6년차 투자자가 단지임장에서 특히 눈여겨 보는 것 – 잔쟈니
https://weolbu.com/s/MEgwEQ14FS
안녕하세요 잔쟈니입니다
실준2주차이신 수강생분ㄷㄹ께선 요즘 한창 강의듣고 시세지도 그리며
임장지에 대한 이해도를 넓혀가고 계실 겁니다
하지만 지역을 깊이 들여다볼수록
강의에서 들었을 땐 이해가 되는 것 같았는데
막상 내 임장 임보에 적용 하려고 보니
고민되고 궁금한 것들이 점차 늘어만 가는 느낌도 드실 거예요
오늘은 실전준비반 2주차 놀이터와 조장바엥서
특히 자주 나오는 질문들을 모아
답변을 드리려고 합니다
여러분들의 강의 수강과 임장보고서 작성에 도움이 되었으면 합니다
파트1. 시세따기 및 시세지돋 그리기
Q 제가 보고 있는 지역의 모든 아파트 단지의 모든 평수의 시세를 따야하나요?
아파트 단지가 1~2개도 아니고
이 모든 단지들의 시세를 진짜 정말로 반드시 꼭 따야하는가
제발 안그래도된다고 얘기해주세요
저도 처음에 너무 막막하고 이걸 언제 다하나 싶어서 묻고 물었떤 기억이 납니다
하지만 모든 아파트 단지의 시세를 따는 것이 맞습니다
만약 이번에 임장보고서를 처음 쓰시는 분이라면
임보를 일단 끝까지 써보는 경험자체가 중요하기 때문에
정말 부담된다면 이버에는 1~2개동의 시세만 딸 수도 있습니다.
그렇지만 다음 임보에서는 지역의 모든 아파트 시세를 따는 것을 목표로 하셔야ㅑ 합니다
시세를 따는 일의 목적은
단순히 시세가 얼마인지 아는 것으 ㄹ넘어
지역 내 아파트의 까격대를 익히고 가격이 싼지 비싼지 까지 판단하기 위함입니다
하지만 특정아파트만 선별하여 가격을 보면 전체적인 시세의 감을 익히기가 어렵고 싸다 비싸다를 판단하기도 어렵습니다
평형대는 가장 수요가 많은 국민평형인 59 84 위주로 보시면 됩니다
구축 아파트도 시세를 따야하나요
물론입니다 구축이어도 가치가 있고 가격이 싸면 얼마든지 투자의 대상이 될 수도 있기 때문입니다 특히 입지가 좋은 곳의 구축은 재건축에 대한 기대감 때문에 높은 가격과 선호도를 보이는 경우가 있습니다. 따라서 구축 아파트 가격을 봄으로써 땅의 가치에 대해서도 생각해볼 수 있습니다.
같은 평수가 타입별로 나눠져있으면 어떻게 하나요
타입에 따라 구조가 다르다면 타입별로 각각 시세를 땁니다 예를들어 22타입은 계단식 방3개 복도식 방 2개라면 A타입과 B타입의 선호도 차이가 크므로 타입별로 시세를 땁니다 하지만 모양새만 다를 뿐 방 개수나 구조가 같다면 타입을 나누지 않고 시세를 따도 됩니다
지방은 어떤 단지들을 기준으로 봐야하나요
지방의 경우 서울 수도권보다 인구가 적고 수요가 약하기 때문에 단지 자체가 더 좋아야 사람들이 선호합니다. 딸라서 지방에서는 세대수가 300세대 이상인 단지들의 시세를 체크하시면 됩니다
서울 수도권은 200세대 이상 입지가 좋은 곳은 100세대 이상인 단지들의 시세를 땁니다.
