출처: KBS 추적60분 "대구역 바로 앞인데..." 텅텅 빈 신축 아파트? 팔리지 않는 지방의 미분양 아파트 실태
안녕하세요 대기만성 흙수저 대흙입니다.
지방 투자에서 가장 중요한 건 뭘까요? 여러가지 요소가 있겠지만 아마 연식이 가장 중요한 부분 중 하나일 겁니다. 그렇다면 수많은 지방 중에서 그냥 연식만 좋으면 될까요?
위 영상의 제목을 보시면 아시겠지만 꼭 연식이 선호도와 직결되지는 않습니다. 다만, 수도권과 지방의 차이, 그리고 각 지방의 개별성을 복합적으로 이해하는 것이 중요합니다.
만약 지방에 대한 이해도가 낮다고 생각되거나, 지방만 가면 헷갈린다는 분들이 계시다면 해당 글이 도움이 될 겁니다.
지방의 가치 우선순위는 수도권과 다릅니다.
수도권에 거주하시는 분들이 지방 투자를 바라볼 때 가장 헷갈리는 부분 중 하나는 분당처럼 위치도 좋고, 구축에 택지지구로 구성된 곳들이 지방에서 심심치 않게 보이는데 ‘살기 좋은 곳 아니냐…’하는 것입니다.
- 직장의 규모, 땅의 크기가 작다.
여기서 큰 차이 중 하나는 지방은 대부분 직장의 규모가 크지 않고, 중심지 혹은 산업단지로 구성된 곳으로의 접근성이 해당 지역 내에서 어디서나 큰 차이가 나지 않다는 점입니다.
- 교통/학군의 중요도가 낮다.
따라서, 상대적으로 수도권에 비해 교통과 직주근접의 중요성이 상당히 낮습니다. 자연스럽게 학군지와의 접근성 또한 수도권의 목동/대치동과 같이 압도적이지 않습니다.
- 선호도가 있는 연식이 중요하다.
결론적으로 지방 내에서 연식 자체가 중요한 것은 사실입니다. 왜 그럴까요? 지방 투자는 대부분 매수 때 매도까지 생각해야만 합니다. 그렇다면 2년 후 혹은 4년 후 매도를 할 때, 누군가 받아줄 수 있는 상품가치가 있어야 합니다.
다만, 이 상품가치란 결국 선호도라는 것을 의미하기에 아무리 신축이더라도 사람들이 좋아하지 않는다면 의미가 없습니다.
이런 곳들은 구축도 좋아합니다.
그렇다면 연식이 오래되었음에도 사람들의 선호도가 있는 지역이 있을까요?
대전 서구 둔산동
고소득 직장 수요 (정부 청사+행정기관 밀집) + 학원가/학군 + 부촌 커뮤니티
대구 수성구 범4만3
범어동 학원가(경신고, 대륜고, 오성고 등 명문 학군 밀집) + 전문직/고소득층 밀집
- 부산 동래구 사직동
부산 내 전통 학군지
이외에도 부산 해운대구 좌동 등이 있습니다. 해당 지역들은 연식이 중요한 지방 내에서도 사람들의 선호도(학군, 커뮤니티 등)를 가져올 수 있는 몇 안되는 곳들입니다.
지방의 개별성을 이해해야합니다.
그렇다면 예외가 있는 곳도 있고, 이외에는 신축이 중요한 것도 이해했다면, 지방을 볼 때 신축의 기준은 어떻게 정할 수 있을까요?
이것은 지방의 개별성이 공급과 연결됨을 이해해야합니다.
예를 들어 20년 21년처럼 과거에는 대구의 달서구 구축 혹은 부산 북구의 구축 등도 모두 투자를 할 수 있었습니다. 다만, 계속해서 대구와 부산에 쏟아진 신축들로 인해 기존의 입지가치에서 연식의 중요성이 더 높아졌습니다.
따라서 현재는 대구와 부산 내에서는 공급이 없었던 지방 도시들보다 신축의 기준을 더 타이트하게 잡아야 하며, 같은 신축 내에서도 가격이 비슷하다면 더 중심쪽에 가까운 것이 투자적으로 유리합니다.
다만, 상대적으로 신축의 공급이 적었던 창원과 울산의 경우 대구와 부산에 비해 그 연식의 기준이 좀 더 넓게 보는 것 또한 투자적으로 유의미합니다.
결국은 수도권처럼 교통으로 어느정도 가늠이 가능한 입지와는 다르게, 모든 지방을 한 가지 기준을 갖고 일률적으로 바라보려는 것 자체가 사실은 맞지 않다는 것입니다.
글을 마치며
지방 투자를 바라볼 때 우리는 종종 단순한 기준에 기대고 싶어집니다. “신축이면 괜찮겠지”, “살기 좋아 보이니까 괜찮겠지”와 같은 생각들입니다.
하지만 지방은 수도권과 다른 부분이 있기에 같은 기준으로 판단하면 결국 헷갈릴 수밖에 없습니다.
그래서 지방에서는 단순한 연식이 아니라 ‘사람들이 계속 찾는 이유, 즉 선호도’가 더 중요합니다.
아무리 신축이라도 선호도가 없다면 시간이 지날수록 선택받기 어려워지고, 반대로 구축이라도 선호도가 있다면 오랜 시간이 지나도 꾸준히 수요가 이어집니다.
연식과 무관하게 사람들이 선택하는 지역이 존재하는 이유도 바로 여기에 있습니다.
결국 중요한 것은 “이 집이 새 집인가?”가 아니라 “앞으로도 누군가가 계속 사고 싶어 할 집인가?”입니다.
지방 투자는 정답을 외우는 게임이 아니라 각 지역의 개별성을 이해하는 과정입니다.
그 흐름을 이해하기 시작하는 순간, 헷갈리던 지방 시장이 조금씩 선명하게 보이기 시작할 것입니다
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
