안녕하세요.
우리 모두 다의 행복을 위하여
우다위입니다^^
작년 7월, 뜨거운 여름에 지투실전을 듣고
오랜만에 다시 벚꽃임장을 할 수 있는
날씨 좋은 봄에 재수강하게 되었습니다^^
1강은 잔쟈니 튜터님께서 진행해주셨는데요.
지난 7월과는 사뭇 달라진 지방 분위기 속에서
지방 투자 방향에 대해 정말 세밀하게 짚어주셨습니다.
지방투자에서 중요하게 봐야 할 기준,
주요 도시의 시장 상황,
투자를 위한 단지 범위 설정,
의사결정 방법,
그리고 투자 물건의 운용과 매도 방법까지!
지방투자 실전에 필요한 노하우를
알려주신 강의였습니다.
그럼 후기 함께 보시죠^^
[1] 지방투자의 중요한 기준, 두 가지
지방투자에서 중요한 요소로
보통 ‘공급’을 먼저 떠올리게 됩니다.
공급이 많아지면 전세가가 하락하고,
그 영향으로 매매가가 하락하는 흐름을 많이 보게 되는데요.
현재는 그와 반대로
공급 물량 감소로 전세가가 상승하고,
그 전세가 상승이 매매가를 밀어올리는 지역도 많아지고 있었습니다.
하지만 여기서 더 중요했던 점은,
공급이 있어도 전세가가 버티고 정리되면서
매매가가 상승하는 곳이 있다는 것이었습니다.
결국 사람들이 좋아하는 곳,
즉 실수요자의 선호가 견고한 곳을 알아야
더 좋은 투자가 가능하다는 점을 배웠습니다.
따라서 이번 지투실전에서는
배정된 임장지 안에서 공급 상황을 파악하는 것에 그치지 않고,
전세가 흐름과 함께
사람들이 실제로 선호하는 요소까지 확인해 보도록 하겠습니다.
공급이 있는 지역에서도
전세가가 먼저 바닥을 다지고
매매가를 밀어올리는 경우가 있다는 점이 인상 깊었습니다.
앞으로 공급이 있는 앞마당에서는
전세가 상승, 매물 개수, 전세 실거래 등을 꾸준히 체크하며,
튜터님께서 알려주신 전세 트레킹 방법을 꼭 적용하겠습니다.
BM
공급이 많았던 앞마당을 중심으로 전세 트레킹을 실시한다.
[2] 현재 지방시장의 진단
튜터님께서는 광역시부터 중소도시까지
지방 주요 도시를 전체적으로 훑어주시며
시장 분위기와 시세 흐름까지 자세히 설명해주셨습니다.
지역마다 공급 상황에 따라
가격과 분위기가 모두 달랐고,
각 도시마다 다른 흐름과 선호 요소를 함께 고려해야 한다는 점을
분명하게 짚어주셨습니다.
특히
선호 신축 / 선호 구축 / 양호 신축 / 후순위 구축으로 나누어
가격 트레킹을 설명해주신 부분이 무척 인상 깊었습니다.
선순위 단지는 매수 시그널로,
후순위 단지는 매도 시그널로 볼 수 있다는 설명을 들으며
단지를 입체적으로 바라보는 기준을 배울 수 있었습니다.
BM
튜터님의 지역 트레킹 방법을 따라 단지를 선정하고,
전임을 통해 파악한 지역 분위기를 원페이지에 적용한다.
[3] “내가 이곳에 살아도 좋은가?”의 관점
튜터님께서 각 지역마다
선호 요소를 구분해 설명해주신 부분도 매우 인상적이었습니다.
그중에는 저희 임장지도 포함되어 있었는데요.
임장, 전임, 매임을 통해
단지의 특징과 분위기,
그리고 거주민의 실제 선호를 꼭 확인한 뒤
최종 투자 물건 선정 시
튜터님 방법대로 적용해보려 합니다.
지방은 전반적으로 가격이 저렴해
겉으로 보기에는 다 투자하기 좋아 보일 수 있습니다.
하지만 정말 중요한 것은
실거주자가 좋아할 만한 가치가 있는가?
매도 시기 받아줄 가치와 선호가 있는지 파악하는 것이 중요할 것 같습니다.
[4] 나에게 맞는 투자 방향성은 무엇인가
튜터님께서는 종잣돈 규모에 따라
어디에 투자해야 할지 고민하는 분들을 위해
수도권 투자와 지방투자의 장단점을 비교해 설명해주셨습니다.
결론은
옳고 그름의 문제가 아니라,
내 상황에 맞는 투자를 선택해야 한다는 것이었습니다.
또 지방투자 안에서도
가치성장투자와 소액투자를 비교해주셨는데요.
가치성장투자는
선호가 쉽게 꺾이지 않는 곳에 투자해
수익금 측면에서 자산을 불려가는 투자이고,
소액투자는
투자 범위를 어떻게 설정하느냐가 핵심이라는 점을 알려주셨습니다.
결국 반드시
가치를 먼저 보고,
그다음 싸고 투자금이 적은 물건을 찾는 것.
그리고 투자 교과서가 되는 지역을 선정해 먼저 공부한 뒤,
내 투자 지역에 대입하여
반드시 범위를 정하고 투자해야겠다는 생각을 하게 되었습니다.
[5] 역량 있는 투자자가 되기 위해서
월부에 들어오기 전의 저는
리스크를 매우 두려워했고,
예적금만이 돈을 불리는 방법이라고 생각하며 살았습니다.
그만큼 자산을 불리는 속도도 느릴 수밖에 없었는데요.
여러 시련을 겪고,
어쩔 수 없이 투자를 해야 하는 상황을 맞으며
두려움을 줄이고 확신을 갖기 위해
투자 공부를 시작하게 된 것 같습니다.
앞으로는 두려움을 극복하고
확신 있는 투자 의사결정을 하기 위해
단지의 투자금부터 보는 것이 아니라
저평가 여부를 먼저 파악하겠습니다.
그리고 그중에서
적은 투자금으로 접근할 수 있는 물건을 보되,
‘리스크가 없는가’가 아니라
‘내가 대응 가능한 리스크인가’를 판단한 뒤
투자 결정을 하도록 하겠습니다.
목표 매수가와 목표 전세가 설정,
물건의 보유와 매도 결정,
그리고 지방투자를 통해 수익을 실현하는 방법까지
정말 꼼꼼하게 알려주셔서 감사한 시간이었습니다.
특히 후행지표인 그래프보다
현장에서 실제로 돌아가는 상황이 더 빠르게 움직인다는 말씀을 들으며,
앞으로 있을 매도 상황에서도
현장 흐름을 더 적극적으로 체크해야겠다고 느꼈습니다.
BM
튜터님의 투자 결정 프로세스 장표를 그대로 적용하여
이번 임보 결론 파트에 넣는다.
장장 6시간에 걸친 튜터님의 강의가
더 깊이 마음에 와닿았던 것은
아마도 제가 두 건의 지방투자를 하며
매수 과정, 전세 맞추기, 매도 실패 등
여러 아쉬움을 직접 경험했기 때문인 것 같습니다.
그래서 이번 강의가 더 크게 다가왔고,
더 절실하게 배우게 되었습니다.
튜터님의 강의를 잘 담아두었다가
다음 투자에서는 꼭 적용해보겠습니다.
긴 시간 열정적으로 강의해주신
잔쟈니 튜터님, 진심으로 감사합니다.
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