지금 나와있는 매매나 전세 물건이 없을 때는 어떻게 시세를 써야하나요
네이버부동산 아실 등에서 최근 3개월 간의ㅣ 실거래가를 보고 시세를 적습니다
거래된 사례가 한건이라면 그 시세를 적고
여러건 거래가 되었다면 거래된 가격들 중 대략 중간정도 해당하는 가격을 넣습니다
수리여부 동층향에 따라 가격이 튀는 거래가 아닌 평균적인 시세를 파악하기 위해서에요
그럼에도 3개월 내 실거래조차 없었다면 해당 칸을 비ㅣ워두거나 KB 시세(일반평균가)를 적습니다
매매가를 볼 때 저층 탑층 제외라고 하셨는데 정확하게 몇층까지 인가요
만약 층수가 안써져있고 저층 중층 고층 이렇게만 써있는 경우는 어떻게 하나요
저층은 3층이하를 뜻합니다
즉 시세를 딸 때는 4층 이상인 집의 가격을 보시면 됩니다
층수가 안 써 있는 경우는 참 고민이 되시죠
네이버 부동산의 경우 전체 층을 3으로 나누어서 1/3까지를 저층으로 구분합니다
그래서 저층이라고 써져있어도 해당물건이 25층 중 6층일 대도 있습니다
이런걸 알아보려면 해당 물건을 갖고 있는 부동산에 전화해서 물어보는 것이 가장 정확합니다.
과거 거래 중 유독 비싸게 또는 싸게 거래된 것이 있다면
그 가격을 쓰는게 맞을까요?
유독 비싸게 혹은 싸게 거래된 물건이
정말 특수한 거래일 수도 있지만
거래량이 줄며 가격이 올랐던 고점 시기 혹은 급한사정이 있는 물건이 가격 하락기에 싸게 팔린 정상거래 물건일 수도 있습니다
모든 매물이 거래되었을 당시를 상황을 알 수 없으므로 t ᅟᅵᆯ거래가 찍힌 가격이면 해당가격을 저점 고점으로 일단 받아들입니다
정말 받아들이기 어려운 가격이라면 해당 단지 부동산에 전화해보세요 특수한 가겨겡 거래된 경우 인극ㄴ 부동산에서 물건의 히스토리를 알고 계신 경우가 많습니다
단 아실 사이트에서 실거래 가격을 보면 직거래 라는 글씨가 붙은 경우가 있습니다
직거래는 공인중개사를 거치지 않고 거래 당사자ㄴ간 직접적으로 매매를 한 것입니다
해당 직거래 매매건 전후 실거래가 수억이상 차아ㅣ가 된다면 이것은 특수한 거래라고 미루어 짐작할 수 있습니다
시세따기를 조원분들이랑 팀플처럼 역할분담해서 따고 나중에 합치면 안되나요
이 시세를 언제 다 따나 하는 마음에 동료들과 동을 나누어 시세조사를 하ㄴ면 어떨까 하는 생각도드시지요
하지만 시세따기는 노동이 아닙니다
결국 우리가 시세를 따는 최종 목표는 스스로 시세를 파악해보며 그 지역의 가격을 익히는 것
궁극적으로 나 스스로의 힘으로 임보를 작성해 내는 것입니다
우리가 꼭 해야할 일을 만났으 ㄹ때 우리의 반응과 행동이 어떻게 하느냐에 따라 성장할 수도 그 자리에 머물수도 있어요 그것을 그냥 숙쩨하듯 쉽게쉽게 해치울 것인지 내가 할 수 있는 최선을 다할 것인지 생각해보세요ㅛ 쉽게쉽게는 결국 내가 그 일을 대하는 태도가 될 것이고 그 다음 더 어려운 과제가 주어졌으 ㄹ대 쉽게 포기하게 만듭니다
시세분석의 벽을 스스로 넘지 못하면 ᅟᅧᆯ국 매임 퉂자도 쉽지 않을 거에요
시세분석을 할 때 매크로 사용해도 될까요
매크로를 사용하지 않는 것이 좋습니다
실제 저도 매크로를 한번도 사용해본 적이 없습니다
시세를 따는 것은 단순히 칸 안에 가격을 입력하는 행위만 의미하는게아닙니다
시세를 조사하며 직관적으로 매물의 양과 시장 분위기를 느낄 수 있는데 이를 위해서는 매크로를 사용하지 않고 직접 스크롤바를 내려가며 시세조사를 하는 게 좋습니다
단지별로 전세물량이 없거나 있어도 1~2개 이내네 전세광고가 단지별로 많이 올라와있어서 한참 네이버 부동산 스크롤바를 내려야하네 하며 시세를 따면
똑같은 시세 따기 작업을 해도 지역의 상황과 분위기를 파악하는 깊이 자체가 달라집니다
자모님 임장보고서 강의를 보니 제 임장보고서가 너무 비어보여요 입지분석을 더 보완해야하지않을까요?
