대한민국 부동산의 역사 후기 [괭이부리말]

홍춘욱

경제와 투자에 관한 궁금증을 깔끔하게 풀어 주는 이코노미스트. 33년 동안 국민연금, 은행, 증권사 등 여러 분야에서 경제 전망부터 투자 전략까지 아우르는 경제 전문가로 활동하고 있다. 연세대학교 사학과를 졸업한 후 고려대학교 대학원에서 경제학 석사, 명지대학교에서 경영학 박사학위를 받았다. 1993년 한국금융연구원을 시작으로 국민연금 기금운용본부 투자운용팀장, KB국민은행 수석 이코노미스트를 거쳐 현재는 프리즘 투자자문 대표로 일하고 있다. 2016년에는 조선일보와 FnGuide에서 ‘가장 신뢰받는 애널리스트’로 선정되었다. 저서로는 <<대한민국 돈의 역사>>, <<50대 사건으로 보는 돈의 역사>>, <<돈의 흐름은 되풀이된다>>, <<돈의 역사는 되풀이된다>>, <<홍춘욱의 최소한의 경제 토픽>>, <<투자에도 순서가 있다>> 등 다수의 베스트셀러가 있다. 2018년부터는 ‘홍춘욱의 경제강의노트’ 유튜브를 개설해 38만 명의 구독자와 소통하고 있다.

1부

1장 한양 10리 밖을 벗어나지 말라

p.32 경제 성장과 인구 증가 덕분에 한양의 집값은 18세기부터 19세기 내내 상승했지만, 토지 가격은 18세기부터 개항기까지 지속적인 하락을 경험했다. 한국 사람들이 이토록 ‘서울’을 선호하는 현상은 매우 오랜 기원을 두고 있는 셈이다.

2장 나라님이 당백전 찍어낼 때, 내 재산을 지킬 방법은?

3장 장남만 상속받으라는 법 있나요?

4장 폭격을 맞아도 도시가 좋아

5장 정부를 믿을 수 없을 때, 어떤 자산이 유망한가?

6장 공급 앞에 장사 없다!

7장 일본형 장기 불황을 겪지 않는 이유는?

p.113 1987년 겨울부터 시작된 이번 부동산 이상 폭등은 그 진폭이 유례없이 커 전국의 집값을 불과 1년 반 만에 2배나 뛰어오르게 했고 서울 강남 지역 아파트는 무려 3배가 뛰는 기현상을 보였다. … 강남 반포주공아파트 25평형의 경우 1978년에 1,100만원 하던 것이, 1989년 4월에는 무려 1억 5,000만 원으로 13.6배나 뛰었다. 반면 같은 기간에 노동자 월평균 임금은 5.7배밖에 오르지 않아, 월급이 오르기만 기다려서는 도저히 집을 살 수 없다는 것을 보여 주고 있다.

-> 두 가지 교훈. (1) 강남 선호현상은 이미 80년대에도 있었고, 상승기 상승률에서 강남과 비강남 간 격차가 있었다. (2) 지방 부동산은 덜 오르긴 했지만 올랐음. 돈을 쥐고 있는 것보다는 할 수 있는 게 지방부동산이라면 지방부동산을 하는 게 나았다.

8장 수도권 주택 공급이 부족하다면 인구를 지방으로 옮기면 되지 않을까?

p.134 1970~1980년대에는 수출과 주택 공급이 가장 중요한 변수였다면, 2000년대 이후에는 지역별 인구 이동, 금리 변화, 품목별 수출 동향 등이 중요한 영향을 미치고 있기 때문이다. … 주택 시장은 미분양이나 금리 변화와 같은 한두 가지 요인으로 설명할 수 없는 복잡성을 띠고 있다.

-> 어느 한 지표를 가지고 시장의 방향을 예측하고 예측에 기반하여 의사결정을 하여서는 안 된다는 교훈을 재확인.

9장 분양가 상한제와 임대차 3법의 불행한 만남

p.142 1990년대 중반 이후 한국의 전세 가격과 매매 가격의 관계를 보여 주는데, 매우 강력한 선행성과 동행성을 발견할 수 있다.

-> 하락장 전에도 전세가가 먼저 흔들렸다. 이번 상승장에서도 강남의 일부를 제외하고는 전세가가 오르는 반면 매매가는 보합하는 기간이 있었다. 전세가의 선행성이 경험적으로도 확인되는 것 같다.

p.144 금리하락은 주택 시장에 세 가지 긍정적인 영향을 미친다. 첫째, 금리가 내려가면 가계의 저축 욕구가 낮아지는 가운데, 경제 전반에 유동성이 크게 늘어난다. … 둘째 금리 하락으로 주택 구입의 기회비용이 낮아진다. … 금리 인하의 마지막 효과는 차입 비용의 감소다. 어느 나라나 주택은 매우 값비싼 자산이기에, 대부분 담보 대출을 통해 집을 구입한다.

2부

10장 왜 2022년 말에 서울 아파트를 샀나?

p.154 금리가 인상되고 약 1년 정도 시차를 두고 주택 가격이 떨어지는 관계를 파악할 수 있다.

p.157 주택을 구입하기 위해서는 대출이 필요한데, 은행 창구에서는 대출이 되지 않으니, 제2금융권 말고 대출받을 데가 없었던 것이다. 보험사 혹은 저축은행의 대출 금리가 워낙 높기에, 평상시에는 대출받을 엄두를 내지 않는다. 그러나 필자는 이때야말로 약간의 위험을 무릅쓸 필요가 있다고 판단했다.

