[내마실 5기 5월9일 마감이 쟈니! 쟈써? 잘하자^^ 마리오소다] 4강 권유디님 강의 후기_본질은 통화량

(1)새롭게 알게 되거나 리마인드 된 점

• 호가가 실거래가 보다 높더라도 다른 단지와 비교평가 후 싸다고 판단되면 매수 해야 하는 상황
• 가격의 변화 보다그 가격 자체에 무게를 둬야 한다.
• 지난 상승장과 차이 :  입주물량
• 정부의 성격에 따라 올라가고 떨어지는게 아니라, 통화량에 따라 부동상이 올랐고 내려갔기 때문에 이에 맞는 정책적 대응을 하는것이다.
• 정부정책이 아직 먹힌다는 건, 대세 상승 전 (내집마련하기 좋은 시기) 대세상승장에는 정부 정책이 안먹힌다.
• 아직 세제정책이 안나왔다는 건 상승장이 무르익지 않았다는것, 세제정책이 나오는 시점에 내가 자산이 없다는 것을 고민해 봐야함, 세제정책은 많이 올랐을때 나오는 것이니깐.
• 2008년 금융위기때부터 위기가 오면 양적완화를 하는 것을 디폴트로 쓰기 시작. 이 트렌드는 바뀌지 않을것, 우리는 이 트렌드를 따라가야한다
• 서울 아파트 상승률과 통화량증가율이 비슷
• 매수 후 하락 vs 매수 안하고 상승 : 매수 후 하락이 더 후회 , 장기적 우상향 관점에 대해 검토
• 규제/비규제는 본질이 아님 :  내 예산, 상황에 맞는 더 좋은 자산을 사는것이 본질. 규제지역이라고 무조건 더 좋은 건 아님.
• 내가 규제지역에 실거주 할 수 없다면? 지금 비규제 지역이 규제지역보다 비싸더라도, 안사는 것 보다, 이 지역마저 나중에 규제로 묶였을 때 매수기뢰를 놓치는게 더 큰 기회 비용이다.
• 금리 급상승 등으로 매수세사 위축→하락폭이 클 수 있다는점을 인지하고 매수해야한다, 장기적인 우상향을 확신하고 단기적인 가격 변동을 감내.
• 정부의 성격에 따라 올라가고 떨어지는게 아니라, 부동산이 올랐고 내려갔기 때문에 상응하는 대응을 하는 것, 가격 사이클의 본질은 통화량에따라 자산가격이 움직인다는 것.
• 비규제지역이 규제지역보다 비싸다고 안사는 것보다 , 나중에 규제로 묶였을 때 매수 기회를 놓치는게 더 큰 기회기용이다. 지금 비규제가 비싸다고 안사면, 규제로 묶였을때 앞으로는 더 하급지에서 똑같은 고민을 하게 될것.
• 본질은 남은게 무엇이냐는거다. 이 집의 가치, 좋은 자산의 가치만이 남는 것.
• 수도권 신축의 희소성 : 교통이 더 좋아도 신축에 살고싶은 수요가 많아 일정 기간동안 높은 선호. 시간이 지나면서 건물가치 감소, 결국에는 입지. 중요한건 보유기간.
• 10년정도까지는 단지 독점성→단지가 희소한것 →신축이 땅의 가치를 압도할 수있는 시기가 있을 수 있다.
• 단기적인 갈아타기를 염두해 두고 있다면 무조건 입지 좋은 구축을 해야하는 건 아니다.
• 10평대 내집마련 할 수있다고 생각한다. 부천 산본 20평대 보다 보다 강서구나 평촌 10평대를 먼저 고려해도 좋다.
• 입지를 생활이라고 바꿔 말해보자. 나라면, 어디에 거주할까? 본질로 들어가라. 실수요자들은 부동산으로 정략적으로 보지 않으니깐.
• 평촌, 수지, 광명→처음 내집마련하려는 수요는 적을수있지만, 아이가 크면 좋은 환경을 찾고 들어오려는 수요가 많이 발생하는 지역
• 재건축 예정 건물의 가치→지도에서 아파트를 지운다. 땅만 본다. 신축이 되어있을때 사람들이 어디로 몰릴것이냐.
• 선도지구→신축아파트가 다른 곳에 비해서 10년이 빠를 테니..
• 지방 광역시 : 지금은 어떤 레버리지를 사용할 수 있느냐도 관건이다.
• 광역시 실거주가치 판단 , 전세가로
• 임대아파트 비율 : 페라리에 흠집이 나있어도 페라리는 페라리다.
• 되도록 평일 오전에 잔금진행
• 잔금전에 법무사 견적서 문자로 요청(100% 조정한 가격에 수정 단되어있음)
• 내집마련VS 투자, 달라지는 건 없다. 가치는 변하지 않으니깐. 방법이 중요하지 않다. 노후준비, 돈에 대해 편해지는 감정들 등 방향이 중요하다.
• 매도금액하나의 시나리오로 보지 말고, 호가기준 +1, 호가동이, 호가기준-1 각 시나리오당 후보 2개씩

