지방투자 실전반 1주차 잔쟈니님 강의를 수강하고 현재 지방 주요도시의 시장상황과 투자 방향성, 투자 이후의 로드맵에 대한 인사이트를 얻을 수 있는 강의었습니다.
지방 주요도시의 시장상황 파악 척도 : 공급, 전세가율
신규로 입주하는 아파트의 공급과 전세가율을 통해 시장상황을 파악할 수 있다는 것을 알 수 있었습니다.
새로 공급되는 아파트가 부족하게 되면 선호하는 생활권부터 전세매물이 줄어들게되고 그에 따라 전세가율이 상승하게 되면서 실거주자의 매매수요로의 전환을 통해 상승시기로의 전환이 이루어 지는 것을 알 수 있었습니다.
물론 전세가율이 전부는 아닙니다. 가치가 있는 단지를 매수해야하고 어떻게하면 같은 돈으로 더 가치있는 단지를 매수할 수 있는지 비교평가 하는 행동이 중요하다는 것을 느꼈습니다.
개별적으로 움직이는 지방도시 : 언제든지 투자할 수 있는 상황
지방도시는 수도권 처럼 거주지 이동이 자유롭지 못한 편이기 때문에 일부 연담화가 되는 도시를 제외하고 개별적으로 움직이는 특성이 있습니다. 따라서 각 도시의 공급에 따라 상승과 하락의 사이클이 존재하고 그 흐름을 읽을 수 있는 눈이 생긴다면 언제든지 투자할 수 있는 실력을 갖추게 된다는 것을 알 수 있었습니다.
시장 상황이 앞서간 지역은 교과서 : Next 전주, 울산, 부산…
상승기에 접어든 지역들을 보면서 아직 반응이 없는 지방 도시의 흐름을 예상해 볼 수 있고, 반응이 없는 도시를 미리 앞마당으로 만들어 둔다면 기회를 잡을 수 있다는 것을 배웠습니다.
일반적인 사람들은 상승기에 접어든 뜨거워진 시장에 열광하고 시야가 좁아집니다. 하지만 실력있는 투자자는 다음 상승이 예상되는 도시를 먼저 지켜보고 기회를 얻는다는 것을 알 수 있었습니다.
매수, 매도 의사결정
매수 단지를 선별하기 위해 투자금을 먼저 고려하는 것이 아니라 단지가치 대비 저평가 된 매물을 찾는 데 더 신경을 써야한다는 것을 알 수 있었습니다.
그리고 지방 아파트의 대부분은 매도를 해야하기 때문에 더욱 환금성을 고려해야 한다는 것을 알 수 있었습니다.
가격이 조금 더 비싸더라도 매수자의 입장에서 어떤 단지, 매물을 선택하고 싶어할 것인지 뾰족하게 들여다 보아야 하는 것을 배울 수 있었습니다.
적용해볼 점
- 해당 지역의 공급, 전세가율, 전세 매물 갯수, 전세가의 흐름을 면밀히 살펴 보며 시장상황을 파악해보기
- 후순위 비선호 아파트도 가볍게 넘기지 말자 : 시장 상황을 진단해 볼 수 있음(의미 없는 임장은 없다!)
- 지역 간 선호 요인(우선가치)을 분석하고 다른 지역과 비교평가 해보기
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