전국이 앞마당인 자음과 모음 임장보고서를 보니 내 임보가 갑자기 초라하고 빈약해보이지요
저의 첫 임장보고서는 6장엇습니다. 지투실 조원 앞에서 발표했었어요
그 때 동료들의 50장 100장짜라 임장보고서를 보면서 저도 같은 감정이 느꼈던 기억이 납니다
더 짤하고 싶은 마음에
나도 자모님처럼 해보고 싶은 마음에 갖게되는 자연스런 생각이에요
하지만 강의는 여러분께 앞으로 나아가야할 방향성을 보여드리는 역할을 합니다
이렇게 해보세요 하는 느낌 그래서 여러분께서 현재 작성하고 계신 나의 임보와 어느정도 차이가 잇을 수 있어요
저는 고등학교시절 수학을 참 어려워했는데요 마음먹고 공부를 시작해도 집합 쯤이면 내가 공부르 ㄹ제대로 못한거같아 1단원을 계속 반복했습니다 그러다보니 진도는 안나가고 1단원 부분만 손때가 탔던 기억이 납니다
이미 작성한 임장보고서를 다시 수정하는 일은 1단원 집합단원을 무한 반복하는 것과 같습니다
임장보고서를 꼼곰하게 잘 쓰는 것도 중요하지만 처음부터 결론까지의 저체과정으 ㄹ끝깢지 한번 밟아보는 것도 정말 중요합니다 가으이 들으면서 와 이렇게 썼어야 하는 구나 싶은 부분은 따로 정리해둥ㅆ닥 ㅏ다음 임보에 적용해보세요
파트2 단지임장 FAQ
단지임장은 왜가나요
분임을 통해 한번 다녀온 곳을 또 가야한다니
가뜩이나 강의듣고 임보쓰기도 바쁜데 임장은 언제 또 가나 하는 생각이 드시나요
하지만 단지임장이야말로 여러분의 투자와 정말 밀접하게 연결되는 것이기에 절대 호솔히 해서는 안됩니다
지역 전체는 숲 개별 단지는 나무와 같습니다
분위기 임장과 입지분석을 통해 지역전체(숲) 어떤 곳인지 보았다면 그 후엔 개별단지 나무를 분석해야 구체적인 투자물건을 고를 수 있습니다
임장지내에서 사람들이 좋아하는 단지는 어떤 특징을 갖고 있는지 내눈으로 확인하고 단지 임장을 통해 단지들의 우선순위를 매겨야 내가 가진 종잣돈으로 가장 가치있는 단지에 투자할 수 있어요
단지임장 갔을 때 주의할 부분이 있나요?
엄격하게 외부인의 출입을 금지해서 들어가기 어려운 단지라면 무리하게 들어가지 않아도 됩니다 해당단지가 투자범위안에 들어올 수 있다면 실제 매수를 검토하는 꽈정에서 매물임장을 통해 방문하면 됩니다
되도록 단지임장은 2~3명 최소한으로 다니도록 합니다
사진은 분임때 많이찍고 단임때는 되도록 자제합니다 대신 머릿속에 단지이름 특징 어린이 많다 단지 깨끗 캠핑카 많다 등 키워드 위주로 단지으 ㅣ모습을 기억하고 단지를 ㄷ나오면서 그 내용들을 정리합니다 단지 정리할 때는 자신이 기록하기 편한방식을 활용하시면 됩니다
단지 임장하며 이 단지는 뭐가 나쁘다 안좋다 혹은 와 여기 너무 좋다 등 소리내어 평가하거나 구경오는 사람들처럼 행동하지 않스니다
단지임장 전 사전 준비는 뭘 해야하나요 시세를 따고 가야하나요?
