https://n.news.naver.com/article/005/0001840704
기사 요약
배경
다주택자 양도소득세 중과 재개(5월 10일)와 아파트 담보대출 만기 연장 원칙적 금지 등 수요 억제 및 매물 유도 규제가 겹치면서, 상반기 부동산 시장은 각종 변수 속에 짙은 관망세로 접어들었음
핵심 내용
양도세 중과 회피성 매물 증가세 둔화 및 호가 조정 전망
서울 아파트 매물은 양도세 중과 유예 종료 공식화(1/23) 시점 대비 38.3% 급증(7만7772가구)했으나, 매물 증가세는 지난달 말 정점을 찍은 뒤 둔화하고 있음
서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶여 있어 5월 9일 전 매매 약정을 맺으려면 허가 기간(최대 15일)을 고려해 이달 중순까지는 신청해야 하므로, 팔 사람은 이미 다 내놓은 상태라는 분석
전문가들은 이제 와서 신규 매물이 대거 나오진 않겠지만, 시장에 이미 적체된 매물의 호가가 추가적으로 내려갈 여지는 있다고 평가
대출 만기 연장 금지에 따른 추가 매물 증가폭은 제한적
17일부터 다주택자 아파트 담보대출 만기 연장이 불허되면서 매물이 추가로 나올 길은 열렸으나, 급격한 매물 증가는 어려울 것으로 전망
올해 만기가 도래하는 다주택자 만기 일시상환 주택담보대출 물량이 1만 2000여 가구에 불과
과거 임대사업자 대출 활성화 시기의 담보인정비율(LTV)을 고려할 때 대출액이 크지 않을 수 있고, 최근 몇 년간 임대사업자 유동성 제한 조치가 지속되어 매물 증가 효과가 제한적일 것으로 분석
가격 조정 타격 지역에 대한 전문가 엇갈린 전망 (외곽 vs 강남 핵심지)
수도권 외곽 지역 타격: 대출 의존도가 높은 수도권 외곽 지역에서 대출 규제에 따른 가격 조정 압력이 상대적으로 크게 나타날 것이라는 의견이 존재
초고가·강남 핵심지 타격: 반면, 온라인투자연계금융업자(P2P) 및 사업자 대출 등이 차단되어 자금 조달이 어려워진 초고가 시장과 서울 강남 2구(강남·서초)를 중심으로 가격 조정 흐름이 지속될 것이라는 반론도 팽팽
7월 세제 개편 전까지 관망세 지속 및 임대차 시장의 불안 가중 우려
매매 시장은 오는 7월 세제 개편 전까지 매물 증가와 대출 규제 효과가 맞물리며 관망세가 이어질 것으로 예상됨.
반면 임대차 시장은 타격을 받을 전망
이번 대출 제한 조치가 자금 압박으로 이어져 아파트 전세 매물 축소와 ‘월세화’를 부추길 수 있으며, 이는 임대차 시장에 다소 부담으로 작용할 우려가 큼
집을's 생각
다주택자 양도소득세 중과 유예 폐지 선언 이후 서울 아파트 매물 추이를 보면 매물이 유의미하게 증가한 것이 확인됩니다. 특히 2월 말부터 매물량이 급격히 늘었는데, 이는 초기에는 혹시 유예가 연장될 수 있다는 기대감 속에서 다주택자들이 매도 여부를 확정하지 못하고 관망하던 상황에서 2월 초·중순 정부가 보완책을 구체화하며 중과 재개가 사실상 확정되는 신호를 주자 다주택자들이 매도 스탠스를 명확히 정했기 때문으로 보입니다.
다만 3월 말부터 매물 증가세가 고점을 찍은 뒤에는 감소하는 것을 보면서 앞으로 감소 추세로 전환될 가능성이 클 듯합니다. 주택 거래는 매수 의사결정부터 자금조달, 계약·잔금까지 통상 2~3개월이 소요되는데, 5월 9일까지 약 한 달 남은 시점에서는 중과 전에 팔 사람은 이미 매물을 내놓았거나 거래를 진행 중일 확률이 높습니다. 따라서 앞으로는 신규 매물 나오는 것보다는 이미 시장에 나온 매물의 가격 조정이 유의미하게 관찰될 것으로 예상됩니다.
이런 흐름을 정부도 인지하고 있는 것으로 생각됩니다. 그래서 추가적인 공급 물량을 늘리기 위해 다주택자의 아파트 담보대출 만기 연장을 제한해 추가 매물을 유도하려는 것으로 보입니다. 그러나 이 조치가 매물 급증으로 이어질지는 다소 불확실합니다. 현재 매도를 고민하는 다주택자 상당수는 대출 규모가 생각보다 크지 않을 가능성이 있고, 이미 시세차익을 상당 부분 확보했을 가능성이 높아, 만기 연장 제한만으로 급하게 매도를 결정할 가능성이 낮아 보입니다. 이미 한 차례 버텼기 때문에 시장 상황을 보며 매도 시점을 조절할 여력이 있는 집주인도 많을 수 있습니다.
또한 임차인이 거주 중인 주택의 경우 임대차 계약 종료 시점까지는 만기 연장 예외가 적용되는 상황입니다. 다주택자의 물건 대부분은 임차인이 거주하고 있기에 바로 나올 수 있는 물건은 제한적입니다. 만에 하나 더 강력하게 규제하기 위해 이 예외 조항을 건들기 시작하면 임차인의 주거 안정 및 거주권 논란으로 직결되면 사회적 혼란을 발생시키기에 정책적으로도 강하게 밀어붙이기 어려운 선택지일 가능성이 큽니다. 결과적으로 대출 만기 연장 제한은 추가 매물 유도 신호로는 의미가 있으나, 시장의 매물 흐름을 단기간에 크게 바꾸기보다는 가격 조정 압력을 보조적으로 강화하는 정도에 그칠 가능성이 있습니다.
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