[적적한 투자] 5월9일 전 부동산 문 앞에서, 이것 하나 물어봤더니 보여주는 물건이 달라졌습니다
https://weolbu.com/s/MH7VS0g8y0
같은 부동산을 가도 어떤 질문을 하느냐에 따라 보여주는 물건이 달라지는 시기
① 사장님, 5/9까지 잔금 가능한 다주택자 급매 있을까요?
- 매도자 다주택 & 내가 무주택인 경우, 세입자가 있어도 바로 입주하지 않아도 됨
- '사장님 다주택자분이 5/9일 전에 정리해야 하는 급매 있을까요?
제가 무주택자라 조건 맞으면 바로 진행 가능합니다'
※ 참고해야 할 것
- 해당지역이 토지거래허가 구역인지
- 매도자가 다주택자인지
- 내가 무주택자인 상태인지
- 세입자 만기 시점까지 입주 유예 가능한 상황인지
→ 토지거래허가구역 내 거래에서도, 만기가 남아 있는 집도 충분히 매수 대상 될 수 있음
② 세입자 퇴거, 확실하게 약속된 집인가요?
- 이사날짜가 정해져있는지
- 주인과 세입자 간 협의가 끝난 상태인지
- '재가 입주를 꼭 해야해서 그런데,
세입자분 퇴거가 확실하게 정리된 집인지 확인 부탁드립니다'
※ 참고해야 할 것
- 세입자 이사 날짜가 확정되어 있는지
- 주인-세입자 간 퇴거 협의가 끝났는지
- 이사비 지급 조건이 합의 되어 있는지
- 매도인이 이사비를 바로 지급할 수 있는 상황인지
→ 말로만 협의된 상태인지, 실행가능한 상태인지가 핵심
③ 이 집, 대출 문제 없이 진행가능한가요? (계약금을 지키는 질문)
- 은행 대출은 매매, 실거래가 아닌 KB시세 기준(둘 중 더 낮은 가격 기준)
- '사장님 이 집 KB 시세 기준으로 제가 생각한 대출이 나올까요?
대출 제한 걸리는 구간 아닌지도 같이 확인 부탁드립니다'
※ 참고해야 할 것
- KB 시세 기준으로 내가 생각한 대출 금액이 나오는지
- 대출 규제 구간에 걸리는 가격대인지
→ 15억 이하 구간 - 한도 6억 / 15억 초과 구간 - 한도 4억 / 25억 초과 구간 - 한도 2억
많이 묻는 사람이 아니라, 정확하게 묻는 사람이 좋은 물건을 먼저 봄
- 지금 급하게 팔아야 하는 집인지
- 내가 원하는 시점에 사용할 수 있는 집인지
- 내가 실제로 매수할 수 있는 집인지
[윤이나S] ‘이 금액’ 넘으면 영끌입니다. 현금 3억들고 놓치면 큰일 나는 것
https://weolbu.com/s/MIAqc53MYo
[1] 가장 먼저 해야할 것 : 투자 전, 내 돈이 어떤 돈인지부터 잘 파악해볼 것
- 마이너스 통장, 대출까지 끌어모아서 3억인지?
- 가까운 시일내에 써야 할 돈인가? 결혼자금/전세보증금/의료비 등 3~5년내에 쓸돈이면 투자x
- 실거주가 목적인가, 투자가 목적인가?
→ 실거주 목적? 내가 가능한 예산 내에서 가장 좋은 가치 찾기
→ 투자 목적? 입지 가치 대비 가격 싼곳, 투자금 대비 수익 높은 곳 (저평가 디테일하게 배울 것)
[2] 3억으로 가능한 투자는?
유형1) 생애최초 매수자 → 대출 70%까지 나오기에 현금 최대 9억짜리 실거주 목적 매수 가능
- 5억 : 대출 3.5억 / 현금 1.5억 & 6억 : 대출 4.2억 / 현금 1.8억
- 7억 : 대출 4.9억 / 현금 2.1억 & 8억 : 대출 5.6억 / 현금 2.4억
- 9억 : 대출 6.0억 / 현금 3.0억 & 10억 : 대출 6.0억 / 현금 4.0억
※ 주의할 점 3가지
① 주담대 받는 경우, 6개월 이내 전입의무 → 지키지 않으면 대출금 회수, 3년간 주택 대출 제한 제재
② LTV 70% 적용 & DSR(총부채원리금상환비율) 40% 규제 → 연소득이 낮으면 대출 줄어듦(은행 사전심사!!)
