로 돌아가 소액 투처를 찾아야 한다면, 저는 다음의 3단계를 철저히 지킬 것입니다.

• 향후 공급이 더 적은 지역 찾기 (지역 선정하기)

  지방 투자의 성패는 결국 '공급'에 있습니다. 당시를 전주와 울산이 공급이 없는 지역이었습니다.

  전주: 공급이 거의 전무했고, 2028년을 제외하면 향후 물량도 매우 귀했습니다.

  울산: 23년 당시엔 과공급이었지만, 미래 공급량은 적정 수요보다 낮아지는 추세였죠. 

  공급이 절대적으로 부족해 전세가가 매매가를 강력하게 밀어 올릴 수 있는 전주 같은 지역을 1순위로 검토할 것입니다.

   

• 구축보다는 신축 단지 찾기 (아파트 찾기)

  저의 첫 투자는 20평대 구축이었습니다. 입지가 좋아 전세는 금방 나갔지만, 인테리어 비용'이 추가로 발생하였습니다. 매매가와 전세가의 차이(갭) 외에 별도의 수리비가 추가되면서 결과적으로 실투자금이 늘어난 셈이었죠.

  인테리어에 큰돈을 들여 구축을 고치는 대신 그 비용을 보태 신축 혹은 준신축 단지를 우선적으로 보겠습니다. 압도적인 입지가 아니라면 사람들의 선호도는 결국 신축으로 향하기 때문입니다. 신축은 상승장에서 가격 흐름이 가장 먼저 나타날 뿐만 아니라, 전세를 놓거나 매도할 때도 시장에서 가장 먼저 선택받는 강력한 무기가 됩니다.

   

• 사람들이 좋아하는 핵심 선호도가 있는 단지 찾기 (아파트 찾기)

  투자를 결정하기 전, 스스로에게 이 질문을 꼭 던져보셨으면 합니다.

  "사람들은 왜 여기에 살고 싶어 할까?" 

  그 지역만의 핵심 선호도가 명확해야합니다. 

   

  강력한 학군지: 구축이라도 우수한 초·중학교 배정을 위해 전세 수요가 끊이지 않는 곳 (예: 부산 사직동)

  쾌적한 신축 택지: 아이 키우기 안전하고 정주 여건이 좋은 곳 (예: 전주 에코시티, 효천지구)

  준수한 입지의 신축: 생활 여건이 좋고 가격대가 합리적인 곳 (예: 울산 약사동)

   

| 편견을 넘어선 지방투자를 통해 얻은 '씨앗'

2년이라는 시간이 흘러, 저는 첫 투자였던 1호기를 매도했습니다. 

그 결과 투자금과 수익금을 합쳐 총 8,000만 원이라는 소중한 자산을 회수할 수 있었습니다.

물론 이 돈으로 수도권 투자를 고민하기도 했지만, 저의 상황(연간 저축액이 적은 외벌이 가장)에 가장 효율적인 길을 선택하기로 했습니다. 회수한 수익금 + 종잣돈을 더해, 더 상위 지방 광역시의 신축 단지에 다시 투자를 하였습니다.

그간 시장을 경험하며 배웠던 원칙을 적용하여 투자를 하였습니다. 향후 공급이 급격히 줄어드는 지역을 골랐고, 그 안에서 사람들이 가장 살고 싶어 하는 선호 단지를 찾아서 투자하였습니다.

"지방은 이제 끝났다." "그 먼 곳까지 가서 투자를 어떻게 하느냐."

누군가는 여전히 이렇게 말하며 기회를 외면합니다. 

하지만 또 다른 누군가는 '지방은 안 된다'라는 편견을 과감히 내려놓고 현장에서 성과를 만들어냅니다.

지금 이 순간에도 누군가는 그들만의 성공 방정식을 써 내려가고 있습니다.

지방 투자가 어렵고 두렵게 느껴지신다면, 어쩌면 그건 아직 직접 가보지 않았기에 생기는 막연한 두려움일지 모릅니다. 조금 더 열린 마음으로, 한번 도전을 해보셨으면 좋겠습니다.

지금은 자그마한 열매가 무럭무럭 자라나 또 다른 황금 씨앗을 선물해 줄지도 모르니까요.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :-)