“이렇게 큰 돈으로 여기를 사는 게 진짜 맞을까요?”
"처음이라 어디서부터 봐야 할지 막막해요."
요즘 내 집 마련이나 '똘똘한 한 채'로 갈아타기를
준비하는 분들이 가장 많이 하는 고민입니다
안녕하세요, 밥잘입니다.
결국 서울이 답인가? 한정된 예산 안에서 서울의 프리미엄을 선택할지,
수도권의 쾌적함과 인프라를 선택해야 할지 결정이 쉽지 않을텐데요
과거의 이 두 아파트를 한번 보세요
- 빨간색 그래프 : 수도권 과천시 아파트
파란색 그래프 : 서울 마포구 아파트
과거의 어떤 시점은 가격이 같기도 했지만. 최근에는 빨간색 수도권 아파트가 조금더 힘있게 올라가는 모습을 보입니다. 최근 호가역시 수도권 아파트25평 19억대 vs 서울 아파트33평 15억대 로 약 3억 정도차이를 보이고 있습니다.
결국 서울이 더 좋은 선택일줄 알았는데.. 왜 이런 현상이 생기는 걸까요?
지난 8년간 부동산 투자를 하며 수백, 수천 개의 단지를 임장하고 직접 비교하면서 제가 확실히 깨달은 한 가지가 있습니다.
서울이냐 경기도냐 라는 지역명이 중요한 것이 아니라. 4가지 명확한 입지 기준에 따른 비교로 답을 찾을 수 있다는 것입니다. 후보 단지를 나란히 올려놓고 이 비교기준으로 선택해보면 복잡했던 머릿속이 거짓말처럼 맑아지는 것을 경험하실 겁니다.
1. 교통 : ‘물리적 거리’와 '강남 실제 출퇴근 시간'
서울이라고 무조건 직주근접이 뛰어난 것은 아닙니다. 핵심 업무지구, 특히 강남(GBD)까지 도어투도어(Door-to-door)로 얼마나 걸리는지가 핵심입니다.
위의 두 아파트로 비교해보면 서울 마포구 아파트는 서울 핵심 업무 지구인 강남과의 물리적 거리 10km 이며. 대중 교통으로 55분 정도 소요 됩니다
반면 비교했던 경기도 과천시 아파트는 행정 구역 주소지는 경기도일지라도 , 강남과의 물리적 거리 위치 8.6km . 그리고 대중교통으로는 40분 정도 소요 되네요
2. 학군 : 편리한 학업환경과 교육 인프라
자녀가 있는 3040 세대에게 학군은 집값을 방어하는 가장 강력한 무기입니다. 단순히 초등학교를 품고 있는 것을 넘어, 면학 분위기가 제대로 잡혀 있는지를 보셔야 합니다.
과거 학군에 대한 이미지는 " 서울대 입시결과' ‘ 중학교 학업 성취도’ 등으로 최고로 공부잘하는 학교로 인식했지만. 지금은 입시 결과도 중요하지만. 안정적인 면학 분위기와 유해 시설이 없는 학원가에서 걱정없이 학교 보낼 수 있는 학군에 대한 수요도 상당히 높아졌습니다 따라서 서울이지만 학교를 보내기에는 면학분위기가 불편한 곳 보다는 경기도라도 , 근거리 학교, 잘 갖춰진 학원가, 유해시설 없는 환경의 수도권의 안정적인 학군에서 자녀들을 공부시키고자 하는 수요가 수도권으로 많이 몰리고 있습니다
3. 일자리 : '베드타운'인가, '자생 가능한 도시'인가
집값의 상승 동력은 결국 그 지역에 얼마나 양질의 일자리가 모여 있느냐에 달려 있습니다.
서울의 주요 일자리가 강남, 광화문, 여의도 입니다. 그리고 그외는 서울 지역이라도 대규모 산업단지나 핵심 일자리를 갖고 있지 않는 지역이 더 많습니다.
반면 경기도라도 주변에 대규모 산업단지나 . IT 테크노밸리나 대기업 사업장이 위치해 고소득 직장인이 꾸준히 유입되는 곳은 하락장에서도 굳건하게 가격을 버텨냅니다. 대표적으로 분당이나 판교같은 곳이 그렇습니다.
그런면에서 위의 예시로 든 과천의 경우 ‘과천 종합청사’ 라는 안정적이면서도 소득 수준 높은 공공 직장을 갖춘 점도 매력도가 크지만요 .
앞으로 큰 규모로 마련되는 과천지식정보타운 (일명 지정타 )은 새로운지식기반 산업의 일자리를 창출하면서 젊은 가족 세대를 유입할 요인이 됩니다
출처: 메디파나
4. 생활환경 : 안전하고 쾌적한 생활환경
똑같은 7억~8억의 예산이라고 가정해 봅시다.
서울이지만 언덕길, 좁은 골목, 다소 어수선하게 정리되지 않은 오래된 상권등 , 조금은 불편하게 느껴지는 생활환경보다 수도권이지만 평지에 잘 정리된 상군,, 대형 병원, 쾌적한 호수공원까지 도보로 누리는 신축급 아파트에 거주하는 것에 대한 수요가 더 강합니다
내가 매일 먹고, 자고, 생활하는 데 있어 어디가 더 높은 만족도를 줄지 냉정하게 저울질해 보아야 합니다.
이런 이유로 경기도 이지만 과천시는 2025년 한해동안 서울상승률을 제치고 국민평형 33평 기준으로 30억대를 진입한 단지도 나오게 되었습니다.
10년후 더 만족할 내집마련 3가지 체크 포인트
내집마련을 고민하시나요.
장기적으로 10년 후 더 만족스러운 내집마련을 위해선 이 4가지를 놓치지 마세요
첫째, 좋은 집을 판단하는 4가지 판단 기준을 적용 하세요
위에 예시드린 교통 학군 환경 직장 을 적용해보세요
둘째, 내가 익숙한 동네에서만 보지마세요
출퇴근 거리 & 예산을 고려해서 3개 지역을 선정하고 주말 시간을 이용해서 다녀와보세요
조금만 눈을 돌리면 더 좋은 선택지를고를 수 있는눈이 생깁니다
셋째, 이름표에 갇히지 말고 비교해보세요
‘서울’ ‘경기도’'4급지''3급지' 라는 이름을 갇히지 말고
입지 가치를 판단해보세요 오늘 당장 관심 있는 서울 단지 하나, 수도권 단지 하나를 골라 위 4가지 기준으로 종이에 직접 적어보며 비교해 보세요. 막막했던 내 집 마련의 방향성이 선명하게 보이기 시작할 것입니다.
주변을 돌아보면 과천시 처럼 서울보다 더 좋은선택지를 분명히 찾으실 수 있을 겁니다 :)
여러분들의 성공적인 내집마련법, 반드시 길이 있습니다