③ 대출 최대 활용시 ‘영끌’ → 6억대출, 30년 만기, 금리4%기준 월상환액 약286만원
※ 9억 가능한 아파트 있는 지역 : 동대문/서대문/은평/강서/영등포일부/구로
- 서남권 직장(여의도/구디/가디) 종사 : 영등포일부, 서대문, 강서, 구로, 은평
- 동부/중부 직장(강남/판교/잠실/광화문) 권 종사 : 강동구 일부, 동대문, 성북, 노원 + 하남, 성남, 수지 등
유형2) 내가 거주(live)하는 집과 보유(buy) 집 분리하는 방법
경기도 안에서 매매, 전세 차액으로 3억만으로 보유 가능 단지들이 남아 있음(경기 외곽 중에서도 사람 선호 지역)
[3] 3억 투자시 90%가 빠지는 3가지 함정
실수1) 매매 전세 차이 작다고 좋은 물건이라 착각하는 것 : 가치가 너무 낮은 것은 아닌지 살펴볼 것
실수2) 분산투자해야해라며 이것저것 사는 것 : 1억 3군데 보다, 3억으로 제대로된 서울 한채 사는 것
실수3) 남이 좋다는 지역을 따라가는 것
- 3년 시세흐름 꿰고, 임장 다녀온 후, 왜 이집이어야 하는가?에 대한 3가지 근거 대기
공부 없는 투자는 잘되어도 왠지 불안하고 잘 안되면 ‘~껄’ 후회가 남음
입지가치 대비 저평가된 가격인가,
대출 규제 속에서 내 예산에 맞는가,
사람들이 좋아하는 선호요소를 가지고 있는가
→ 3박자가 맞는 곳을 찾는 과정이 곧 투자 공부!
[오렌지하늘] 부동산에서 손해 본 사람들, 직접 겪어보니 전부 이걸 하더라구요
https://weolbu.com/s/MICEdmv5ok
매도자 입장에서 ‘이 집 별로예요’라고 말하는 건 내가 할 수 있는 일이 아님
하지만, 그 친구에게 못했던 말을 하기 위해서 이 글을 씀
우리가 남의 말에 기대는 이유
자연스럽게 ‘잘 아는 사람’에게 기대고 싶어짐
결국 내 인생의 결정은, 내가 가장 잘 내릴 수 있다
그렇다면 어떻게 시작할까?
1단계) 예산 : ‘주식을 팔아야 하나 말아야 하나’
- 순서가 반대임. 집을 먼저 찾아야 함
- 내 예산으로 어떤 집을 살 수 있는지 눈으로 확인하면 자연스럽게 결론 남
2단계) 집 찾기 : 아는 동네에서만 찾지 말것
- 조금만 반경을 넓혀보면, 같은 돈으로 입지 더 좋은 곳이 눈에 들어오기 시작함.
- 기회는 보통 내가 모르는 동네에 있다
3단계) 계약 : 체크리스트 없이 도장 찍지 말 것
- 권리관계, 특약사항, 실거래가 확인. 귀찮아도 이것만큼은 직접해야 함
마지막으로
좋은 조언자를 두는 건 분명 도움이 되지만,
그 사람이 한번 운 좋았던 사람인지, 꾸준히 결과를 내온 사람인지,
무엇보다 최종 결정은 언제나 내가 납득한 상태에서 내려야 함
공부는 나를 지키는 가장 조용한 방법이다
챌린지에 참여하는 멤버에게 응원 댓글을 남겨주세요. 혼자가면 빨리 가지만 함께 가면 멀리 갈 수 있어요.🚶♀️🚶♂️
댓글
즨님에게 첫 댓글을 남겨주세요.