(2)느낀점

  지금 규제속에서 내집마련을 해야하는, 현재의 시장에 적용할 수 있는 얻을 수 있는 인사이트는 이번 강의를 통해 다 얻은 것 같다. 함축적이지만 정확하고, 구체적인 강의였다. 정말이지, 유디 튜터님의 꺼내주시는 인사이트들이 너무나 명쾌해서, 강의를 듣고 필기하며 무릎을 몇 번을 쳤는지 모릅니다. 

  결국 중요한 것은 통화량이 계속 증가하고있다는 것이고, 서울 수도권시장은 통화량 증가지수를 따른다는 것이다. 경제 위기가 왔을때 양적완화를 하는 것이 전세계적인 트렌드가 되었다. 이런 시장에서 살아남기위해서는, 그 트렌드를 따를 방향으로 가는 것이 옳다. 그리고 그 안에서 우리는 입지를 고민하게 되는데, 입지 역시 그동안 너무 정량적이고 수학적으로 생각하려해서 어렵고 와닿지 않았던 부분이 많았던 것 같다. 그런데 튜터님이 입지를 생활이라는 단어로 바꿔 보고 생각해보라는 말씀에 그 느낌이 더 와 닿을 수 있었다. 내가 서울에 강남에 직장을 가졌고, 가족과 함께 생활하기 위해서 어떤 곳을 택할 것이가의 문제. 그것이 본질이었다는 것. 

  재건축/재개발/리모델링 호재는 상승상에서 기름 역할을 할 수있도, 재건축 선도지구 지정은 다른 곳보다 10년이나 빠르게 신축이 될 수 있기에 입지가 더 좋지 않아도, 선도지구 선정된 곳을 선택하는 곳이 유리 할 수있고, 이 곳들이 가격이 많이 반영이 안됐다는 말씀을 들으며, 앞으로 수도권 시장에서 단지의 본래의 가치와 더불어 재건축에대한 내용, 용적률등도 종합적으로 고려해봐야겠다 배울 수있었습니다. 

  지금 시장에서 고민되는 부분, 그리고 앞으로 고민으로 다갈 올 부분까지 쪽집게 과외처럼 짚어주셔서 강의를 다 듣고 배운 내용을 복습하며 새 마블 시리즈 영화를 보는것 보다 더 큰 도파민을 느끼게 한 강의였습니다. (강의를 들었는데 힘들지 않고 신나고 들뜬 마음이 생긴건 정말 신기했습니다 )

  모든 단지를 전수조사 하시며, 통화량 지수와 서울 집값 지수를 계산해, 저평가 여부를 판단할 수있는 지표를 만들어 주신것도 정말 대단하고 생각했습니다. 저같은 초보도 어떻게든 쉽게 부동산을 이해 할 수있도록 밤낮으로 쉬지 않고 연구하고 쉽게 강의로 풀어주셔서 정말 감사드립니다. 

  1년전, 튜터님 10억달성기를 읽고, 진짜 이렇게 까지 해야하나? 생각한 적도 솔직히 있었는데ㅎ 이렇게까지 하시기에 이런 인사이트를 쌓으시고, 이런 대단한 강의를 하실 수있으시구나, 새삼 정말 대단하신 분이라고 느꼈습니다. 

과일을 좋아하는 아내분께 과일 바구니를 사 줄 수있어서 행복하시다는 마음 따뜻한 튜터님. 저도 저의 아이와 남편이 좋아하는 것을 마음껏 해주면서 튜터님이 느꼈을 그 행복의 모습을 그려보며, 닮아 가고 싶다고 생각했습니다. 감사합니다. 

(3) 적용할 점

• 내집마련인지 투자인 방법보다는 방향이 중요하다는 것. 고작 소액하나 해놓고 보릿고개 구간을 지나고 있지만, 계속 변화하는 시장속에서 언제 어떤 모습으로 올지 모르는 기회에 대해 모든 가능성을 열어두고 공부할것
• 매도예상가를 세가지로 나눠서 후보단지 찾아보는 연습 할것