요즘 부동산 시장에 이상 현상이 일어나고 있습니다.
얼마 전에 4월 분양과 관련된 글을 하나 쓴 적이 있는데요,
구축보다 신축 가격이 반이나 싼 물건이 시장에 나옵니다.
물론 분양가상한제를 적용받는 청약 단지라서
아무나 살 수 있는 것은 아니지만,
청약에 당첨되기만 하면 바로 17억 이상의 시세차익을 낼 수 있는 물건입니다.
여기 또 다른 이상 현상이 있습니다.
지금 시장에서 일어나는 이상 현상은?
바로 아파트 평형에 대한 부분입니다.
상식적으로 용량이 큰 물건 가격이 비싼 것은 당연지사입니다.
하지만 아파트는 다릅니다.
작은 평형(25평)과 큰 평형(32평) 가격이 비슷하다 못해 같습니다.
평당 4,000만 원이라고 계산해도 2.8억은 차이가 나야 정상인데, 가격이 같습니다.
정말 이상한 현상이 아닐 수 없습니다.
지금 시장에서 일어나는 이상 현상의 이유는?
이런 이상 현상의 이유는 이렇습니다.
대출 규제의 영향입니다.
본인이 가지고 있는 종잣돈과 대출을 합쳐도 자금 조달이 어려워지면서
사람들은 “면적을 줄이고 입지를 선택”하는 방향으로 움직이고 있습니다.그 결과, 일부 단지에서는
작은 평형이 오히려 더 비싸게 거래되는 현상까지 나타나고 있습니다.가격 총액의 압박입니다.
특히 정책 대출이 가능한 6억 이하 소형 아파트 거래는
최근 몇 년 사이 꾸준히 증가하며
실수요가 집중되고 있습니다.거래가 꾸준히 일어나면서
가격이 6억으로 모이는 현상이 발생하고 있는 겁니다.
결국 사람들은 “살 수 있는 집”으로 이동하고 있습니다.
가구 구조의 변화입니다.
1~2인 가구가 급격히 늘어나면서
더 이상 30평 대가 기본이 아닌 시장이 되었습니다.이제는 “넓은 집”보다 “적당한 크기의 좋은 집”이
더 현실적인 선택이 된 것입니다.따라서 더 상급지의 20평대가
먼저 선택 받는 현상이 일어나고 있습니다.
정리하면,
지금 시장은 이렇습니다.
큰 집에 수요가 줄은 것이 아니라
현실적으로 본인이 너무 무리하지 않는 선에서
가능한 선택을 한 결과입니다.
삶의 질을 챙기면서도 생활하기 괜찮은
작은 평형으로 수요가 집중되고 있는 것입니다.
중소형 평수를 볼 때, 어떤 걸 중점해서 봐야 할까?
중소형 평수를 볼 때는
구조(복도식, 계단식 등)와
평형 별 세대수(세대수가 많은 주력 평형)를 봐야 합니다.
1. “같은 평형 안에서 구조 차이”
같은 59㎡라도
- 복도식 vs 계단식 → 계단식 선호
- 판상형 vs 타워형 → 판상형 선호
- 방 2 vs 방 3 → 방 3개 선호
- 화장실 1 vs 화장실 2 → 화장실 2 선호
- 드레스룸/수납 여부(펜트리 있고 없고) → 많은 것 선호
→ 실제 들어가서 보면, 체감은 완전히 다릅니다
중소형 평수를 볼 때는 “면적보다 구조”를 먼저 보셔야 합니다.
2. “단지 내 포지션”
- 59가 많은 단지 vs 84가 많은 단지
- 주력 평형이 무엇인지가 중요.
왜냐하면,
→ 주력 평형이 가격 기준점을 만들고, 시세가 되기 때문입니다.
따라서,
중소형 평형이 주력 평형인 단지의 중소형은 경쟁력이 있습니다.
지금 시장에서 중소형 평수의 특징은?
59㎡ (24평)은 “완전 실수요 + 초고유동성” 물건입니다.
왜냐하면,
- 1~2인 가구, 신혼부부, 첫 집 수요가 집중되는 평형입니다.
- 매매·전월세 모두 회전 빠르고 이사도 잦습니다.
✔ 장점
제일 큰 장점은 가격이 싸고, 그래서 먼저 수요가 붙고
가장 잘 팔린다는 점입니다.
✔ 단점
20평대의 단점은 아무래도 공간이 부족해서 아이 생기거나 소득이 늘면,
이동을 고려하게 된다는 점입니다.
역설적이게도 “매매, 전세 회전이 빠른 것이 장점이자 단점”입니다.
74㎡ (28~29평)은 “가성비+확장형" 물건입니다.
왜냐하면,
- 방 3개, 화장실 2개 구조가 가능합니다.
- 59㎡(24평) 대비 체감 공간 크게 개선되어 공간 활용이 좋습니다.
- 84㎡(34평) 대비 가격은 낮아서 가성비가 좋습니다.
✔ 장점
낀 평형의 장점은 “넓어졌다”는 체감과 가격 부담이 덜 하다는 겁니다.
✔ 단점
단지 내 물량이 적은 경우 많아서 가격이 불분명하다는 겁니다.
실제 상승장에서는 34평과 가격이 비슷해지고
하락장에서는 24평과 가격이 비슷해지는 이유이기도 합니다.
(세대수가 적고 거래량이 적어서 시세가 불분명한 부분이 큰 단점)
“가격 대비 만족도가 높은, 가성비 최고”의 평형입니다.
지금 시장에서 일어나는 이상 현상을 바라보는 우리는?
하지만 사람들은 30평대를 좋아합니다.
시장의 대출 정책이 완화로 돌아서고
가격이 싸지는 하락장이 오면
다시 사람들이 편안하고 쾌적하게 느끼는
30평형대가 사랑 받는 시절이 다시 올 수 있습니다.
왜냐하면 사람은 군집 스트레스(좁은 공간에 많은 사람이 있으면 느끼는 스트레스)를 느끼고
본능적으로 좁은 공간보다 넓은 공간에서 심리적으로 더 편안함을 느끼는 경향이 있기 때문입니다.
실제로 사람들은,
- 넓은 공간에서 더 편안함을 느끼는 경향이 있고
- 그래서 소득이 늘면 더 넓은 집으로 이동하려는 패턴이 나타납니다.
- 하지만 지금은 “현실 제약(대출·가격)” 때문에, 넓이를 포기하고 입지를 선택하는 상황이라
현재 30평형이 저평가 되어 있다고도 볼 수 있습니다.
현재 할 수 있다면,
중소형이라도 입지 좋은 곳을 먼저 보시는 것은 괜찮은 선택입니다.
하지만 여의치 않다면 입지를 조금 낮춰 보고
20평대와 30평대 가격이 너무 비슷하거나 오히려 30평대가 더 싸다면,
당연히 30평대를 선택하는 것이 좋습니다.
나중에 여러가지 정책들이 완화 될 때, 지금의 선택이 빛을 발할 겁니다.
그러니 단기적인 현상에 너무 흔들리지 마시고
본인이 할 수 있는 상황에서 최선을 다해 더 좋은 것을 선택하도록 하세요!
꼭 좋은 선택으로 좋은 결과를 내셨으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
