“지금이 가장 싸다”…실수요가 밀어올린 노도강 집값[현장]
출처 : https://n.news.naver.com/mnews/article/031/0001018554
요약
1. “전세 구하려다 결국 매수로 돌아서는 게 자연스로운 흐름으로 읽힙니다. 매물은 줄고 가격은 계속 올라서, 기다릴수록 불리하다는 인식도 있죠. 특히 대출 가능한 중저가 단지로 수요가 몰립니다.” 정부의 대출 규제 강화와 고가 주택 압박으로 강남권 매수세가 주춤한 사이, 상대적으로 접근 가능한 중저가 단지로 실수요가 몰리며 시장의 무게 중심이 이동하고 있다. 통계보다 앞선 현장의 체감 온도는 이미 상승 국면임. 특히 GTX-C 노선 착공 기대 등 개발 호재가 가시화된 도봉구 창동과 노원구 상계동 일대 등 주요 단지를 중심으로 실거래가가 빠르게 오르고 있음.
2. 시장에선 이번 상승을 단순한 반등이라기보다 전세난, 대출여건, 부동산 규제가 맞물리며 수요가 이동한 결과로 보고 있음. 이런 흐름이 당분간 이어질 가능성이 크다는 전망이 나옴. 다만 금리와 공급 상황에 따라 다시 균형을 찾아갈 가능성도 함께 거론됨.
3. 31일 실거래가에 따르면 도봉구 ‘창동주공19단지’ 전용 59는 이달 8억2500만원에 거래됨. 24년 상반기 대비 26% 상승함. 단순 반등을 넘어, 가격 수준 자체가 한 단계 올라섰다는 평가도 있음. 인근 단지도 비슷한 흐름임. 특히 특정 단지에 그치지 않고, 역세권과 학군지를 중심으로 상승세가 확산되는 모습임.
4. 이 같은 상승 흐름의 배경에는 ‘전세난’과 ‘실수요 이동’이 자리하고 있다는 분석임. 부동산원에 따르면 2월 기준 강북권 전세가율은 68.4%로 서율 평균 54.1%보다 10%p 이상 높음. 전세 가격이 매매 가격에 바짝 다가서면서, 임차인 입장에서는 “이 정도면 차라리 사는 게 낫다”는 판단이 가능해졌다는 얘기도 회자됨. 전세 매물 부족까지 겹치자, 전세를 찾던 수요가 자연스럽게 매수로 방향을 틀고 있다는 설명임.
5. 아울러 올해 1분기 노원구 아파트 매수자 중 30~40대 비중은 41.8%로 서울 평균(34.2%)을 크게 웃돌았음. 30~40대는 통상 첫 내 집 마련에 나서는 ‘실수요층’으로 꼽힘. 과거처럼 투자 목적의 매수보다는, 실제 거주를 전제로 집을 사는 경우가 많다는 의미임.
6. 특히 부동산 시장이 과열됐던 시기에는 ‘영끌’이라는 표현처럼 미래 소득까지 당겨 무리하게 집을 사는 투자 성격의 매수가 적지 않았음. 하지만 최근에는 금리 부담과 전세 비용 상승이 맞물리면서, 전세를 유지하기보다 차라리 집을 사는 쪽이 낫다고 판단하는 경우가 늘고 있다는 평가임.
7. 이 때문에 시장에서는 현재 30대 매수 증가를 과거 ‘영끌’과는 다른 흐름으로 보고 있음. 투자 수익을 노린 공격적 매수라기보다, 전세 부담을 견디기 어려워 매수로 전환하는 ‘실수요 중심 이동’이라는 해석임.
8. 여기에 ‘대출 기준선’이 시장의 흐름을 가르는 기준으로 작용하고 있음. 현재 정책 대출은 일정 가격 이하 주택에만 적용되는데 이 기준이 사실상 매수 가능 여부를 결정짓는 선이 되고 있음. 노도강의 거래는 80% 이상이 9억원 이하 주택에 집중된 것으로 나타남. 이 가격대는 신생아 특례대출 등 정부 지원을 받을 수 있는 구간과 맞물림. 결과적으로 대출이 가능한 중저가 주택으로 수요가 몰리면서 해당 지역의 가격을 끌어올리는 구조가 형성된 것임.
9. 반면 강남권은 상황이 다름. 고가 주택이 많아 대출 한도가 제한되는 데다 보유세 부담이 커지면서 매수 심리가 위축됨. 이로 인해 일부 지역에서는 가격이 하락세로 돌아서는 등, 같은 서울 안에서도 시장 흐름이 엇갈리는 모습으로 나타나고 있음.
10. 한 부동산 전문가는 “전세가율이 70%에 가까워지고 매물도 줄면서, 30대 임차 수요가 매매 시장으로 이동하는 흐름이 뚜렷하다”며 “이들은 투자 목적보다는 전세 사기 위험이 적은 아파트를 선택해 주거 안정성을 확보하려는 성향이 강하다”고 설명함. 이어 “강남권이 약세를 보이는 상황에서도 노도강의 가격이 쉽게 떨어지지 않는 이유 역시 실거주 수요가 중심이기 때문”이라고 덧붙였음.
11. 세제 환경도 영향을 미치고 있음. 강남권과 달리 강북권은 공시가격 변동 폭이 상대적으로 크지 않아, 보유세 부담에 따른 매출 출회 압박이 제한적이라는 분석임. 한 부동산 관련 전문가는 “보유세 부담 차이가 지역 간 흐름을 갈라놓고 있다”며 “강남권은 세금과 가격 부담이 동시에 커지면서 매수자들이 관망하는 분위기라면, 강북권은 상대적으로 부담이 덜해 집주인들이 급하게 매물을 내놓지 않는 구조”라고 설명함.
12. 이어 “이처럼 세금과 가격 부담의 차이가 누적되면서, 같은 서울 안에서도 강남과 강북이 서로 다른 방향으로 움직이는 '디커플링' 현상이 나타나고 있다"고 덧붙임.
13. 다만 상승세가 장기적으로 이어질지에 대해서는 신중한 시각도 있음. 금리 방향과 정책 변화에 따라 수요가 다시 위축될 가능성도 있기 때문임. 위의 전문가는 “현재 상승세는 정책 금융이 마중물 역할을 한 측면이 큰데, 자금 소진이나 대출 규제 강화 시 실수요층의 지지력이 약화할 수 있다”며 “거시 경제적 변수가 여전한 만큼 추세적 상승으로 단정하기엔 이르다”고 제언함.
14. 결국 지금의 강북 상승장은 단순한 반등이라기보다 전세난과 대출 구조, 가격대별 규제가 맞물려 나타난 “수요이동”의 결과에 가깝다는 분석임. 시장에서는 당분간 이 같은 흐름이 이어지겠지만 향후 금리와 공급 상황에 따라 다시 균형을 찾아갈 가능성도 함께 주시해야 한다는 분석이 나옴.
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