➡ 금리 인상기 자산 가격 하락으로 기회가 발생. 하지만 이때는 대출이 어렵고 금리도 높은 상황. 1금융권은 대출 안 되고 2금융권 이용으로 대출 금리가 높은 상황. 거기다 사면 더 떨어질 수 있는 상황더라도 용기를 내야 함.

p.159 환율이 상승하면 부동산 시장은 두 가지 충격을 받는다. 무엇보다 환율이 급등할 때, 투자 심리가 급격히 위축된다. 1997년 외환 위기 트라우마가 아직 남아 있는 상태에서 환율이 급등하면 “나라에 무슨 일이 생긴 것 아닌가?”라는 공포심을 자극하는 것이다. 두 번째 악영향은 환율 상승이 불러오는 인플레 위험이다.

p.161 2022년 봄부터 시작된 서울 등 핵심 지역 주택 가격의 하락은 절호의 매수 기회를 제공했다. 금리가 급등했다가 크게 떨어진 데다, 레고랜드 사태 때 1,400원까지 상승했던 달러에 대한 원화 환율이 연말에는 1,300원을 밑돌았기 때문이다. 더 나아가 윤석열 정부가 부동산 시장 안정을 위해 양도세를 일시 완화하는 등 적극적인 부양에 나선 것도 주택 가격 상승을 유발했다. 마지막으로 단 7개월 만에 서울 아파트 실거래 가격이 20% 이상 하락하는 등 ‘저평가’ 매력이 부각된 것도 주택 시장의 반등을 유발한 요인으로 볼 수 있다. 주택 시장의 단기적인 흐름을 읽고자 하는 사람은 환율과 금리 그리고 정부정책에 대한 관심을 놓치지 말아야 할 것이다.

11장 중국 부동산 시장은 왜 회복되지 못했나?

12장 정부 정책만 보면 부동산 바닥을 잡을 수 있다

p.183 분양가 상한제 완화, 양도세 중과 해제, 그리고 투기 과열 지구 해제와 같은 신호는 경험 많은 투자자들의 매수세를 부르기 때문이다.

13장 서울 아파트를 팔고 수도권에 단독 주택을 지으면 안 될까?

14장 새집 줄게, 경기도 살자

15장 제2의 강남은 어디일까?

16장 한국 부동산, 버블인가?

p.220 트로피 자산의 가격 변화에 일희일비하기보다, 펀더멘털 대비 실거래가 수준을 꾸준히 추적할 필요가 있을 것이다. … 슈퍼 리치의 매수/매도에 따라 가격이 달라지는 특정 단지의 아파트 가격보다, 근로자들의 시간당 임금 변화에 더 주목할 필요가 있다고 본다.

➡ 트로피 자산(한남, 성수, 압구정 등)의 가격보다는 소득 수준 대비 실거래 수준 추이를 잘 확인하는 게 필요.

17장 일본은 왜 장기 불황에 빠져들었나?

p.224 고밀도 개발이 집중적으로 이뤄진 도쿄를 중심으로 ‘타워맨션’의 인기가 올라갔다.

p.229 한국도 앞으로 양극화 흐름이 지속될 것이라는 생각을 갖게 된다. 주택공급이 꾸준히 줄어드는 가운데, 지방은 소멸되며, 젊은이들은 직장과 사랑을 찾아 대도시로 모여드는 일은 우리도 다르지 않을 것이기 때문이다.

➡ 고밀화, 중심으로의 집중을 추구할 수 있겠다. 위치 자체의 중요성.

18장 버블에 매도할 용기를 내는 법

p.235 정리하자면 ① 갭 투자 장세가 펼쳐지면서 비인기 지역마저 집값이 급등하는 등 과열 징후가 뚜렷한 데다, ② 시장 금리가 상승하기 시작하고, ③ 정부가 문제의 근원을 파악해 유동성을 조이기 시작할 때는, 매도 관점에서 주택 시장을 접근할 필요가 있다는 이야기가 될 것 같다.

➡ 언제 다시 올지 모르는 큰 잔치에서는 본인의 그릇의 크기만큼 드세요. 갑자기 마른 하늘에 날벼락이 떨어져서 그 잔치가 망할 거라는 생각을 하지 마시고 드실 만큼 적당히 드시고 배가 부르면 그때 잠깐 나와서 쉬었다 가면 됩니다.

➡ 매도를 타이밍으로 생각하지 말자. 이 잔치가 뭐 갑자기 망할 거라 생각하지 말자. 충분히 벌었다 싶으면 나와서 쉬었다 가도 됨.

19장 상승 잠재력이 높은 집을 고르는 법

20장 서울 아파트값 잡는 법

21장 아름답고 친환경적인 도시의 미래, 도쿄를 보라!

p.268 인구가 계속 줄어들고 지방 소멸이 가속화되는데, 지방 균형 발전 계획이 제대로 작용할 가능성은 매우 낮다. 제때 광역 교통망도 건설하지 못하는 환경에서 서울 주변에 끝없이 신도시를 공급하면, 발생하게 될 환경 비용 문제도 심각하다. … 도심을 고밀도로 개발함으로써 환경 비용을 줄이는 한편 통근 시간을 단축해 ‘저녁이 있는 삶’을 만드는 대안에 대해서도 한 번쯤 고민이 필요한 때다.

➡ 지속가능성, 환경 관점에서도 도심 고밀도 재개발 담론이 중장기적으로는 힘을 얻게 되겠다. 외곽은 넓어가고 중심은 고밀도로 개발되고, 위치 자체의 중요성, 일자리와의 관계성.

➡ 강남, 여의도, 용산, 노량진, 판교