A.H. 그냥여리
강의를 듣는 동안 내가 모르는게 참 많구나를 느꼈다. 강의의 시작과 끝에 지방투자의 목적에 대해 분명히 해주셨고 나도 분명해 졌다.
[지방 전체 시장 분위기]
26-1분기 지방은 대부분 공급이 적은편이다. 때문에 전세가율이 상승하면서 실거주자들의 매매 수요가 늘어나는 상황.
[편견]
-지방은 공급이 전부다 라는 지방에 대한 편견이 있었던것 같다. 공급여부에 따라 전세가 움직이는 것이 사실이고 매매가에 영향을 주지만 단지 선호도에 따라 그게 100% 공식은 아니라는 거다.
[몰랐던 사실]
-지방은 실수요 위주로 가격이 주로 형성된다.
-공급이 많아도 선호되는 단지는 전세가 하락이 멈추면 선호되는 단지는 매매가 반등한다. (지방은 항상 전세가가 매매가를 밀어 올리는줄 알았다.)
[결론]
공급이 있는곳은 좁고 뾰족하게 선호도가 있는 앞단지까지만 공급이 없는곳은 선호도가 조금 덜한 곳까지도 투자 할수 있다. 때문에 선호도를 제대로 알아야 공급에 따른 투자 범위를 가늠해 볼수 있다. 그래서 공급과 선호도를 꼭 함께 봐야한다
[지방 아파트 특징]
지방은 수도권에 비해 사람도 적지만 가수요도 적기 때문에 실수요자들이 만드는 전세가가 시장 상황을 이끈다. 때문에 전세가격과 시장의 상황을 잘 살펴야한다. 공급부족과 선호도가 좋은 단지가 만나면 전세가가 쎄게 오를 수 있다.
공급에 따른 지역마다의 싸이클이 다름을 인지해야한다. 가치 투자가 가능한 지역은 서울 투자 처럼 봐야하는 측면이 있다.
공급에 더 취약한 중소도시는 지역의 개별성을 더 파악하려고 해야한다. 중소도시에서도 대장은 1억의 투자금으로 투자하는 기회가 자주오지는 않는다. 다만 상위 지역들과 꼭 비평해야한다.
[BM]
-선호도에 따른 트래킹을 통해 후순위 단지까지 파악해야 매도 타이밍을 시장의 분위기를 잘 알 수 있다. 지방은 트래킹 할때 전세흐름을 잘 살펴야한다. 전세가 없다고해서 희망회로 돌리지 말고 전세가가 오르면서 빠지지 않는 시기일 수 있다. 트래킹만으로 파악이 잘 안되면 전임을 통해 전세시장의 분위기를 파악한다
-목표매수가는 희망매수가로 정하는게 아니고 지역의 시장 상황을 고려하여 호가와 비슷할지 네고를 해볼 수 있다면 얼마가 가능할지 윗단지와 아랫단지를 지도위에 올려보고 정해보는거다. 목표 전세가 또한 같은 방식으로 해볼 수 있다.
[기억해야 할것]
-지역간 비평은 각 단지가 가진 사실상의 선호도 크기를 비평하는 거다.
-지방 투자의 매도에도 기준이 있다. 꼭 체크하고 매도한다. 입주물건이 정석이지만 세안고도 가능하다.
-양도세에 꽂히지 마라. 세금을 다 내고도 수익률이 괜찮은 투자였는지를 검토해서 매도한다.
[ 지방투자는 종잣돈을 2배로 불리는 투자]
복잡하게 생각하지 말자. 2배로 불리기 위한 투자를 지속할 수 있도록 노력한다.
[가져가야 할 태도]
명확한 목표를 가지고 환경 속에서 루틴을 계속해 나간다. 감사하는 마음으로.
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