분위기 임장과 입지분석을 통해 해당지역 단지들의 가치를 조사한 후 단지임장을 가게 됩니다
이 때는 시세조사를 하여 해당 단지의 가격을 알고 입지분석을 통해 파악한 지역의 가치를 가격과 매칭해보는 연습이 필욯바니다
단 시세를 딴 이후에도 단지임장을 하더라도
66억이구나 그냥 외우는 것이 아니라 이 단지느 ㄴ왜 6어ᅟᅥᆨ일가 안좋아하는 이유가 뭘까 하며 생각하며 임장하는 것이 중요합니다
단지임장루트는 어떻게 그리나요
생활권별로 단임루트를 그리나요
네 보통 생활권별로 단임루트를 그릭되고 생활겨ᅟᅯᆫ별로 단지임장을 하는 것이 해당 생활권을 이해하는데도움이 되긴 하지마 ㄴ꼬 ㄱ생활권별로 루특 ᅟᅡᆩ늫어저여햐는 건 아입니다 ㄷ른동이지만 이넞ㅂ한 다짇르의 경우 단지임장루트에 포함할 수 있습니다
단임루트 W라 때 팁이나 노하우가 잇으 f?까요
단임을 통해 단지 하나하나보는 동시에 분임에서 미처 보지 못한 생활권의 다른 얼굴들으 ㄹ볼 수 있기도 해요
이면도로 분위기이 ㅁ장에서보지 ㅁ소햇던잔지뒤쪽의 못브 등 r
그래서 분윔루트때 가보지 못한 길로 단지임당하거나 분임루트 순서와 반대되는 방향으로 담임을 돌고 오시면 생활권 다양한 못븡릎 ᅟᅡᆼ악하는데 도움이 됩니다
akc ㅣ분임에서 보지 못한 꼿들을 단임루트를 통해 바느질 하듯 이어붙여준다고 생각하면 됩니다
구체적인 단임루트 사례는 아래의 칼럼을 참고해주세요
단지임장을 진짜 모든 단지를 다 가봐야하나요?
땅의 가치가 우수한 80년대식 아파트 좋은 입지와 재건축에 대한 기대감 때문에 90~00년대 식아파트보다 가격이 더 비쌀 수도 있ㅅ브니다 주상복합 역시 지역 내 사람들이 좋아하는 곳이라며 직접가서보아야 사람들의 선호도를 이해할 수 있습니다
위에서 말씀 드렸든 단지임장을 통해 얻고자한 것은 이지역내에서 사람들이 좋아흐는단지느 ㄴ어떤 특징을 갖고 있는가 내눈으로 확인하는 것입니다 따라서 사람들의 선호 비선호 요소를 파악하기 ndl해서는 모든 단지를 다 가보는 것이 중요합니다
단 임대아파트는 거래할 수 있느 sanfrjs이 d아니므로 제욓바니다
단지임장에서 뭘 봐야할지 모르겠어요 주차장도 다 들어가보는게 좋을까요?
단지임장에서 봥햐나느 것은 크게 세가지입니다
단지의 위치 아파트가 자리한 땅은 바꿀 수 없습닏 ㅏ단직 ㅏ자리한 땅이 어떤지 위치가 역이나 상권 학교에서 가까운지 생각하며 단지를 봅니다
거주민 이 단지에 사는 사람들은 어떤 사람들인지 소득수준이 높은 사람들인지 아닌지를 생각해봅니다
단지 관리상태
사람들의 거주 만족도가 높고 자부심이 있는 단지느 ㄴ관리상태가 우수합니다 조경 보도블럭 놀이터나 벤치 부닐수거장 드 ㅇ관리상태 등을 통해 사람들이 잠시 살다가 다른단지로 이사를 나가고싶ㅇ허난 ㄴ곳이닞 아이까지 키우며 오래송안 겆하고싶어하는 곳인지 생각해보비낟
단지가 다 비슷비슷해보여요 다녀왔는데 기억이 안나요
구축으 ㄴ구축대로 신축은 신축대로 다 비슷한 것 같은데 어떻게 단지 선호도를 봐야하나요
아파트의 가치는 결국 따으이 가치에 수렴합니다 비슷한 연식이어도 역이 더 가까운 곳 상권이 가까운 곳 학교를 품고있느 ㄴ곳 등 조금씩 위치와 가치가 차이가 납니다 하지마 ㄴ지역에 따라 각 선호요소가 미치는 영향력이 따릅닝ㄷ
어떤지역엣어는 역세권 선호도가 압도적인 반면 다른지역에서는 역에서 좀 멀더라도 학원가와 학군이 잘 갖춰진 곳에 대한 선호도가 높습니다 지역 전체의 시세를 리딩하는 선호도가 무엇일까 내가 이지역에 거주하는 사람이라면 어떤단지에 사는 것이 더 살기 편할까 생각하며 단지임장을 해보세요
외관이 빗스하게 생긴 구축아파트의 경우 어떤 욧 때문에 선호도가 나뉘는지 궁금하시다면 아래글을 참고해보세요
연식이 좋으면 아 연식이니까 당연히 좋지 하면서 뭘 봐야할지 모르겠어요
신축아파트가 좋긴하지마 ㄴ건물의 위치는 바꿀수 없습니다 또하 sekswl so 조경과 커뮤니티 센터 조형물등의 dbabn alc r 및 관리상태에 따라 사람들의 선호도가 달라집니다 땅의 가치와 단지ㅡ이 관리상태에 집중하며 단지르 ㄹ둘러보세요
세대수가 적은 소규모 단지는 다 별로여보여요 소규모 단지에서 봐야하는 포인트가 있을까요?
