#현재 지방 광역시 의 분위기
#실력 있는 투자자가 앞마당 트래킹 하고 정리하는 방법 -적용점-
#가장 중요한 것은 선호도 제대로 다 임장 하고 생활권 선호도 를 알아야 하고 , 투자 할 것 같지 않은 구축까지도 매매 가격 과 전세 가격 흐름을 알아야 하고 , 매도 시기 를 알려주는 싸인 이 되기도 한다는 것!
#생활권 선호도 와 단지 선호도를 모르고 매매 가격 흐름 만 알면 , 투자에 아무런 도움이 되지 않으며 ,
보고 있다고 해도 그냥 숫자에 불과 하다.
선호도 를 파악 하는 것 은 임장 을 하면서 채워 나간다.
#시세 트래킹
#가격만 따서 넣는 것이 아니라 , 가격 의 추이 ( 오름 , 보합 , 하락 )
#물건 의 개수 , 거래가 되는 속도 까지 파악 한다. ( 거래 분위기 )
#현장감 물건이 많지 않은 지역은 전화 임장 을 통해 현장감 더하기!
( #전세 물건이 없다고 다 오르는 것 이 아님 ! )
#투자 연결은 현장에서
물건이 없어 전세 시세 가늠이 어려운 지역 , 혹은 물건이 많아서 깍이는 지역은 현장에서 찾고 투자
#의미 없는 앞마당은 없습니다.
상승이어서 , 하락이어서 , 보합 이어서 모든 앞마당에서 의 경험은 내 안에 쌓였고 실력이 되었습니다,
#지방 투자 는 공급이 8할이다! 더불어 선호도 파악 까지 중요하다!
선호하는 신축 + 선호하는 구축 + 중간 신축 + 후순위 구축 까지 알아야 트래킹 의 의미가 있다!
( 잊지 말아야 합니다! )
#지방 투자시 알아야 하는것 !
#상승장 에서 선호도 좋은 단지를 골랐을 때 수익률 좋음
#하락장 에서 5~10년 전, 가격으로 돌아갈수 있다!
다만 부산 동래구 에서 드물지만 , 소수 의 우량한 단지 들은 수요가 탄탄하여 , 가격을 받쳐준다!
하락장 에서 이전 가격으로 돌아가지 않는다.
#지방 가치 성장 투자 는 5년 보유 한다.
투자금 대비 선호도 좋은 곳 을 매수 하여 수익률 좋은 알파 투자 가 가능하다. ( 투자자 의 역량 )
변동성 과 매도 리스크 가 있다.
#지방 가치 성장 투자에서는 (대상) 과 (시기) 가 중요하다!
#대상 이라면 그지역에서 선호도 와 땅의 가치가 있는곳!을 이야기 한다.
연식이 들어도 가치 와 선호도 가 빠지지 않는곳이다. (대전의 학군지 둔산동 크로바 와 같은곳! )
대전은 둔산동 , 대구는 수성구 , 중구 , 울산은 신전동 , 부산은 해운대구 , 광주는 봉선동 과 같이
그지역에서 ‘나 여기 살아’ 와 같은 네임벨류 가 있는 지역을 이야기 한다. 투자에서 정말 중요하다!
#지방에서 가치 성장 투자 하기 좋은 때는?
#좋은(선호도가) 단지는 전세 가격이 더 이상 빠지지 (하락) 않을때 , 매매 가격이 상승 하기 시작 한다.
"대세 상승 분위기 에서 사람들은 ‘아니 1억이나 올랐는데 이거 사는게 맞아?’ 라고 할때
공급이 정리되는 시기는 아니지만 투자하기 좋은 시점이기 때문에 ‘공포에 역행’ 하는 투자를 감안하고 해야 한다!
"과잉 공급장 후반부에 접어들며 가격이 절대적으로 저렴하고 , 전세가격이 더 이상 빠지지 않는 시기 ,
대부분 사람들이 “지켜보자” 라는 심리가 지배적일 때!
#지방 소액 투자 에서 중요한것
지방 소액 투자에서는 투자 범위 가 정말 중요하다
부산 진구 연지 생활권 의 신축 대장 바로 옆에 붙어있는 구축 단지 가 주변 환경이 좋아진다고 해서,
가격이 함께 오르지 않는다!
서울 수도권 은 땅의 가치가 높기때문에 , 신축 대단지 가 들어오면서 주변 환경이 쾌적해지며 , 함께 가격이 올라가지만 지방 광역시 에서는 땅의 가치가 높지 않기때문에 , 신축이 들어왔음에도 불구하고 매매가격 이 상승하지 못한다.
#소액이 중요한 게 아니라, 가치가 있는데 가격이 싸고 투자금 도 적은 것 ! 이 본질!
생활하기 편리하여 거주만족도 양호 한 아파트
직장이 멀지 않으면서 , 출퇴근 하기 너무 불편하지 않으면서 ( 주요 업무지구 30분 )
학군이라면 좋지만 , 학군지 가 아니라면 적어도 학교와 학원가 가 가까운 곳에 있으면서
생활 업종 이 잘 들어와 았는 , 젊고 깨끗한 상권 과 함께 균질성 과 입지 독점성 이 없다면 건물의 가치는 20년 이내 , 세대수 는 300세대 이상 , 그리고 복도식 은 보수적으로 투자 대상으로 보지 않는다!
#지방 소액 투자 범위 에서 해도 될 단지 와 하면 애매한 단지
공급 상황 상 ( 한 사이클 앞서 있는 곳 ) 을 교과서 처럼 참고 합니다!!
전주 22년 공급 과잉 후 감소 모습을 보고 교과서 처럼 , 향후 울산 광역시 의 공급 상황에서
투자 범위를 생각 해 볼수 있다. ( 앞서 전주에서 상승 하거나 ,
상승하지 못한 단지들의 모습을 바라보고 , 투자 범위를 생각 해 볼수 있다. )
#지방 소액 투자 하기 좋은 시기
앞서 있던 공급이 정리되면서 , 전세 가격은 바로 상승하는 모습을 보이며 , 매매 가격은 아직 덜 오른 모습을
보인다. 이럴 때 , 소액 투자 접근이 가능하지만, 가격이 아주 싼 가격이 아니다.
그럼 , 매매 가격이 쌀때는 ? 그만큼 공급 과다 발생 으로 전세 가 격또한 많이 무너져 있어서 소액 투자가 어렵다!
하지만 , 공급 이 많은 시기에 미리 앞마당을 만들고 , 선호도 를 파악 하고 난뒤 시세 트래킹 을 통해서
투자 하기 좋은 시기를 잡을수 있다.
단!, 현장이 그래프 보다 빠르다! ( 전화 임장 으로 현재 전세 거래량 을 체크 하고 투자 접근을 해야 한다 )
#우리에게 지방 소액 투자란 ?
내 돈을 효과적으로 불려 더 좋은 자산으로 바꾸는 것 !
#각 도시별 선호 요소 를 여러분 의 투자에 적용하는 법
지역내 신축 20평대 냐 30평대 냐
선호 생활권 구축 이냐 하위 생활권 신축이냐 등등 여러 선호 조건들이 있지만
정말 중요한 것 은 해당 단지를 그지역 사람들이 얼마나 좋아하는가 이다!
이유는 지방 투자에서 선호도 는 환금성 그리고 매도를 수월하게 하여 수익을 만드는 것! 이 중요하기 때문이다!
#지방 투자 의사 결정 과정 3단계
1. 저평가 가치 있는 단지 중 가격이 싼것
구분 | 가치 | 가격 |
A | 10 | 5 |
B | 13 | 5 |
“B 의 가격이 가치 대비 싸다” 라고 판단.
가치가 있고 , 개별 단지 의 가치 와 특징 을 알고 지역 내에서 선호하는 단지 인지 확인
(가격 결정 요소 를 참고 하여 파악 할수 있다.)
#덜 좋고 싼 것이 아닙니다. 가치가 더 좋은데 가격이 비슷한 것이 저평가 라는것! 잊지말자!
2. 투자금 적은 투자금 이 드는 것 !
3. 리스크 잔금 가능 범위에 들어오고 역전세 가능성이 적거나 , 대응 가능한 것 !
#나의 투자금 을 확인.
내 투자금 범위 에 들어오는가?
이 투자를 한 이후에도 투자를 지속할 수있을까?
(연 저축액 , 역전세 와 같은 리스크 관리 여부 )
투자금 범위에 들어오는 물건 중 가장 좋은 것인가?
전세 놓는 과정에서 추가 로 투자금이 발생 할까?
( 물건의 상태 가 좋지 않아서 인테리어 와 그리고 나의 욕망 전세 가격 희망 회로 하지 않는다.
그리고 실거주 사람들이 좋아하는 동 층 향 을 우선순위로 매수 한다)
#투자시 목표 전세가 설정 할때 주의할 점
투자자를 불러 모으는 전세가
전세 없는 생활권에 목표 전세가 를 높여서 들어간다면 ?
최근 전세 문의가 있었는지 수요를 파악 한다
전세 광고 올린 이후 전세 입자 문의 유무 를 지속적 ( 1주일 간격으로 ) 파악!
저렴한 매매 물건 은 매일 트래킹 한다.
(투자자가 매수하여 전세 물건으로 나올수 있기 때문 )
#귀하디 귀한 전세 이고 , 전세 개수도 없는데 , 수 개월 전 전세 실거래가격 에서 오르지 않는다?
(전세 물건이 없어서 , 투자시 목표 전세가 를 설정 할때 ,
전세 가격이 당연히 상승할 것 이라고 만 생각 해서는 어려워 질수 있다. )
#실수요자 가 매매에 몰리는 시기
그래프 를 보아 전세 가격이 상승하면서 매매 가격과 좁혀지는 시기
완벽한 투자 타이밍 이라고 생각 할수 있다. 하지만 현장에서 전세가 빠지지 않는다면 ?