일반적으로 소규모 단지가 대단지에 비해선호독 ㅏ떨어지느 건 삿리입니다 그럼에도 해당단지ᅟᅳᆼ ㅣ입지가 우수하고 비록 적은 세대수나마 주변에 다른 단디륵다ㅘ 모여있어 균질성을 형성한다면사람들의 수요를 가져올 수 있브니다
단지르 ㄹ갔다왔는데 왜 이가격인지 모르겠어요
단지 임장을 다녀온 후 단지분석을 통해 개별단지의 입지와 가치를 확인함으로써 단지의 가격을 점차 이해할 수 있게 됩니ㅣ다
오늘의 임장 한번이 곧바로 내일의 선호도파악 시세감각으로 이어지지 않는다고너무 걱정하지 않으셔도도비니다사실 단지의 가치와 가격을 이해하는 일은 임장ㅎ 한번 시세따기 한번으로 끝나지 않습니다
지역을 공부하며 다른 지역들까지 아는 범위를 넓혀가며 점진적으로 체득하게 되니 잘 모르겠고 아리송한 기분이 들더라도 계속 지역과 시세 현장을 공부하는 식나을 샇아가시길 바랍니다
실전준비반에서 처음 임장과 임보에 도전해봤어요 앞으로 투자공부 륀으 ㄹ이어가려면 다음달엔 뭘해야할까요?
부동산 투자가 꾸준한 공부와 준비가 필요한 걸 알게되셨다며 ㄴ공부가 익숙해질때까지는 환경속에서 반복할 nt 있는 루틴을 이어가시기 ㄹ권해드려요
사실 임장이 매우 중ㅇ효가ᅟᅵᆫ 한데 ㄲㅜ준히 지속하는 투자자가되려면 마인드와 경험 등등이 모두 ㅈㅇ요하거든요
독서로 마인드를 잡고 강의를 들으면서 꾸준히 투작오부르루ㅌ틴을 이어가고 임장을 통해 지역의 가치오 ㅏ가격을알고 투자를 통해 자산을 불리는 경험으 ㄹ쌓는 것이 필욯바니다
이렇게 독감임투를 반복하는 투자자로 발돋음할 수 있는 곳이 열중반이니 커리큐ᅟᅮᆯ럼 보시고 다음다 ㄹ꼐획에 참고해보세요
마치며
처음 투자공부를 시작했으 ㄹ대 와 이런게 있구나 하는 놀라움과 이걸 다알아야한다니 난 전부 다하진 ㅁ소하겟느데 하는 걱정이 동싱 ㅔ마리려로왓엇습니다
하지만 퉂자 공부를 하기 좋은 때 여유가 있는 타이밍이란 결코 오지 않더군요
결국 저는 매일의 순군순간에 집중하기로 망므먹었습니다
오늘의 할 일을 미루지 않고 강의듣는 선택을 해나갔어요
그런 하루하루가 쌓여가다보니 어느덧 투자자로서 여섯 번째 가을으 fakwdl하게 되었ㅅ브닏
하루 속 할 수 있는 이을 집중하며 시간을 쌓아가신다면
투자자로서 안목이 불어나실 거에요
여러분의 행복한 투자공부를 응원합니다
챌린지에 참여하는 멤버에게 응원 댓글을 남겨주세요. 혼자가면 빨리 가지만 함께 가면 멀리 갈 수 있어요.🚶♀️🚶♂️
댓글