최근 전세 실거래가 를 보게 되면 전세 거래량 이 대단지 임에도 많지 않은 모습을 보인다면
"단기간 오른 전세 가격 ( 반년 동안 전세 가격 이 0.3억 상승 ) 으로
실 수요자 의 생각에는 “이럴 거면 그냥 집을 사자” 매매 로 전환하는 경우 가 있다.
전세가 안빠져 투자 가 어려운 상황
역량 있는 투자자란 투자 과정의 어려움을 모조리 차단하고 피해가는 사람이 아닙니다.
알고 , 적극적으로 대응하는 사람입니다.
리스크 확인 !!!! 😎😎😎
투자 이후 잔금 대비가 되지 않는다면 , 시장 상황을 확인하고 주인 전세 / 세 안고 방법으로
리스크 를 헷지 할 수 있다.
( 세낀 물건은 매매 가격이 싸다! 단 전세가격 또한 시세보다
많이 싼 가격에 들어있어 리스크 를 헷지 를 할수 있다. )
역전세 발생 시, 대응 가능한가? 전세 가격 20% 유동성 , 앞으로 대전처럼 공급이 많아
향후 역전세 로 돈을 돌려줄 가능성 까지 살핀다.
높은 수준의 목표
적극적 인 수익 을 추구
빠른 시세 차익
나의 상황에서 최선의 전략
투자 후 꾸준한 인풋 과 갈아타기
언제 어디 서든 투자할 수 있는 실력
목표 자산 달성
실력을 갖추게 된다면 , 자산은 알아서 따라온다.
매도 의사 결정 기준 적용하기
과거 부산 시장이 규제 지역으로 지정 되었을때 , 매도시 양도세 로 인하여 세금 중과
수익 이 실현되었지만, 세금 중과 부담이 수익 대비 하여 너무 많은 생각이 들었다면 , 하수 다.
그 어디서 수익률 100% 투자를 하기는 힘들다! 라는 사실을 알아야 한다!
20년 11월 규제 지정후 조금씩 눈치 보다가 , 가격 상승이 천천히 이뤄질 때 ,
매매 가격 수익화 실현 되었다고 , 2년 미만 보유 하고 매도하여 양도세 66%중과
총 세금 1.84억 을 내야 한다.
#양도세는 돈을 많이 벌수록 많이 내야 합니다 ! 🤔
#지방에서 소액 투자를 하였을때 , 사자마자 가격이 상승한다면 , 규제 지역으로 정해지게 되면 매매
거래가 ‘뜸’ 하다가도 천천히 가격이 상승하는데 , 이 상승 기류가 2년뒤에도 상승이 이어나갈지 모른다.
#22년 3월 ( 2년 보유 채우고 ) 매도 시 , 양도세 : 기본세율 38% + 중과 20% 로 총 1.56억 을 중과 한다.
" 내가 이 투자 아니면 1년만 에 어디 가서 8천 만원 을 벌었을까 ? 이거 말고 다른 대안이 있나 ? 라 고 생각하고
투자금 대비 , 수익률 을 계산한다면 정말 괜찮은 투자를 하였다 는 것을 잊지 말자! "
감정에 휘둘려 좋은 투자를 하고도 , 눈이 가려지지 말아야 할것 !
# 더 좋은 투자처 로 갈아타며 자산을 불리고 싶다면 반드시 알아야 할 것 !
투자 이후 실력을 쌓아 [ 마침내 바꿔내는 것 ]
중요한 건 매 선택의 기로마다
불리는 선택을 하는 것 ( =뒤로 가지 말자! )
내 돈을 불릴 수 있는 더 가치 있는 단지가 무엇인지 아는것 !
매 순간 최선의 대응 을 할 뿐 !
내 상황에 최고의 선택이 뭔지 몰라 행동을 못 하면 안 됩니다.
최고인지 아닌지는 지나봐야 아는 거고, 투자자는 최선의 대응을 해 나갈 뿐 입니다.
지방 아파트 한 채가 우리의 경제적 자유를 가져다주지 않습니다.
투자이후 , 계속해서 성장하도록 노력하고 , 투자를 통해 실행하며 얻은 경험 과 안목 ,
실력이 부자로 만들어 준다는 것 !
잊지 말자!
# 롱 런 하는 투자자 가 되자 !
롱 런 하는 투자자 는 ?
1."어렵긴 하지만 내 목표를 포기 하고 싶진 않아"
내가 투자 공부를 해야 하는 명확한 이유가 있기 때문에 포기 하고 싶지 않다!
-슬럼프 가 없는 사람은 없습니다. 딛고 일어나야 합니다-
2. “내 의지력을 밎기 보다는 할 수 밖에 없는 환경 속에서 반복하여 행동하자”
목실감 꼭! 채우기!
3. 감사하는 마음이 정말 중요하다.
“내 삶을 주도적으로 사는 기쁨 주변에서 도와주는 동료 와 멘토의 환경 ”
사는 데로 살아지는 사람과 확실히 다르다!
감사한 마음을 가져라 이번 한달 동안 함께 할 우리 동료분 들 과
튜터님 께 ‘감사한 마음’ 을 가지고
한달 동안 성장 하자 !
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